香港欲掀REITs上市热潮

　　记者黄立锋　深圳报道

　　领汇基金将于11月重提上市，越秀投资旗下的房地产信托投资基金(REITs)也已经进行了上市聆讯，北辰实业表示将组REITs上市，在新加坡拥有一只上市REITs的长江实业也欲杀回香港，而麦格理早已未雨绸缪，谁将是香港市场第一只上市REITs？

　　市场空前热烈的缘起，不过是香港证监会一个小小举措。现在这个小小的举措，看起来将改变的不仅仅是内地房地产业，还有香港的地产和证券市场。

　　香港第一REITs花落谁家同为国际金融中心，新加坡一直是香港的强劲竞争对手。两个市场在诸多领域各有胜负，但在REITs即房地产信托投资基金这一领域，香港是绝对的输家。截至目前，香港不仅没有一家上市的REITs，就连一些本地的REITs也先后到了新加坡上市，而后者这一市场已颇有规模。

　　香港不甘落后。2004年11月24日，香港房委会宣布了其旗下领汇房地产信托投资基金高达200亿港元的上市计划。香港第一只RE鄄ITs眼看就要诞生，而200亿港元的规模，堪称世界上最大的房地产信托投资基金。起步迟了点，但若能有个好的开始也不错。但没有人预计到的是，两个垂垂老矣的公屋居民提起的诉讼改变了这一进程。官司一打就是将近一年。2005年7月20日，官司终了，领汇终于扫清了上市障碍。9月6日，香港房屋及规划地政局局长孙明扬表示，领汇将于11月重启上市计划。

　　然而，领汇还能是香港第一只REITs吗？据市场消息，广州市的主要地产商越秀投资(0123.H　K　)旗下REITs已经于8月底提交港交所上市委员会聆讯，且已获通过，目前不过在等待市况好转。越秀投资拟以REITs方式分拆上市的是60万平方米

商业地产组合，2004年底租金收入约为3.67亿元，估计集资约20亿港元。

　　与此同时，已在新加坡拥有一只上市REITs置富基金的长江实业正准备“衣锦还乡”，麦格理集团也正在香港和内地分别筹备两只REITs在港上市，北辰实业(0588.H　K　)和大连万达集团也摩拳擦掌。

　　第一究竟花落何处？资深市场人士表示，当在领汇和越秀之间产生，因为其他尚未走到关键环节。

　　制度变更带来的蝴蝶效应越秀投资旗下REITs所拥有的地产项目都在广州，北辰实业和万达集团旗下物业更是远在北京和大连，为什么它们都在这个时候提出赴港上市的计划？这一切并非巧合。香港证监会6月16日正式发布了相关总结，撤销了香港房地产信托投资基金投资海外房地产的限制，让房地产基金可以投资于全球各地的房地产。反过来看，这实际上相当于允许国内发展商按照《香港房地产信托投资基金守则》成立房地产信托投资基金，然后注入其在内地的商业地产项目，继而在港上市。

　　一石激起千层浪。内地房地产商在第一时间看到了这一点，已经在港上市者动作尤其快。越秀投资动作最快，其次是北辰实业。后者副总经理兼总会计师阴秀生表示，该公司正考虑把旗下酒店、公寓、

写字楼等投资物业以REITs形式上市。目前，该公司旗下投资物业估值约30亿元人民币，平均回报率8％。

　　远在大连的万达集团也看到了这一点。万达董事长王健林于9月初表示，集团将与一家外资集团合作，于明年首季让旗下的购物中心以REITs形式安排到香港或新加坡上市。

　　可能改变中国地产业融资模式看到机会的显然不止是上述三家地产商，为何其他地产商按兵不动？分析人士表示，措手不及固然是一方面原因，另一方面，REITs的特性也决定了不是所有的地产都可以采用这一方式上市。

　　香港投资银行界著名的“双子星”麦格里

证券董事总经理兼投行负责人温天络和软库金汇执行董事兼投行负责人温天纳指出，房地产主要分为商业性项目和住宅项目。商业性项目主要以租赁的方式把商场、货仓、酒店式公寓、办公大楼分租给租户，住宅项目则通过变卖个别住宅单位套现。

　　“而REITs是一种典型的资产证券化投资工具，即原物业发展商将其旗下部分或全部物业资产打包成立专业的基金公司，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式，因而其收益将影响信托单位的价格。与传统住宅地产项目比较，商业地产项目从固定回报的角度看，有更稳定的现金流，更适合采用REITs方式融资。”温氏兄弟指出。

　　这将改变房地产企业流行采用的企业整体上市的融资方式，温氏兄弟指出，“整体上市门槛比较高，原因在于两个方面，一是对资产价值和素质的认同上存在差异，一般投资者只对一线城市房地产项目感兴趣，二是除商业地产项目的租金收入外，房地产企业本身的经营模式不会带来稳定的现金收入。另外，一直以来，国内房地产给国际投资者的印象就是高风险，每一次宏观调控，房地产业就会直接或间接受到影响。现在香港证监会已经放松非香港境内房地产项目REIT发行的限制，这对国内房地产商就其项目作融资来说毫无疑问是一个好消息。”

　　但温氏兄弟同时表示，采用REITs方式融资仍旧有一些特定条件。他们表示，要注入REIT的房地产项目必须是已建成项目，且必须具备优质现金流收入，这样REIT的收益才可以达到吸引到投资者的水平，比如至少要达到6％年收益或以上。

　　香港市场投资模式或将改变对地产商而言，REITs不过意味着多了一条融资渠道，但对香港市场上的散户投资者和机构投资者来说，多的却不仅仅是一个投资工具。

　　对散户投资者而言，房地产投资信托基金让他们可以突破资金限制投资商业地产，而且回报高且稳定，显然是固定收入投资工具以外一个不错的投资选择。

　　进一步，温氏兄弟指出，投资者还可将REITs作为降低投资组合波动性的途径。统计数字表明，房地产投资信托基金与证券价格走势相关性很低，在投资组合中加入一定比例的REITs已被证明是分散投资组合内风险的有效途径。实际上，统计显示，截至2002年底，美国房地产投资信托基金提供的平均股息收益率是7.3％，比10年期的美国国库债券的收益率高出350个基准点；澳洲上市物业信托基金市场(对REITs的另一种叫法)的平均股息收益率约为7.6％，比10年期国库债券的收益率高出250个基准点。与此同时，在1992年1月至2002年12月期间，房地产投资信托基金与标准普尔500指数的相关性为0.26。

　　此外，温氏兄弟认为，REITs还可能会给香港地产市场带来一些重大影响，包括增加潜在的地产投资者的数目；提高二手地产市场的流通性；通过创造来自机构投资者较为稳定及长期的投资需求，协助减低地产市场周期的固有波动性；增加地产市场的深度。

　　而对于香港证券市场，温氏兄弟认为也会有三大影响。第一，作为上市证券，REITs有助增加证券市场成交额。第二，作为另类地产投资工具，REITs可能会将投资者原本投资在运作透明度较低的上市地产公司的资金抽走。第三，REITs可能会影响选择将地产组合转移到房地产投资信托基金架构内的上市公司的股价。