房产上市公司中报突显四特点

　　本报记者 冯佳

　　到目前为止，按照交易所分类61 家主业为房地产的上市公司中，已经有超过20家公布了今年的中报。已公布中报的房地产类上市公司今年的情况和上年同期的经营状况对比，今年中报突显出以下四个特点。

　　一是上市公司业绩尚未完全反映行业调控效果。今年以来，随着房地产市场的持续火爆，政府出台了一系列调控手段，但调控效果并未在上市公司中报中得到体现。已公布中报公司今年平均每股收益(EPS)仅比上年同期下降0.01元。而实际上，在政策驱动下，房地产价格持续向下调整，7月商品房销售价格分类指数为104.21，比6月份回落0.28点，比去年同月回落1.96点。1-7月份，全国商品房平均销售价格同比上涨9.7%，比上月降低0.4个点，均价为2963 元／平米，比上月低。其中，商品住宅平均销售价格上涨11%，增幅比上月低0.9 个百分点，均价为2753元／平米，比上月低40元。业内人士指出，其原因和上年末收入确认和第一季度房价上涨有关。业内人士预计，行业调控政策效果和商品房价格走势下半年将反映在公司年报业绩上。

　　二是上市公司资金压力进一步紧张。上年同期平均每股经营性现金流为-0.05元，今年中报为-0.11元。同时现金净流量也从上年同期的0.29元下降到-0.29元，表明融资性和投资性活动现金流量下降也很明显。专家指出，这一点与行业政策偏向抑制有很大的关系。以今年3月，央行取消1998年前后住宅市场化刚刚启动时的房贷利率优惠地位为标志，取消原行业优惠政策成为了

房地产调控的主体思路。另外，进一步严格打压

开发商资金杠杆效应也成为政府近期的工作重点。 取消给予开发商无息预收购房者资金的优惠待遇，通过延长开发商资金占有时间、销售回笼时间押后提高开发商开发成本，进一步挤压原有高投入回报率盈利模式的泡沫。

　　三是盈利能力稍有提高。已公布中报的上市公司平均毛利率从上年同期的31.6%提高到34.8%；净资产收益率则从-12.02%提高到4%。这主要得益于上年第四季度销售收入在年初的确认和第一季度商品房的旺销。

　　同时，行业盈利模式开始逐渐回归合理定位。以往开发商通过大量运用应付账款、预收账款、其他应付款等无息负债，以少量自有资金撬动大量低成本负债，获取奇高的投入回报率。在原有行业盈利模式下，开发商商品房销售收入中地价、建安成本、毛利各占1／3，但开发商只支付部分地价款、建安上建筑商垫资。

宏观调控以来，开发商不能延期支付政府地价，拿到地后3-6个月内必须全部缴清土地出让金。开发商也不能拖欠建筑商建安款和工人工资。一方面，开发商自有资金支出迅速增加；另一方面，负债成本提高，期限延长。因此，行业资金杠杆效应大大降低，原有奇高的投入回报率必然下降，回归行业合理利润水平。这也是开发商现在在宏观调控压力下提出“转变牛市思维”的内在含义。

　　四是负债能力稍有提高。从已经公布中报的20多家上市公司看来，平均资产负债率从上年同期的57.6%提高到54.5%。专家表示，这一方面是政府提高资本金的调控结果，同时也和上半年良好业绩增长有关。上市公司经营状况的结构分化日益明显，好的公司可能能够保持，差的公司可能持续恶化。