中海地产暂缓A股上市内地业务仍为支柱

http://finance.sina.com.cn 2005年09月07日 14:11 21世纪经济报道

　　特约记者洪馥怡见习记者徐广蓉

　　深圳、香港报道

　　8月26日，各大内地房地产公司纷纷公布上半年业绩，中国海外0688.HK　的业绩突围而出，上半年纯利比去年同期增长57%至5.76亿港元，营业额上升21%至27.31亿港元。

　　“我们资金非常充裕，正研究是否终止以A股上市的计划。”中国海外主席兼行政总裁孔庆平在中国海外发展有限公司的半年报新闻发布会上透露。

　　“暂缓”之由

　　中国海外计划分拆持有79%权益的、主要从事内地

房地产开发主业的中海地产在A股上市一事，可谓道路漫长坎坷。

　　2002开始，中海地产上市进入辅导期，然而，此后因上市的制度、方式、成本等各方面原因，其上市心愿一直未能得偿。

　　3年以后，时过境迁，A股市场和公司发展状况已然不同，孔庆平分拆中海地产上市的决心也开始动摇。中国海外的半年报显示，今年上半年中国海外的营业额上升了21%至27.31亿港元。其中，内地房地产业务所占比例最大高达83%，营业额所占比例更达94%。至今年6月底，中国海外的手头现金为18.97亿港元，银行贷款为58.95亿港元，加上未动用的银行授信额度，目前可动用的资金约达38.97亿港元。

　　另外，今年7月中国海外融资成功，在国际市场上发行的3亿美元7年期无抵押债券，国际评级机构标准普尔和穆迪分别给出了BBB-和BAA3的评级，“两个都是‘投资级’以上，中国海外大大节省了融资成本。”

　　良好业绩，资金充裕，放弃分拆中海地产上市显然对中国海外的财务没有太大影响。

　　此外，A股市目前持续低迷的状况也未给孔庆平带来信心，在接受本报记者采访时，他表示，“2002年A股市场还非常兴旺，房地产行业的市盈率在30至40倍以上，当时上市能给我们一个较理想的融资结果，但是以目前A股的情况来看却不容乐观。”

　　对于是否有最后决定，孔庆平给出的回答是，“中国海外会在1至2个月内宣布是否以A股上市。”

　　探索融资渠道

　　虽然中国海外可能暂缓上市，但是受到持续收紧银行对房地产公司贷款的政策压力，孔庆平仍然决定要在融资方面“另谋出路”，他在8月26日的中期业绩发布会上透露，集团下半年将会逐渐减少人民币借贷，并且把外汇资金用到发展项目上。孔庆平回答本报记者提问时指出：“虽然资金非常充裕，但是我们仍会不断探索其它融资机会，就如房地产投资信托基金REITs　。”

　　据孔庆平介绍，中国海外早在3年前已研究过房地产投资信托基金REITs　的可行性，但目前中国海外长期收租物业的回报只占集团整体回报的10%，还未具备发展REITs的条件，但是对于此项产品的研究将会继续。

　　除了REITs以外，中国海外已跟海外基金合作，去年就成功与雷曼兄弟合作，成立了房地产投资基金。但是，该项基金规模不大，孔庆平对此并不满意。

　　“发行中国预托证券CDR　会是最有利的融资方式，可是证监会还未正式开放这种融资途径。”孔庆平说。

　　内地是“矿源”

　　对于目前的主要盈利点，中国海外方面表示，上半年贡献突出并占公司业务83%的内地市场，下半年将仍然是其主要业绩“矿源”。

　　孔庆平指出，集团希望先把4个主要城市的业务做深做透，然后才考虑在二线城市进行发展。“通过这两年的扩展，中海在内地的发展区域已拓展至13个城市，目前，已经开始放慢扩张速度，希望能更好的把握控制能力。”

　　公报显示，中国海外2005年上半年的房地产销售总额为27.31亿港元，与2004年同期相当，销售楼面面积为52万平方米，较去年同期上升6%。至6月底，其内地项目的总预售面积为46万平方米，销售金额为24.5亿港元。

　　下半年内，中国海外内地有4个发展项目入伙，入伙总楼面面积为39万平方米，于6月底共出售87%约34万平方米，销售金额为19亿港元。此外，来自2004年底前已入伙的待售物业销售也很理想，达9.4万平方米，销售金额为7亿港元。至6月底，在内地待售物业为15.9万平方米，其中住宅约为13.8万平方米，而于2004年底前已入伙但尚未出售的住宅物业余下8.8万平方米。

　　孔庆平表示，中国海外在内地将维持全年销售面积120万平方米的目标。

　　储地足够五年

　　万科董事长王石曾表示：“

顺驰、珠江-合生创展等公司并不是真正意义上的全国性房地产企业，能够与万科相提并论的，只有中海。”

　　单从土地储备方面看，中国海外已经取得了领先位置。2005年上半年，中国海外通过中海地产股份有限公司共购入5块地，包括成都龙湾半岛、长春水岸春城南地块、宁波东钱湖跑马场和香港医局街和土瓜湾，全部发展作住宅用途。截至2005年6月30日，中国海外拥有待发展及发展中物业楼面面积逾1045万平方米，可供4至5年发展。

　　今年所取得的5块地，地段条件和自然资源条件都具有优势，总结去年到现在为止中国海外旗下中海地产的拿地策略，在深圳、苏州、广州、成都、长春、南京、西安、中山、苏州、北京、佛山等地，都是地段好、具备发展高端项目素质的地块，并且业界众多声音感叹，中海拿地“不惜血本”。

　　“中国海外将会有策略地通过各种方式增加土地资源，并会维持每年新增土地储备不少于150万平方米。”孔庆平表示。

　　资深地产研究人士半求分析认为，一系列的拿地策略表明，中海对未来的房地产发展判断上已经出现很大的改变，其对于未来富裕阶层的壮大抱有很大信心，将越来越集中发展高端地产。

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