房地产信托再受挫

　　本报记者 程志云 北京报道

　　在遭遇7月滑坡之后，房地产信托正等待着“政策冷冻期”。

　　经过了5月份第二次信托业全国大检查之后，近期银监会已将房地产商信托融资的门槛提高到和房贷相同的水平。从9月起，不少为四证不全的房地产项目融资的信托计划全部无 法获得地方银监局的批准。在全部房地产信托计划中，这样的项目不在少数。

　　这无疑是经历银根放松信号导致客户流失的寒流后，信托公司可能不得不面临的又一个“严冬”。

　　后“大检查”现象

　　据一位地方银监局人士向本报透露，银监会对房地产信托的可操作范围制定了非常细致和严格的标准。银监会要求新开办

房地产业务必须符合国家

宏观调控政策，并进行严格的尽职调查。而所谓的政策即：对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(四证)的项目不得发放贷款。此外，申请贷款的房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本金比例不低于35%。

　　除此以外，银监会要求各地银监局加强对财产权信托的监管。在财产权信托管理办法颁布前，对以财产受益权转让等方式进行资金募集的业务，要按照资金信托业务的监管原则进行监管。防止信托公司变相公募，违规向社会募集资金。

　　业内人士指出，该标准与宏观调控下

商业银行房贷标准如出一辙。

　　而之所以出台这项严厉政策，始自于2005年5月底，银监会再次布置全国范围内的对信托行业的交叉检查，这次严查的重点就是信托公司关联交易和挪用信托财产。

　　而此次检查使得少数信托项目的风险开始暴露，部分未到期的信托计划存在清偿风险。更严重的是，已经出现部分信托项目到期未能按时清算，其中房地产类业务占比达到61%。此外，此次检查中还发现，部分地方通过开展财产权信托受益权转让等形式变相违规筹集资金。

　　银监会担心房地产行业的风险通过该模式向社会扩散。

　　一位知情人士透露，正是这些情况让银监会下定决心，出台政策严格监管房地产信托。该人士称之为“后大检查现象”。

　　与银行竞争房贷？

　　其实，2004年5月份银监会也曾进行全国交叉检查后，紧接着出台了《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》(46号文)。该文件的出台导致了2004年第三季度信托业的业务紧缩。

　　现在，银监会的这个新政策是否再次令信托公司“雪上加霜”？

　　一位信托公司的业务员认为，此次银监会将房地产信托业务的标准与银行房贷标准放平，无疑是让信托公司和银行血拼成为“一场没有胜算的战争”。

　　在房地产信托和银行房贷的竞争中，信托公司很少能成为赢家。通常能达到银行标准的开发商都算是大中型开发商了。银行和信托都在争夺这部分客户。然而就房地产信托与银行房贷相比，信托公司具有募集的资金少，融资成本高的硬伤。从投资者手中募集资金的成本就至少在6个点以上。而银行对于一些大客户除了提供高额的综合授信，并且贷款利率还会下浮10%。“仅就资金价格而言，谁会来选择信托公司呢？”该人士无奈地说。

　　此外，大量信托资金还集中在房地产开发的前端。这部分开发商的特点就是资金少，资质不好。而银监会的新政要求其资质为二级以上，资本金高于35%。无疑又砍掉了信托公司的一块业务。

　　而北京某中央级信托公司人士则指出，正是少数信托公司自身业务能力不强，导致风险迭出，才最终逼迫银监会下重手整治房地产信托。信托公司只有把房地产信托项目按照负债业务标准来控制风险，才能真正建立起在社会中的信用。

　　而一位业内人士对此非常忧虑，他认为，这个政策会激化房地产行业的资金供需矛盾，甚至逼迫一些中小房地产公司更多地采用串户等欺诈方式来铤而走险寻找资金机会。

　　去留之间

　　然而，更为重要的是，信托公司不得不被迫再次调整业务结构。

　　房地产信托在信托公司集合资金信托业务中的占比已经高居榜首，是信托公司的重要业务领域，也几乎是信托公司目前惟一能够赚到钱的集合资金信托业务。就眼下的形势，仅仅手续费上的利润几乎都在3个点以上。

　　因此，有业内人士指出，对于该业务“领土”的划分，监管层的政策略显刚性。

　　人大信托基金研究所研究员孙立称，自从2003年6月人民银行颁布121号文后，不少中小房地产商融资链条中才加入了信托资金过桥的一环。

　　与此相对应的是，为了避开和银行的直接交锋，不少信托公司的信托业务中也有相当一部分涉足于房地产开发的前期投资。

　　一位资深人士指出，“尽管房地产信托有政策逐步收紧的趋势，但是相当长的一段时间里，信托公司的操作空间很大。而正是这种宽松的政策和对银行房贷的严控成就了房地产信托的繁荣，也给信托公司的主营业务带来一片生机。”

　　根据不完全统计，到2005年6月，房地产信托占比达到34.5%，而房地产集合资金信托的收益则占资金信托所有手续费收入的一半以上。记者了解到，除了手续费收入以外，浙江某信托公司还私下和房地产公司签订合同，收取不低于1.5个点的财务顾问费作为融资费用。“尽管出现了一些问题，但房地产信托已经成为集合资金信托的主要组成部分。不少信托公司已经建立起稳定的盈利模式。”孙立指出。

　　不过，目前已经有信托公司在商讨对策。“如果该政策被严格执行，我们的房地产信托将大大减少，甚至有可能会全盘放弃房地产信托业务，完全转型开发诸如基础设施等有政府强担保的项目。”某地方信托公司副总预计称。

　　为了避免某些少数信托公司的不规范行为造成的行业影响，分类、透明监管可能成为当务之急。“不能总让规范操作的公司和问题公司一起倒霉，只有建立一种扶优限劣的机制，才能真正树立起行业的信誉。”孙立认为。

　　信托行业的转型时期或将来临。