万科纳税8亿仍无缘排行榜引出话题—— 房地产业税收制度变革势在必行

　　记者吴铭

　　“那个排名应当是不准确的。”提起2004年度中国纳税500强排行榜，不少地产上市公司都感到有些委屈和失望。

　　最近一段时间，很多人都在议论，房地产号称“暴利”，可中国纳税500强中的前300 名里，没有一家房地产企业入选，成为纳税“侏儒”。有人据此断言，房地产企业是“偷漏税大户”。

　　针对这种论断，万科总经理郁亮日前亦向记者表示，该集团2004年纳税额高达8.02亿元，相当于上市公司纳税百强第48位、中国纳税500强的第145位，但上市公司纳税百强和中国纳税500强排名的计税方法不能完全体现房地产企业实际的纳税情况。

　　“属地征收”惹的祸？

　　万科提供的2004年度分税种的纳税统计表显示，年内实际缴纳的14项税费总额为8.02亿元。从营业收入排名看，万科在不久前评出的中国企业500强中位于第272位，故万科的纳税排名明显领先于其规模排名。

　　对比根据2004年全国规模以上工业企业实现产品销售收入、净利润和累计税金总额的统计数据，万科所占比重分别为0.41‰、0.77‰和0.90‰，纳税份额高于收入份额一倍以上，也明显高于利润份额。

　　虽然没有取得其他地产上市公司的详细纳税表格，但按照一般规律，上市公司年内实际纳税总额应该高于年报披露的营业税与所得税之和。从地产上市公司2004年年报来看，其中金地、陆家嘴、金融街的“主营业务税金及附加”与“所得税”之和，最低的也有2.54亿元，完全够得上2.4222亿元的“纳税500强”最低门槛。

　　提起排行榜的事，招商地产财务总监黄培坤向记者表示，“我们一直是深圳市的守法纳税大户，有一年还是深圳地产界的第一名。”通过年报计算出的招商地产2004年纳税总额为2.13亿元，而排行榜主办方同时披露的2004年地产业纳税20强的第一名才只有1.91亿元。地产纳税20强当中，“深圳万科”以1.13亿元居第10位，其实它只是万科的深圳子公司。“这恰好说明，虽然

房地产开发企业被视为一个投资主体，但行业应当地政府要求普遍采取的项目公司模式，使得税收统计分散于各地，无法集中由总部来反映。”一位分析人士告诉记者，属地征收的做法，或许是导致排行榜上见不到房地产企业的最重要原因。

　　不过，北京华远集团总裁任志强认为，产品地域特色、地产企业的核算纳税方式以及产业集中度，决定了房地产行业还难以进入纳税百强。资料显示，目前全国前300家最大房地产企业市场占有率合计不足25％，龙头企业万科仅略高于1％。黄培坤则表示，房地产开发行业相对于纳税500强企业所属行业，实际上还是小行当、小门类，房地产开发企业进不了纳税排行榜的前列实属正常。

　　守法纳税者冀望公平

　　对于人们普遍怀疑的房地产企业偷漏税，黄培坤认为作为一间房地产上市公司，这样做很困难，而且风险相当大。

　　但黄培坤承认，假如缺乏必要的监督，

开发商本身就有违法办事的念头，当然有可能存在偷漏税行为。联合

证券研究员刘湘宁则认为，目前国内房地产税收制度比较乱，企业负担比较重，各种避税手段也较多，虽有不少房地产开发企业很守规矩，但亦会面临较大的竞争压力，容易造成行业内“劣币逐良币”的现象。

　　事实上，北京、上海、广州、深圳等城市地税部门公布的企业欠税名单，越来越多的房地产开发企业占据其中，而且，房地产业涉税违法行为表现多样，包括隐瞒销售收入，少报税款或逃避纳税，不按配比原则进行会计核算，伪造或高估开发成本，不及时结转售房款，长期拖欠税款，甚至以恶意失踪破产来逃税。税务稽查部门亦认为，追求利润最大化是开发商偷税漏税的根本原因。

　　郁亮认为，中国房地产业是个年轻的行业，许多方面尚待成熟，必然会存在一些不规范的现象，导致开发商受尊敬程度不高。但他相信，房地产行业规则和行业秩序正逐步完善，对房地产企业的纳税加强监管，“有助于行业内优胜劣汰，让规范讲诚信的企业获得更公平的竞争环境”。

　　制度缺陷待修补

　　由这个排行榜引出来社会对房地产业的指责，却在一定程度上反映了整个房地产业数据统计以及税收制度的缺陷与问题。

　　目前我国房地产开发流通环节税费多，税费负担重；保有环节课税少，负担轻。任志强更直指房地产开发过程中没有增值税的抵扣，是重复和重叠纳税的生产过程，如将所有环节中的税收累计计算，每100元销售额中约40％为各种税收。

　　另一方面，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节，房地产企业涉及税项达到14种，需要缴纳的有12种，其它费用可以多达百种以上。倘若再加上地方政策影响，各管理部门之间信息交流渠道不畅，连专业人士对房地产企业的税收情况也会是“一头雾水”，一般老百姓更难以对这个行业的税收情况作出准确判断。事实上，整个房地产业缺乏统计数据的问题更为严重，很多行业研究员也感到无可奈何。

　　为此，郁亮建议:“希望税务机构能够考虑集团型企业的需要，提供纳税总额的总和数据，以方便社会各界更准确地了解集团型企业实际纳税情况。”

　　联合证券刘湘宁向记者表示，房地产税收制度有必要进行变革，通过合并税种、降低税率，加强征管，房地产企业能承受得起相关税赋水平，征管部门能征收得到税款，研究人员能掌握整个行业乃至各家开发商的真实经营情况。

　　从税务部门的态度看，他们也在积极整合现有征管资源，加强部门协调配合，实现信息共享，搞好各征管环节连接，并准备逐步建立房地产税源信息数据库，堵塞税收漏洞，实施房地产税收一体化管理。“达到这一步后，人们对房地产行业的判断应不会存在太多障碍了，排行榜的问题也会迎刃而解。”