房地产金融风险与商品房预售制关系不大

　　近期公布的《2004年中国房地产金融报告》，让不平静的房地产市场再掀波澜。该报告有一段只有不到100字的文字在房地产界引起巨大反响，原文如下:考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

　　很显然，有关部门是从防范银行金融风险的角度出发提出取消房屋预售制度的。在该 报告中，没有具体说明预售房屋制度导致了那些市场风险和交易问题，但结合该报告的其他文字，大约可以看出文中所指的这些风险应该是“骗贷风险”、“假按揭风险”等，所谓的交易问题主要是指“哄抬房价、炒作销售的行为”。但笔者认为，这些风险或问题与房屋的预售制度关系不大，多是市场监管的问题，即使是现房销售，同样会存在这些问题。

　　笔者以为，

房地产金融的风险主要来自于商业银行在住房按揭贷款市场的恶性竞争，它与银行监管制度的变革直接相关。

　　房地产金融的风险源头在哪里呢？从表中可以看出，在所有的房地产贷款中，风险较大的是开发商贷款，四家银行的房地产开发商贷款的平均不良率是10.5％，而住房抵押贷款的不良率平均只有1.5％，因此，问题的关键在开发商贷款。银行为何愿意承受如此高的房地产开发贷款？原因在于开发商将房地产开发贷款与房地产按揭贷款捆绑销售，他们利用住房抵押贷款做诱饵，让银行被动接受高风险的开发贷款条件。

　　但银行为何对住房按揭贷款如此重视呢？根本原因在于银行监管制度的变化。2004年之后，我国银行开始实施资本充足率管理，而我国银行的资本充足率普遍不足8％的要求，在资本充足率的约束下，商业银行一边通过各种方式补充资本金，一边调整自己的业务结构，尽可能地扩大低风险的业务。对于银行而言，低风险的业务主要有两类，一类是政府债券，另外一类就是住房抵押贷款。我国目前的债券市场容量还十分有限，银行还不可能通过大规模地增加持有债券数量的方式完成自己的业务结构调整。在此背景下，几乎所有的银行都将房地产抵押贷款作为业务调整的战略重点来发展。

　　商业银行垂涎于住房抵押贷款的另外一个重要原因是我国利率市场化的不成熟。一般而言，低风险的贷款，利率也应该较低，这样才符合风险与收益对等的原则。因此，在利率市场化的情况下，住房按揭贷款的风险比其他贷款的风险小，它的贷款利率应该比其他贷款低。在美国等利率市场化程度高的国家，住房按揭贷款的利率比公司贷款的利率要低很多，有的住房按揭贷款的利率只有公司贷款利率的一半。在另外一些国家，利率市场化程度不高，但政府强行规定按揭贷款的利率比公司业务贷款低。而我国的住房按揭贷款与公司贷款的利率基本相同，收益与风险脱节，使住房抵押贷款市场出现了恶性竞争局面。

　　正因为如此，使过多的资金流向了房地产领域，以上海为例，2004年，在投资和各项贷款增速明显回落的背景下，上海市房地产市场继续呈高位运行态势，推动上海房地产贷款继续强劲增长。上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，占各项贷款新增额的比例高达76％，其中个人住房贷款累计增加728亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48％。

　　从全国的统计数据看，尽管国家从2003年6月份开始调控房地产行业，但房地产行业的贷款增长速度很难得到有效控制。2004年底，房地产贷款余额达到26306.3亿元人民币，比上年同比增长22.8％。2003和2004两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但2005年一季度房地产贷款余额达到27650.6亿元，余额同比增长25.7％，增幅比上年末提高2.9个百分点。

　　从横向比较看，房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。2003年底房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20.1个百分点，2004年这个差距有所减小，但仍高11.3个百分点，2005年1季度房地产贷款增长率与全部人民币贷款增长率的差距为14.9个百分点。2003年以来各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2002年3月末，这一份额为27.2％，2003年6月底达到32.1％，2004年底达到34.3％，2005年3底上升到34.5％。

　　在我国，导致开发商贷款不良率高的重要原因是开发商将开发贷款与住房按揭贷款捆绑销售。在利率市场化还不能起作用的情况下，银行必然以放松对开发商的贷款条件为代价取得住房按揭业务，这是房地产金融风险的制度性原因。

　　国际经验与教训:银行风险管理制度的变化导致银行对房地产市场过度贷款的情况在国际上也早有前车之鉴，最典型的就是日本。上个世纪八十年代后期，日本出现了连续5年的房地产价格的高速上涨，产生了严重的房地产泡沫，导致房地产泡沫产生的原因有很多，但日本银行监管制度的变化导致商业银行对房地产贷款的偏好是重要的原因之一。

　　1985年前后，为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本政府在

汇率改革的过程中，推行银行资本金管理改革，部分银行执行国际清算银行制定的银行资本金管理规定，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，使银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争，刺激了房地产泡沫的不断膨胀。日本的银行资本金比率一直比较低，平均只有3％左右，如果按照8％的标准执行，有很大的差距。当时的日本政府实行双重标准，可以按照日本本国的4％的标准，也可以按照8％的国际标准，对于有海外分支机构的银行，必须执行8％的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，调整银行资产结构也成为当然的选择。房地产抵押贷款的风险权重只有一般公司贷款业务风险的一半，意味着银行发放相同数量的贷款，如果是房地产抵押贷款，只需要一半的资本金即可。受此影响，日本的银行将资金大量投放到不动产领域，助长了房地产泡沫。我国目前的情况与20年前的日本十分相似。

　　从上述分析可以看出，因为银行风险管理制度的变化，使银行在按揭贷款市场产生了恶性竞争，在利率市场化还不能起作用的情况下，银行以放松对开发商的贷款条件为代价取得住房按揭业务。如果将开发贷款与住房按揭贷款强行分开，规定同一家银行不能做同一个项目的开发贷款和按揭贷款，开发商就失去了让银行放松贷款条件的能筹码，银行就会提高对开发商贷款的审查力度和风险控制力度，房地产金融的系统风险会大大降低。

　　另外，将房地产开发贷款和住房抵押贷款应该分开，让购房者自己选择按揭银行也是符合国际惯例的。

　　创意管理

　　企业最重要的资产不是原材料、运输系统或是政要关系，而是创意资产。简言之，就是一群可以把想象力转换成有价值的商品或服务的富有创意的员工。创意员工可以引领科技的发展，开创新的产业，并且促进经济成长。如果你希望你的公司成功，就应该将公司托付给这些人。

　　企业要如何在推动本质上既复杂又混乱的创意过程的同时，也增加效率、提高品质以及提升生产力？大部分的企业都还不知道要怎么做，全球最大的私人软件公司SAS(SASIns　t　i　t　u　t　e　)就是个知名的例外。SAS每年都获选“财星百大最佳企业雇主”(Fortun　e　100BestCo　m　p　a　n　i　e　s　t　o　W　o　r　k　F　o　r　)，他们拥有低员工离职率、高顾客满意度，并且营业额连续二十八年向上成长。SAS成功的秘诀何在？SAS学会了如何掌握运用所有关系人的创意活力，包括公司的顾客、软件开发工程师、主管以及基层员工。SAS的创意管理架构建立在三个指导原则之上:首先，让员工不断发挥脑力、投入工作，并且排除让员工分心的杂务，协助他们缔造佳绩。第二，要求主管担负起激励出员工创意火花的责任，并且消除“西装派”与“创意派”之间的主观界线。第三，将顾客定位为创意伙伴，以发展出优越的产品。所有这三项原则都有一个共同重点，就是建立互动，而非是搜集所有个人的构想。当SAS在开发工程师、业务员和顾客之间培养长期的关系时，他们是在为公司未来的创意资产作投资。

　　利用像SAS所建立的这种架构来做管理，创意和生产力得以同时增长，获利能力与弹性可以共存共荣，辛勤工作以及工作与生活的平衡也能并行不悖。

　　策略性寻购:从边缘到核心

　　现今，企业没有什么业务是不可委外处理的。随着全球化改变了竞争的基础，寻购亦从边缘地位逐渐成为核心功能的角色。控制成本本身很重要，因此寻购也成为策略性的机会。但鲜少企业已准备好面对这样的转变。

　　委外已变得非常复杂，一些核心功能如工程、研发、制造以及行销等都变得能够且通常应该要被外移。这种转变，让企业不得不重新思考本身的组织架构、价值链以及竞争的位置。

　　已有许多先锋企业将原本纯粹公司内部功能，转变成为新兴行业。物流管理公司优比速(UPS)、人力资源管理业的Hewitt　，都利用专注于规模和技巧的单一功能，来创造新的企业典范。随着这些功能导向的企业逐渐茁壮，对所有公司而言外包的潜力价值也将与日俱增。

　　只是，并非所有企业都适合从垂直整合公司转型为单一功能专业提供者的策略运用。但所有的公司都必须要积极地将每项业务当成可能的委外项目重新审视。我们要告诉您简单的三个步骤，来找出哪些功能是公司应该拥有并该予以保护、何种合作对象适合何种业务，以及哪些可转变成新的商机。这样的分析结果会是一全面性的能力寻购策略。策略的成功通常取决于合作关系的设计及管理的创意。企业的寻购决策若要全都发挥最大效益，首先必须以开阔而策略性的眼光来看待专业能力寻购。

　　策略雄心

　　在70年代初期，当佳能开始进入复印机市场时，这个日本企业菜鸟想挑战全录的想法，似乎遥不可及。但十五年后，佳能打败了美国巨人，抢占了全球的市场。佳能成功的基础是什么？是不同于西方企业，强调组织在有限资源的情形下，如何有效运用资源的策略方式。

　　GaryHa　m　e　l　和C.K　.P　r　a　h　a　l　a　d　指出，西方企业浪费了太多的时间与精力在复制全球竞争对手已经经历过的成本及品质的优势。在人们熟悉的技术中，像是组合规划或是竞争分析，让竞争对手可以轻易的解读像策略性调整及比较利益等，类似概念的竞争方式。

　　佳能采取和其它世界级的竞争对手不同的策略方式:策略雄心。以公司能掌握的现有资源，“击败全录”、“让开拓重工腹背受敌”。藉由召集组织，设定挑战缩短员工努力成效及中期目标的差距，“创造1，000美元的个人用复印机”、“将产品研发的时间减少75％”。年复一年的重视创新竞争，建立多层的优势、寻找市场上竞争对手低度防御的“松动的砖块”、改变竞争的规则，避免投入必须按领导厂商规则的市场。这样的作法让日本企业坐拥领导者宝座，也让更大、更强的西方竞争对手进入了无止尽的追赶游戏。

　　文章来源:哈佛商业评论中文版