(热点透析) 房贷固定利率渐行渐近

　　林华

　　8月中旬，央行发布的《2004年中国房地产金融报告》中明确提到，“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”，引起购房者以及业内人士相当大的关注。银行业内人士指出，固定利率房贷对购房人规避未来风险是一个利好信息。由于目前市场外部条件尚不够成熟，四大商业银行暂无推出固定利率房贷计划。但几乎所有的银行均认为，从长期来看 ，商业银行推出固定利率房贷只是迟早的事情。

　　固定利率双刃效应

　　最近一段时间，利率的变动对

房地产市场的调控已显示了效果，但未来利率仍有可能进一步变动。按照过去的房贷政策，如果央行对贷款利率进行调整，那么贷款购房人将在利率新政颁布后的下一年度执行调整后新的利率标准。而在固定利率贷款制度下，银行会和贷款人协商确定利率，并不受国家政策影响，有利于帮助贷款人规避利率风险。未来买房人在申请房屋贷款时，不仅可以考虑自己以什么样的方式还款，还可能需要考虑选用固定利率还是变动利率。一位银行业资深人士表示，需要注意的是，并不是整个贷款期都固定利率。银行为规避风险，一般只会与贷款人约定一段时间，如10年期房贷就约定三至五年的利率固定期。如某贷款人申请了10年期房贷，贷款时与银行约定三年内的利率都为6％，若供楼到第二年，央行上调利率，按以前做法，次年1月1日其房贷利率须跟着调整。但此时由于他选择了固定利率房贷，就无需调整。这意味着，买房人和银行未来都将面临两种可能:在固定期限内，央行上调后的利率超出银行利率报价，那么买房人受益，银行吃亏；反之，则买房人吃亏，银行获利。

　　银行资深人士分析，“目前银行的房贷业务已经落入低谷，7月上海的房贷余额甚至呈现负增长，推出固定利率房贷的时机似乎已经成熟了。”央行新近发布数据显示，二季度全国房地产贷款增速持续下降。2005年6月末，商业银行自营性房地产贷款余额达2.60万亿元，比年初新增2140亿元，同比少增237亿元；贷款增长23.20％，增幅同比回落12.85个百分点。

　　显然，在目前加息预期较为强烈的情况下，银行推出固定利率房贷被普遍认为是对购房者的一大利好。建设部中国城乡经济研究所所长陈淮博士认为，目前的利率水平处在13年来的最低点，加息的可能性为99％，而现有的

商品房买卖合同还贷利率是以现有利率为基准的，一旦利率不断上升，还贷成本也将水涨船高。其实，这也是加息过后银行提前还贷率大幅增加的根本原因。

　　光大银行率先试水

　　据称，光大银行已向监管部门递交试点固定利率个人住房贷款的申请材料，这也是首家向监管部门递交相关申请的商业银行。此消息在购房者当中引起了广泛关注。业内预测，银行首期推出的固定利率(5年期)可能会在6％－7％之间，但根据银行目前的谨慎态度来看，银行方面对这一标准能否被购房者接受缺乏信心。虽然，眼下四大商业银行暂无推出固定利率房贷计划，但也有个别银行表示，今后有可能会考虑。

　　有关专家认为，个人房贷固定利率能否被购房者接受是个问题。因为从目前购房者的个人专业水平来看，很难比较准确预测到未来房贷利率的变化，选择固定利率是否合算的顾虑可能会让部分购房者犹豫。而多数银行在此方面表现出来的谨慎态度也进一步说明，银行对其推出的标准能否被购房者接受尚缺乏信心。用光大银行相关人士的话来说，他们目前还无法判断这部分客户群有多大。

　　目前，银行执行的个人住房贷款利率(5年期以上)基本上都是5.51％的下限水平。今后一段时期，市场对房贷利率的上调存有较大预期。因此，银行首期推出的固定利率(5年期)可能会在6％－7％之间；二是固定利率的贷款期限。这将根据买房人贷款期限的长短而有所区别。光大银行相关业务部门负责人坦言，固定利率房贷的推出其实也是在考验银行内部的定价机制，因为对银行而言，这项业务的利润来源就是固定利率与浮动利率之间的利差。一旦内部定价与市场发展的实际存在大的偏差，银行将承受较大的风险。因此，银行在推出这一业务时，将采取“先试点，后推广”的做法。

　　尽管固定利率房贷产品对国内银行还是一个尚待开发的“处女地”，但对外资银行来说，已是一个十分成熟的产品。渣打银行中国区公共事务部有关人士表示，该行在内地向境外人士提供的房贷产品中，就包括了固定利率的房贷产品。据介绍，目前，在上海、北京和深圳三个城市的境外人士都可以向渣打银行申请此类房贷产品。币种包括了美元、港币、新加坡元和人民币，无论贷款期限多长，设定的几个币种的利率都是固定的——美元是5.5％，人民币5.51％，港币5.5％，新币5％。国外银行提供给顾客的大多是一种“固定利率＋浮动利率”的组合产品。比如，所设定利率80％的部分是确定的，但有20％的部分可以根据市场利率进行浮动，这样对银行来说也可以适当减少一部分利率风险。并且，按照双方协议，一个经济周期之后(大约4－5年)，银行和客户还会续签一个新的利率标准。一般来说，固定利率房贷一定会设置高额的提前还贷违约金。由于国外利率市场波动频繁，一些房贷客户在与银行签订固定利率房贷合同之后，万一发生利率不升反降，低于其申请的固定利率，他们往往会提前还贷来减少自己的损失。

　　固定利率瓶颈难解

　　事实上，固定利率房贷的推出理论是没什么障碍，但操作上受制于三大瓶颈:一是商业银行利率风险定价能力。固定利率产品无疑锁定了贷款人的利率风险，但商业银行的利率定价也需要通过风险精算。这对商业银行风险定价能力提出了极大考验。二是分散利率风险的金融工具欠缺。一位国有银行房贷部负责人表示，商业银行固定利率房贷产品的推出，有赖于相关配套金融产品的出炉。如利率期权产品，利率远期、掉期产品，只有与房贷期限相匹配的相关衍生产品出现后，商业银行固定利率房贷产品才有机会分散未来不可预知的利率变化风险。三是对市场调研的不足。目前尚不可知购房者对这一产品的接受程度，由于固定利率产品是基于长期利率升息的趋势下设计的，因此比当前利率会高，这对于有提前还贷愿望的人或投资者来说不一定有吸引力。而银行界预计最有可能先推出的5年期固定利率房贷产品，由于期限过短，贷款人对此是否有兴趣，目前也没得到充分的市场调研数据。

　　中国社科院金融所所长李扬则表示，从世界范畴的统计来看，在全部的衍生品交易中，利率型衍生品交易几乎达90％。没有利率衍生品，就无法实行利率市场化，而只有利率市场化的前提，才能有利率型衍生品市场的大发展，二者相辅相成。发展汇率衍生品与利率型衍生品是同样的道理，如果汇率变动，就必须有汇率型衍生品配合避险。

　　高力国际专业服务部高级策划顾问马利东分析指出，之所以部分银行尝试推出住房贷款固定利率制，其根本目的是为应对国内不断降低的银行房贷业务。而商业银行推出固定利率方式，为贷款者提供了更多选择。但面对房贷的结构性问题还没有得到很好解决时，贸然推出固定利率，对商业银行是一个考验。

　　尽管如此，但几乎所有的银行均认为，从长期来看，商业银行推出固定利率房贷只是迟早的事情。

　　所谓固定利率个人住房贷款是为购房者提供一定期限内的固定利率，它不会随央行利率的调整而变动。银行根据对利率周期的判断，向购房人提供一个利率报价，该固定利率的利率标准要比目前执行的高。固定利率房贷在国外是比较成熟的品种，目前中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立的中德储蓄银行设定的业务品种，就是固定利率的房贷产品。国外房贷利率通常有固定和浮动两种选择，多数人会选择固定房贷利率。在荷兰、法国，选择固定利率的消费者占到80％，爱尔兰的这一数字也达到了70％。由于房贷期限较长，购房者选择固定利率就等于锁定了市场风险。