(特别报道) 楼市观望期还会有多久

　　孟坚

　　开发商们期盼已久的房地产市场销售旺季“金九(月)银十(月)”到了，但今年似乎并未像往年那样进入销售火红季节，市场甚至连明显转暖的迹象也未显现。“这市道要再这样下去，一些开发商肯定是扛不住了”。一位房地产职业经理人十分肯定地告诉记者。京、沪两地的“民意”调查也分别显示，这两个全国最大的房地产市场，目前尚未走出观望期。

　　“民调”显示市场偏冷

　　大约也就是在上星期，中房指数研究院华东分院，在上海做的一项消费者购房意愿调查显示，在三个月内有购房意愿或有购房计划的被调查者，仅占被调查访问总人数的8％。比上海市场的调查数据略显温和的北京一家机构“民调”显示:50.77％的购房者选择“长期观望，等待政府再出台新政策平抑房价”，在准备购房的消费者中，67.25％的人把购房时间推迟到“明年或再迟一些”，而接受调查的人群中，59.94％的人认为下半年房价将会下跌。对于楼市观望期会持续多久，不同的人群发出不同的声音。

　　北京知名开发商SOHO(中国)有限公司董事长潘石屹称，“现在建设部发言人的消息是最权威的消息，大家不用观望政策了，最近也不会有政策出来，央行的建议建设部也没有采纳。从市场供求关系来说，北京每一年销售几千万平方米的房子，可今年出让土地仅仅几百万平方米，还有什么观望的？我觉得观望期已走出来了，我坚持这一点。”另一位以讲话无顾忌著称的开发商，华远集团总裁任志强则认为，“消费者决定是不是要继续观望，这是个非常简单的问题。你是否愿意等房价继续往上涨后再买？这样花的钱可能更多，这就是观望的结果，这就是给你的一个教训，观望的结果就是这个。”

　　而一向与开发商们大唱反调的中国社科院金融所研究员易宪容呼吁，消费者不要轻信地产商的话，买不买房要自己作决定。他认为，目前有效需求已趋于下降，这个现象可以从消费信贷的增速上看出。现在的需求并非像想象中那样旺盛。

　　在北京某普通住宅项目售楼处，记者看到，来看房的人依然不少，但通过这些购房人的言谈话语中可以感受到，他们对购房的态度显然比五个月前要谨慎得多。这个项目的销售经理告诉记者，目前普通住宅项目虽然不如年初那么火爆，但基本上每天都会有近十套左右的成交量，而离这个项目不远的一个高档住宅项目的成交记录则不那么理想了。按照北京市场的以往规律，如果一个新项目推出的三个月内，销售不能过半，就说明这个项目市场定位有问题。当然，在市场大势不好的情况下，高档项目销售艰难是一个很普遍的现象。

　　与市场“较劲”不现实

　　一位对京、沪楼盘都颇为关注的业内人士向记者表明了这样一个观点，上海楼市尽管上个月成交量环比增长了约7％，但这不足以说明上海市场已走出了观望期，上海房价还远没有跌到位，只有市场放量下跌，才能表明有接盘资金入场，或许这才是市场面临转折的标志。北京市场目前的状态是，高档住宅销售普遍不是很理想，而每平方米5000元至7000元左右的普通住宅市场购买力，则表现出有一定的自住型消费需求量。

　　客观地说，目前对开发商最大的考验来自资金链的紧绷。在央行拧紧了对开发商流动资金贷款和企业开发贷款的龙头后，楼盘的销售回款几乎成了开发商们唯一所能得到的现金流。其它非银行渠道的融资，资金成本相当高。据信托业人士介绍，房地产集合信托融资的资金成本目前至少在年利率10％以上，而银行委托贷款有的则高达14％。一位银行业界人士透露，由于目前相关法规禁止企业间直接借贷，但企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的“委托贷款”是合法行为，所以，近来流入房地产企业的“国资”大都通过银行办理委托贷款。另外，眼下各地银监局对集合信托实行审批备案制，真正能够符合信托计划成立的房地产项目并不是很多。所以，对大多数开发商而言，在缺乏融资渠道的情况下，资金链紧绷是房地产项目考虑降价销售最主要的刚性因素。

　　在房地产开发资金普遍偏紧的市况下，不同的开发商所采取的应对策略也是大相径庭。少数前期赶上调控前开盘的项目，由于有销售回款的支撑，采取了“捂盘”的市场策略。如位于北京朝阳公园区某均价过万元的高档住宅项目，在2005年春夏之交宣布“封盘”，其后一直没有什么动静。该项目销售负责人称，什么时候把剩余的楼盘投向市场，要根据市场的表现来决定。

　　在上海，数个号称“顶级”高档住宅项目也不约而同地采取了“捂盘”策略。但这种力图通过减少可售房源，以保持销售利润的市场策略似乎并不十分有效。一些“捂”了一段时间后重新开盘的项目，其市场表现就是价格表面不降，但成交极其清淡。大多数这类项目月售出单元不超过十套。坊间人士称，实际不少不降价的楼盘实际上已开始玩“暗渡陈仓”的游戏，如购尾房赠车位的优惠措施，购房二次打折……，变相降价手法层出不穷。“事实上，开发商如果一定要和市场“较劲”是极不现实的，没准最后会‘死’得很惨。”一位经历数次房地产市场起落的业界资深人士不无感慨地说。

　　观望期长短取决于什么

　　不少有购房打算，但至今仍采取观望态度的老百姓，其心思主要还是希望房价再降一些。那么，北京房价有无下降的可能？这里，首先应就目前房价涨跌的“非常规因素”做一分析。

　　按照常规，政府每隔一段时间都会公布平均房价的涨跌数据。这虽然是判断市场整体价格的一个重要依据，但对于普通购房者来说，有时并不能准确反映你所看中楼盘的价格走势。因为，政府有关部门统计的口径是以全市房地产即期价格为依据的。例如，某月位于市区(如北京四环以内)的房地产开发量大，而远郊区县开发量少，则当月的房地产平均价格肯定会高。

　　再有，房价攀升也与开发商的销售策略有关。一般来说，某一项目在开盘之初，开发商大都会将开盘价定的相对低些。这一是因为开发商要对市场承受能力进行“试水”，以免定位不准而陷于被动；二是有经验的开发商一般先拿出来卖的单元大多是位置、户型、朝向、楼层不是很理想的房子，这样随着销售的推进，价格必然越卖越高；三是房价“低开高走”容易给人一种房子升值的感觉，有利于聚集人气。这就是人们为什么会感觉房价在不断上涨的原因。

　　从北京房地产市场来看，可以说目前仍处于观望期。据北京有关部门的数据显示，今年1－7月商品住宅空置面积同比上升12.5％，商品住宅预售成交面积同比下降了20.7％。如果将宏观调控影响从5月才开始显现的因素考虑在内，那么自5月至8月北京市场交易量同比下降的幅度可能更多。

　　另外，根据北京一专业机构的调查数据显示，约近六成的被调查者认为，今年下半年北京房价将会下跌。客观地说，这种预期并非完全是出于对宏观调控政策不确定的原因，更多地是来自一些较为权威的房地产中介机构发布的对下半年市场供应将会放量的预测。近日，北京各区域新住宅项目纷纷开盘的消息不胫而走。在目前政府土地政策的限定下，在规定期限内如不开发政府将收回土地，使得相当一批8·31过关项目正在快马加鞭地加快了上市进程。预计今后的两三个月内会有更多的新楼盘面市。

　　据业内人士透露，不少原计划开发高档住宅的项目，鉴于目前高端市场的不景气，正在重新制订规划和调整市场方案。在年内，在将有大量新项目源源不断以低姿态入市的预期下，目前在售项目(尤其是高档住宅)涨升的空间就不会很大。一个比较保守的估计，到今年末北京市场或许不会再现5·11以前的火热行情。