新加坡挣抢大陆 地产基金头道餐

　　力争做亚洲REITs中心的新加坡，为了鼓励境外房地产以S-REITs(即新加坡REITs)上市，在税收及准入门槛上都给予了相对优厚的条件

　　□本报见习记者 王冬

　　香港领汇上市的光环照亮了REITs(房地产投资信托基金)，这个在内地还显陌生的金融 品种其实早有地产商在运作。银华(北京)资产管理有限公司即宣称，正在努力推出第一只赴新加坡融资的REITs。

　　银华资产管理公司的管理层来自信托业和地产业，其董事长是天津永泰红(石+勘)集团有限公司董事长李德福，银华公司为永泰红(石+勘)旗下控股公司。

　　这只房地产投资信托基金，将由新加坡精于打理REITs上市的星展银行和瑞士信贷第一波士顿来承销，采用在国内收购成熟地产项目打包公募资金的方式，所收购项目的类型据永泰方面透露，将为工业厂房和商铺类的

商业地产。

　　破冰之路

　　永泰红(石+勘)集团成立于1992年11月，前身系天津开发区永泰房地产开发有限公司，目前业务以房地产开发为主，同时加盟了21世纪不动产涉足

房产中介服务，还曾参股上市公司进行资本运作、企业购并。目前集团总资产超过20亿元。建设开发的住宅面积100万平方米。

　　永泰涉足房地产信托产品的思路是，房地产企业要想做大规模，一定需要融资平台的支持，成立银华公司也是出于这种考虑。曾攻读过投资和金融硕士学位，并且有过上市公司管理经验的李德福，一直尝试在房地产金融上寻找突破。

　　REITs露出小荷尖尖角，似乎风光无限，但却是植根在近年地产企业融资的困境中。去年的

宏观调控使天津本土房地产企业面临诸多瓶颈，基于产业联合的考虑，9月天津市成立了房地产商会，由李德福担任会长。

　　酝酿了半年之后，总额1亿元的“天津北信房地产产业投资集合资金信托计划”浮出水面，一时间成为金融创新的经典之作。因为该基金并不是通常意义上房地产开发信托，具有“过桥贷款”的性质。这项信托计划资金运用于房地产产业但不限定资金使用方式，可以对房地产产业链的各个环节进行投资，解决了天津本地多家地产企业的融资问题。

　　但这种信托产品的集资投资有其局限性，如《信托法》中对信托合同的200 份的限制，信托计划的公募限制，产业投资基金类的法律制度不完善等。

　　虽然近期银监会出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，对部分管理规范、经营水平高的信托投资公司的房地产业务放松了200份的限制，但这距离国外成熟的REITs在二级市场挂牌交易还有相当差距。

　　因为按照原先200份、每份合同不低于5万的限制，一项信托计划融资多在1-2亿元的规模，但新加坡已上市的六只REITs，市值共约103亿新元(约合501亿元人民币)。

　　融资时机

　　新加坡交易所负责人到中国路演以及领汇重新上市，都是最近爆出来的消息，而这只REITs从前期调研、选择、评估项目，到协调各方角色(承销人和财务支持、项目评估方等)登场已用了2年时间。

　　据戴德梁行统计，在中国内地主要城市，一些投资物业的回报率可达7%至12%。相对于现时新加坡REITs的4%-5%的平均回报率及在香港的REITs预计回报率6%-7%(据领汇REIT估值)，中国大陆的房地产物业回报率高出2%到5%，中国的房地产物业具有很强的吸引力。

　　想想领汇当初超额认购的迅猛势头，力争做亚洲REITs中心的新加坡，为了鼓励境外房地产以S-REITs(即新加坡REITs)上市，在税收及准入门槛上都给予了相对优厚的条件，包括：免除个人投资者于S-REITs分红的所得税，免除S-REITs物业出售的印花税，对外国非个人投资机构的税率由20%降至10%等措施，以吸引更外本地及外地REITs在新加坡上市。

　　两厢吸引正促成了目前中国跨境REITs的新机遇，房地产企业加上房地产基金等于什么，以地产企业试水资本市场又意味着什么，永泰红(石+勘)与银华公司这次REITs的新加坡之旅会给我们一个答案。