京城楼市“老样子撑着”

　　特别报道

　　记者尚晓阳申屠青南

　　“金九银十”就在眼前，之前市场上热传的9月回暖之说是否会成为现实，成为当前楼市最大的问号。记者走访北京楼市发现，不少楼盘推出了各种名目的优惠活动，房地产交易 量也悄然回升。开发商摩拳擦掌，希望早日告别楼市阴霾，他们最担心的，无疑是已经绷紧的资金链。

　　变相打折招数多

　　7月30日，刚刚在香港上市的富力地产同时推出五个楼盘，除一个项目在天津外，其余四个都在北京。记者近日发现，北京的这四个项目都在不同形式地打折促销。

　　位于双井的富力城3期，买房送50000元的教育基金，如果中奖，最多能打97折，还送小家电；位于白家庄的富力·爱丁堡公馆均价16000元，一次性付款可以享受97折，贷款打99折；位于北纬路的富力·信然庭的打折方式很复杂，一次性付款可以打两次99折再打一次98折，相当于96折，贷款可以打三次99折，相当于97折；位于北京东五环外豆各庄的富力·又一城是唯一不在市区的项目，享受的折扣也是最多的，可以直接打95折，如果中奖还赠送1－5年的物业管理费，开盘那天的价格更是优惠，在94折的基础上再打99折。

　　作为新面世的项目，富力打折并不奇怪。业内人士告诉记者，按照北京市场的规律，前三个月销售不过半，就算卖得不成功。很多七八月开的新盘担心后期压力大，价格不敢定得太高。

　　位于三环外的西钓鱼台嘉园，几个月前内部认购时是精

装修均价15000元，到7月中旬开盘时变成了毛坯12600元，并且开盘以后没有涨过价，显然，15000元的定价遇到了市场的冷眼。买这里的房子，即使是二次置业或三次置业，也能够享受5.508％的下限利率，这不是银行网开一面，而是开发商帮忙垫付了其余的利息。

　　老盘也没有闲着。朝青板块的珠江罗马嘉园是合生创展在北京东部的力作。8月和9月，购买罗马嘉园独立板楼大户的客户能得到38000元的旅游大礼包，其实就是房款减了38000元。此外，不论你推荐客户买了房，还是自己买了房，只要总房款超过100万元，都可以得到5000元现金大礼。

　　8月20日，同在朝青板块的国美第一城四期开盘，均价5900元。一位曾在国美第一城做过销售的先生告诉记者，这个价钱虽然比三期5700元的均价涨了200元，但是涨幅没有预期的高——该盘前三期的均价分别是5000元、5300元、5700元，按道理四期至少在6000元。开发商对

户型也做了调整，前三期140多平米的三居室没有了，四期全部为小户型，最大面积也只有95平米。此外，四期原计划开四栋楼，结果只开了其中三栋。

　　这位先生告诉记者，国美第一城在北京已经算是好卖的楼盘了，但面对

北京楼市成交量下滑的事实，也不得不进行调整，减少投入量，给市场造成热销的印象。“有些楼盘反正也卖不动，所以一点都不降，老样子撑着。”

　　不久前，一位知名地产营销人士这样说:快热的城市快冷，慢热的城市慢冷，北京是慢热的城市，因此将会慢冷。变相的打折，不知道是不是慢冷的表现。

　　交易量悄然回升

　　“金九银十”历来是销售旺季，9月份，北京新开楼盘将明显增加，几乎每天都将有新盘开盘。仅在搜房网“2005年9月北京新开盘项目预告”中，罗列的新楼盘就有27个，如果加上其他项目二期三期的项目，总数达到44个。

　　开发商为抢占先机，在8月就开始提前行动。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，8月中旬以来，北京市商品住宅期房每天的网上签约套数从300－400套左右开始波动上涨，8月27日，单天猛增174套，达到693套，8月28日突破700套关口，29日达到754套。

　　近三个月一些新开的项目，因为定价不算离谱，再加上种种优惠，总算是换来了不错的销量。根据北京市房地产交易管理网的统计，开盘一个月，富力·信然庭已经售出了139套，销售进度达到60％。

　　百子湾地区的沿海赛洛城，从开盘前两三个月就开始猛烈宣传，当时传的价钱是精装修7000元左右。6月19日开盘，均价6800元，开盘当天还有6600元的特惠房。至8月31日，该楼盘在网上的已签约套数是337套，不到三个月销量已超过1/3，还是不错的。

　　位于菜户营桥西南的万润风景7月初开盘，网上已签约310套，成交均价6029元，销售进度也在30％左右。

　　此前，受宏观调控的影响，1至7月，北京市商品住宅期房供应量和成交量都有所下降。北京市建委发布的北京市房地产市场信息显示，1至7月，全市商品住宅期房预售成交面积1184.3万平方米，下降了20.7％。商品期房预售成交10.7万套，1300.1万平方米，分别下降21.7％、18.4％。

　　成交量萎缩的态势能否在下半年得到扭转，还是未知数。“下半年北京楼市悬念很多，”北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰对记者说，“现在很多人说下半年回暖，有些煽风点火，其实2006年上半年才是真正的高峰。”李文杰解释说，去年“8·31”使得土地的有效供应延迟至少1年，开发商从拿地到预售，至少需要10个月时间，所以楼市供应量到明年上半年才会“井喷”。

　　金九银十是“大限”？

　　爱讲话的潘石屹说，九月份房地产将走出观望期，如果市场到九月份还没有好转，对中国的房地产市场就会是一个很大的打击，很难恢复。

　　潘的理由是，现在是房地产企业资金链条最紧张的时期，房地产发展商倾空所有资金拿到土地，指望着2005年有好的销售收入和银行按揭贷款，来缓解2004年“8·31”造成的资金紧张。但2005年远没有想象的好，一是实施的政策限制银行按揭贷款，二是随着各项政策出台，市场出现一个比较长的观望期。

　　观望期会在9月划上句号吗？想买房的老百姓也许能再等等，但最等不得的也许是开发商的资金链。一系列调控措施出台后，房地产开发商普遍都出现了融资难的状况。今年6月以来，楼市销售放缓，消费者持币待购，更严重影响了地产商的资金回笼速度。

　　分析人士认为，富力地产对旗下楼盘大力促销，有加速回笼资金的考虑。在五盘同开前半个月，富力地产在香港联交所主板上市，招股价为10.8港元，接近10.7至12.03港元定价幅度的下限，募集资金19.86亿港元。分析师表示，富力上市，极有可能是为缓解资金紧张。

　　“从万科身上就可以看出来，开发商的资金链多么紧张”，中信证券分析师王德勇说，万科去年几乎所有的大动作都是围绕融资进行的，包括与海外房地产基金合作、发行可转债、利用信托资金、收购、开展项目合作等，“去年万科新增项目的40％是合作开发的，而过去万科总是自己单独开发。”

　　日前，北京国土资源局向开发商收回38宗房地产用地的使用权，原因是开发商没有在60天之内交齐土地出让金。这对寅吃卯粮的开发商来说无疑是雪上加霜。