期房销售向何处去

　　西南证券段海瑞

　　8月15日，央行发布《2004年中国房地产金融报告》，洋洋洒洒万言之中，区区百字的“取消商品房预售”的政策建议引起了极大的轰动:开发商如同惊弓之鸟，奔走相告；专家学者议论纷纷；购房者忐忑不安；证券市场上的地产股更是应声回落。

　　近日，建设部明确表示期房销售不会被取消，市场又是一片议论。

　　那么，如何看待期房销售的“利”与“弊”呢？

　　期房销售之“弊”在于它造成了房地产参与主体之间的不平等或市场的混乱:开发资金大部分来源于银行和购房者，银行承担了大量的风险，购房者没有使用住房便支付贷款利息，而开发商获取了巨额利润；已抵押的商品房预售、已预售的商品房抵押，重复预售，甚至卷款潜逃，造成了大量的纠纷；期房销售下信息的不对称往往使购房者轻信开发商花团锦簇的描绘，为市场混乱埋下了隐患，等等。

　　因此，取消期房销售的理由很充分。

　　然而，反对取消期房销售的声音也不小:行业没有完全成熟，不利于房地产行业健康稳定发展，投资减少将加剧供需矛盾，银行按揭贷款为优良资产等等——当然，这其中开发商嗓门最大。

　　平心而论，在我们告别“短缺经济”之后，房地产是为数不多的几个“卖方市场”之一，置身这一市场中的弱势群体对“期房销售”中的各种不公平反应强烈。但是应该看到，期房销售仅仅是房地产这个市场的特征和表象，而不是造成市场不公平和混乱的根本原因。取消期房销售，短时间内达到销售条件的房屋必然减少，供应减少带来的是

房价上涨；长期来看，中小企业出局，大企业投资规模下降也使供应减少，卖方市场特征将更加明显。

　　另外，房地产市场是典型的资金密集型行业，开发商的利润积累也远远不能满足开发的资金需求。在此情况下，预售制度提供了一个社会资本流入房地产市场的良好途径。

　　因此，短时间内取消期房销售会威胁到房地产企业本来已经紧绷的资金链，一旦其断裂，不仅银行的开发贷款和流动资金贷款难以收回，而且由于期房无法交付会引发购房者拒绝偿还按揭贷款，银行这部分业务的不良资产率也将大幅提升，大量的呆坏账就会形成。

　　其实，期房销售也并非一无是处，从目前的情况来看，消费者购买期房在价格上已经得到了一定的补偿。不可否认的事实是，几乎所有的项目期房销售时的价格都比现房便宜。即使在国外成熟市场如欧美国家也都有新房预售制度存在。不过，因为国外的房地产市场已经成熟，主流市场是

二手房交易市场和租赁市场，新房市场很小，成交还是以现房为主。

　　因此，目前取消期房销售的时机尚不成熟。但是，这并不意味着期房销售会一直大量存在。随着房地产市场的成熟，供求关系的改善，竞争逐渐激烈之后，期房销售占的比重会逐渐减少甚至消失。我们目前需要做的是，加强市场的管理，减少甚至杜绝不公平现象。当然，解决问题的关键还是改善供求关系，卖方市场不存在了，种种弊端自然可以得到解决。