沪上房产商资金链绷紧

　　李良

　　8月24日，上海国际会议中心，在由中房指数研究院(华东分院)和海华永泰律师事务所联合举办的“上海房地产融资实务论坛”上，大大小小的开发商们将会议厅围了个水泄不通，以至于部分后来者只能搬起椅子坐到门外聆听，这出乎主办方的预料。特邀嘉宾上海财经大学副校长王洪卫一句话就点中了要害:“未来几个月，一些开发商的资金链有可能会断裂 ，而央行取消预售制度的建议更可能加速资金链的断裂。”

　　王洪卫的观点并不是空穴来风。房产新政实施后，上海楼市骤然降温，成交量一降再降，市场观望气氛异常浓厚，开发商的资金回笼开始不畅；而在宏观调控的大背景下，银行界对于房地产市场的看法也发生了根本性的改变，对房地产开发项目的贷款异常谨慎。对于资本高度密集的房地产行业而言，缺少资金就像是人体缺少血液一样。正是由于与日俱增的资金压力让众多的开发商蜂拥此次论坛，以求拓宽融资渠道之法。

　　有关数据显示，自

房产新政实施以来，

上海楼市的日均成交量直线下滑，由原来的日均成交千余套跌至日均成交两三百套，最低的时候甚至只有一百多套，对于上海房地产市场大大小小数千家

开发商而言，这无异于杯水车薪。到了8月份，市场成交量稍有反弹，但日均成交仍不足四百套。需要指出的是，从7月份开始，上海楼市曾经铁板一块的价格开始松动，像大华集团这种沪上知名开发商都开始大打价格牌，许多楼盘降价幅度已经达到甚至超过30％。

　　可以说，8月份成交量的小幅回升很大程度上是受到了降价的刺激，并不能视为市场已经回暖。如果换个角度看，即便是跌破了业内视为“暴跌”的30％底线，这些降价的楼盘也并没有出现火爆的销售场面，消费者的持币待购心理依然浓厚，市场仍处于低迷状态。连续几个月的滞销，已经给开发商的资金回笼造成极大困难。而让开发商们更加忧心忡忡的是银行的态度。

　　央行日前发布的《2004年房地产金融报告》中指出，据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，第三大资金来源是银行贷款，但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款；“定金和预收款”也有30％的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上。

　　由此可见，中国房地产市场高度依赖银行的贷款，银行在银根上的稍有紧缩，都会给某些开发商带来灭顶之灾。而自国家对房地产市场实施宏观调控以来，银行对开发商们的态度来了个一百八十度的大转弯，高度集中的贷款风险已经让央行心生警惕，开发商贷款难的问题已经不是一个秘密。对于需要庞大资金周转的开发商而言，银行的举动无异于掐住了他们的脖子。

　　事实上，从部分房地产上市公司的半年度业绩报告中可以发现，众多开发商们已经普遍感到了这种压力，与苦守价格底线相比，“现金为王”的销售策略似乎更为实在。中华企业在半年报中就表示，下半年的工作重点就是抓紧资金回笼。除了加大销售力度，抓紧资金回笼外，一些开发商也在谋求其他的融资途径。据记者了解，有相当一部分的开发商迫于资金压力，已经开始向民间资本私募资金，利率一般在10％至20％之间。而房地产信托也成为一些开发商的融资渠道。上海国际信托投资公司副总经理吕朝阳在此次论坛上就透露，自从银行对房地产行业实行银根紧缩政策后，不少房地产公司就开始寻求信托资金的支持，近两年公司的很多信托项目都是房地产方面的。另据房地产业界人士预测，在销售回款和开发贷款均难以到位的情况下，沪上楼市在九、十月份很有可能会放量下跌。