银根放松的一线证据 7月的房地产信托突然降温

　　本报记者 程志云 北京报道

　　尽管银根是否放松至今还没定论，但是信托业已经首当其冲，房地产信托在7月一落千丈。

　　数字显示，整个信托业7月份公开发售的房地产资金信托产品仅仅5个，发行规模4.6亿 元，仅仅是二季度的平均水平的53.4%。而房贷放松的迹象直接导致了信托优质客户的流失。

　　其实，伴随着下半年放贷可能出现松动的预期、房地产融资市场向直接投资放开，以及仍然严格控制的信托产品监管政策，房地产信托首次敲响了市场风险的警钟。

　　7月，房地产信托被抛弃

　　今年7月的房地产信托突然降温。

　　根据用益信托工作室的统计，今年上半年，平均月度发售房地产信托7个，资金额8.6亿。第二季度平均月度房地产信托总额达到了10亿以上，其中，宏观调控最严厉的5月，房地产资金信托出现“井喷”，总额超过了15个亿以上，然而，到了7月，整个信托业公开发售5个房地产资金信托产品，发行规模仅仅4.6亿元。

　　“主要是许多客户听说银行又开始放贷了，跑回银行去打听消息了。”一位信托公司业务员将7月的骤降归因于市场上出现的“房贷放松”流言。

　　“主要是住宅类客户回去找银行的多，因为一旦银行放开房贷，他们贷出款子的可能性最大。而写字楼的

开发商的态度并没有太多的变化，但是出于风险考虑，对写字楼、商铺、高档公寓等前期贷款，信托贷款也不得不特别小心。”该人士称。

　　信托贷款最大的好处是机制灵活，融资时间成本低。银行一般仅审贷的时间最少都在1个月以上，而房地产信托为1个亿左右的项目募集资金通常不超过1周的时间。

　　但是，银行的优惠利率还是将开发商重新吸引过去。一家中型开发商1-3年贷款利率基本就在5.76左右。而诸如首创、万科等大公司，银行为了维系其关系，贷款利率还要下浮10%。对比之下，房地产信托的资金价格稳定在年利率12%-15%之间。

　　“正因为如此，开发商一有机会找到银行贷款，马上就会抛弃信托公司。今年下半年银行放款的松动必将更加强烈，这对信托公司的多元化盈利能力将是个考验。”北京某信托公司老总认为。

　　高利率能维持多久？

　　其实，一直以来，房地产信托的发展和银行房贷政策息息相关，甚至说，有赖于近年来银行长期紧缩的房贷政策。

　　2003年“121”号文件的出台直接催生了房地产信托的繁荣景观。

　　2003年房地产信托通常的融资成本只有6%左右，其中一个点是信托公司的手续费。房地产只是当时11大类信托产品当中的一类。当时资金放量最大的是基础设施类产品，而收益最高的是证券类信托。金信信托一份证券信托的半年报显示其净收益高达9%。

　　2004年上半年，随着宏观调控政策的加强执行，促使更多房地产商转而向信托公司融资。此时一份房地产信托，房地产商肯给出的资金价格已经快速窜到8%左右。

　　随着今年国家对

房价调控措施的出台，银行贷款的大门几乎已经封死，房地产信托价格迅速飚升到10个点以上。而信托公司通常的收益也能保证在3个点以上，是普通业务手续费收入的2-4倍以上。

　　于是，房地产信托已经构成了相当稳定的业务赢利模式，成为集合资金信托的重要投资方向，信托业对房地产信托的依赖也越来越大。2005年上半年，房地产信托占比达到34.5%，而房地产集合资金信托的收益则占资金信托所有手续费收入的一半以上。

　　然而，正如一位信托专家所说，从7月份的走势可以看出，房地产信托的高收益模式暗藏着市场风险。

　　房地产信托与银行争夺的是相同的客户群，实际操作手法也是按照贷款的模式在操作。一旦不能按时兑付，就会拿自己的资金来顶上。“这也是为什么房地产信托的价格上去了，但是投资者的收益却没有多少上浮的原因。”一位业内人士指出，“其实是信托公司承担了更多的风险。”

　　而一旦放松房贷，资金成本就会直线下降，房地产信托的价格也将无法保障在高位。这样，势必会加剧信托公司自身所承担的市场风险；同时，优质客户又被银行抢走，信托公司继续大量发行房地产信托就会导致贷款质量下降。

　　正是出于以上考虑，7月份房地产信托数量骤减，“为了降低项目风险，信托公司通过减少交易量来控制风险。”该人士指出。

　　谁和谁的战争

　　然而房地产信托的市场风险不仅如此。随着直接融资渠道的建立和外资的大举进入，信托公司和银行都有可能面临着市场环境的进一步恶化。信托公司正在面临着在未来竞争中失去市场的风险。

　　6月16日，香港证监会正式发布修订过的《房地产投资信托基金守则》，撤销了香港REITs投资海外房地产的限制。这实际上是允许其发展商按照该《守则》要求成立REITs，注入其在内地的商业地产项目后再赴港上市。

　　7月初，新加坡发展银行董事总经理张宗永带领诸多高管在北京高调举办发布会，宣布其在年内将要推出第一只中国房地产信托，无论是融资成本和发行渠道都有极大的优势。

　　随后，又一家外资机构澳大利亚麦格理银行于7月27宣布，通过旗下一子公司收购了中国大陆9家位于主要商业区的大型零售商城，并为此项收购提供了3800万美元的贷款和5500万美元资金，占筹资总额的24%。

　　其实，国内也有房地产商自发组建规模高达10亿的房地产私募基金。这些直接投资的公司多与国内房地产商有亲缘关系，相比之下，信托公司在争夺优质项目上并不占有优势。

　　此外，房地产信托还面临着政策束缚。

　　2004年12月下旬，银监会下发《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》，赋予地方监管者对集合资金信托计划发行的最终否决权，目前信托公司受到各地银监局的严密监管，不少信托公司抱怨包括证券信托、写字楼开发贷等风险略高的项目都无法得到地方银监局的通过。

　　一位业内专家指出，一方面，高抵押率和强担保，实际上目前房地产信托的操作风险并不高；另一方面，房地产信托仍然受到200分发行限制。而银监会一直没有释放更多的政策，信托公司因此缺乏灵活性来面对未来的市场风险，所以，信托行业必须尽快建立起更加灵活的机制和更加稳定的低成本的资金渠道。