取消预售制度建议引来争议，王石表示 误解需澄清 制度宜完善

　　记者金名　深圳报道

　　上周央行公布了2004年房地产金融报告，其中关于取消预售制度的提议引起轩然大波。万科董事长王石昨日在接受记者专访时表示，这一敏感建议已经引起了万科的特别关注。但他认为，央行会继续支持房地产业的健康发展，此建议应是出于防范金融风险的考虑。外界对这一制度有误解，问题不在于取消与否，而是应当进一步完善，以化解潜在的风险。

　　建议着眼于防范风险

　　“实际上，关于取消预售制度的提议以研究报告而不是以文件的形式表达出来，只是央行对房地产主管部门的一个建议，而且它在报告当中并不占据重要位置。就整个报告来看，它显然是被市场放大了”，王石表示。

　　王石表示，央行报告内容明显是对国务院“新八条”的呼应，与中央要求

房地产业健康发展的精神一致。王石认为其着眼点在于防范金融风险、维护金融系统稳定。

　　王石认为，央行这一态度其实可以追溯到2003年的121号文件。121号文件提出，发展商自有资金不能低于30％，当时全国

开发商平均自有资金率低于15％。今年上半年，国务院文件又将这一比例提高到35％，这表明国家认为房地产投资过热。“但现在来看，银行方面可能觉得问题更多出在预售上，要取消预售制度，发展商同样不能取得更多的信贷资金，这是从微观角度来防范金融风险。”

　　社会误解预售制度

　　谈及备受争议的预售制度，王石话锋一转:“我觉得，大家对预售制度是不是有误解？”

　　“实际上预售在发达国家是行之有效而普遍的售楼方式。”王石表示，英国现房与期房有非常大的价差，期房售价比现房平均要低15％—20％；美国人口普查局统计资料显示，从1963年到2004年，除一年外，其他年份期房销售量都要大于现房，最近两年期房销售比例超过了75％。美国的许多房屋在开工前已经售出，其比例从上个世纪60年代的20％逐渐上升，近年来已经达到40％左右。

　　目前国内预售制度执行的是两个标准:其一是上海、深圳等城市按121号文件的要求，多层封顶、高层建到2/3时才作预售；其二是北京等地执行投资进度达到25％或有形的建筑超过地面的预售标准。

　　王石认为，把国际上行之有效的制度取消，将是政策的重大变化。但央行研究报告提出这一建议，主要是担心发展商方面的问题给消费者和银行带来风险和不确定性。而银行本身的管理比较粗糙，也是导致“假按揭”不能根绝的原因之一。王石指出，预售是国内发展商从香港学来的，但香港发展商的负债率低，有大量的自有物业出租，“我们把它的按揭风险学来了，但低负债的东西没有学到”。

　　“实际上，问题不在于取消与否，而在于如何检讨预售制度下的问题并加以完善，这次建议是一个契机。即使要取消，也会有一个过渡期，大家都会努力降低风险，到那时也许就没有取消的必要了。”

　　王石认为，要参照发达国家经验，完善预售制度，控制金融风险。他提出了完善预售制度的三项建议:其一是改变不分负债类型和“一刀切”的负债率管理，拓展非银行融资渠道，放开民间资本对房地产业的投资，鼓励包括房地产开发信托、企业债、按揭

证券化、RE鄄ITs(房地产信托投资基金)等多种方式的金融制度创新，化解金融风险；其二是实行差异化的按揭管理，根据企业信用等级获得贷款，引进企业信用评级体系，不同级别的企业适用不同按揭政策，对企业违规行为通过降低信用评级进行处罚，对于不符合要求的企业，甚至严控其现房按揭放款；其三是将预售许可与按揭放款分开处理。

　　“无论是考虑到政策延续性还是借鉴发达国家的经验，以及目前中国企业普遍缺乏资金的情况，预售许可这种制度都应该存在下去”，王石表示。

　　万科“未雨绸缪”

　　国务院“新八条”非常明确要打击投机者，抑制炒作买卖、不鼓励买高档房等对发展商都没有太多制约。但王石认为，这只是政府的一手准备，如果房地产投资还持续过热，就会对发展商采取新的调控政策。“不能不承认，取消预售这一条实际上就隐含这层意思。”

　　“如果真的实施这一政策，那对万科的影响还是挺大的。我们感觉这跟过去的政策有很大变化，带来了政策环境的不确定性。”尽管预售制度取消的可能性很小，建设部也刚刚出面表态称短期不会取消这一制度，但王石仍表示万科会积极应对，“我们会向最好的方向努力，也会作出最坏的打算”。

　　王石向记者表示，如果只能销售现房的话，将增加公司的财务成本，经营效率也会下降。具体来看，万科总资产周转率将增加180天，净资产收益率将下降2％，销售净利率将减少0.6％。他强调，这一措施亦会影响到整个行业。

　　王石认为，市场大趋势是越来越规范，越来越严格。万科在央行121号文件出台后，就对负债结构作了调整，目前万科银行负债占全部负债的比率与美国五大开发商基本相当。这次央行的建议显示，未来可能出现预售账款减少、按揭放款后延的局面，万科今后的应对措施就是加快其住宅产业化进程，以加快资金周转、缩短施工周期，同时又要保证质量。