个人投资者比例骤降

　　昨天，2004商用房产及商铺展在上海展览中心开幕。这个被冠以“投资房产博览会”的房展在投资低迷的市场环境下举行，参展的开发商数量大大减少，总共只有35家，而来自外地的开发商不到10家。为了激活投资，参展商以返还前两年租金等方式招徕顾客。

　　个人投资比例下降

　　在本次投资房产展上，写字楼开发商普遍反映目前个人投资商业地产的比例大幅下降。据代理“裕景国际”项目的戴德梁行相关人士介绍，该项目的购买者多数由企业办事处、中小公司，其中境外来沪的公司又占了多数，仅有约三分之一购买者为个人投资者。位于曹家渡商圈的悦达国际大厦，目前已售物业的投资和自用比是4：6。据了解，去年市场推出的可售写字楼项目，投资比例高的可以达到80%以上。“除了宏观调控和房贷政策使部分投资者处于观望状态外，个人投资比例下降的另一个原因是，去年市场上可售的写字楼数量比较少，总价也较低，所以楼盘一出来就受到投资客的追捧，而目前在售写字楼品质大幅提高，300万元至400万元一套的价格过滤了一般的中小投资者”，该人士表示。

　　“上海的投资者变得谨慎了”，代理扬州金汇广场商铺项目的专案经理宋飞表示。据他介绍，他们公司去年曾经代理昆山某商铺项目，其中80%物业都被上海的投资者买去，而现在同样在昆山，一些新盘，个人投资商铺的比例不到50%，由于投资者观望，在昆山代理行业的市场压力加大，所以这次他们公司着力推扬州的这个项目。“我们的市场推广重点依然是放在上海、温州以及扬州本地，目前上海和温州两地的投资客占到购买的一半”，宋飞说。

　　投资型物业促销多样化

　　随着投资者大批退出楼市，投资型物业在市场上明显遇到了销售困难，开发商这次提出了更多盈利承诺以招揽顾客。昨天，在商铺展现场，很多承诺包租的异地投资商铺在上海销售时间已经超过半年，与以往相比，很多开发商不但继续提供“包租”业务，而且提前一次性在购房时将前两年的租金直接返回投资者，从而降低首付金额。

　　江苏太仓世纪商务大厦有关营销人员向记者表示，公司近日刚推出“包租”返还方案。总价近65万元的商务楼房源，成交的当场返还前两年的租金9.7万元左右，这意味着投资者的首付减少了5万元。

　　北方国际是上海华晨在辽宁鞍山投资开发的商铺楼盘，这家开发商也在降低投资者首付方面动足脑筋。他们推出的优惠包括“包租”形式的租金一次性返还和自营商铺补贴一年贷款本息的方式。

　　宜嘉是上海杨浦区一销售时间较长的商铺，据其营销人员透露，目前公司实行前三年的8%返利可以直接折进

房价，这种方式实际上使房价下降了两成多，这在上海的商铺中不多见。

　　除此之外，免契税、无息贷款、回购，开发商还想出了形形色色的促销方面招揽投资客。

　　广西北海的铜锣湾流行港等一些楼盘在此次展览中推出免契税；苏州时美休闲广场提出10年包租，在银行的5成贷款之外，投资管理公司还提供20%或者30%的无息贷款。扬州金汇广场承诺在购买商铺五年后，开发商愿意以110%的价格回购。而上海的写字楼高帆大厦则将园区的运营模式引进了写字楼，提出了“3免2减半“的税收阳光政策。青岛、周庄等楼盘则打出了买房子送旅游、送

装修等促销。作者：晨报记者林劲榆刘畅实习生苗夏丽