商品房预售制将终结？

　　张梦

　　8月15日，央行首份

房地产金融报告指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房预售制度，目前可以考虑取消现行的商品房预售制度，改期房销售为现房销售。

　　预售制度遭质疑

　　时下，上海、北京、广东等房地产热点城市，房地产销售实行的是预售制度，比如有的地区规定，多层住宅建到一半、高层住宅出地面即可以开始销售，这种销售制度如今受到了强烈的质疑。事实上，取消商品房预售制度的呼声由来已久。前不久传出深圳市将考虑取消商品房预售制度；近日国土资源部某官员也表示，目前房地产市场上出现的种种问题，都跟预售制有关，应该完全取消商品房预售；而这次则是央行首次以专项报告的形式，站在金融全局的高度上建议取消预售制度。国土资源部土地利用管理司司长廖永林最近指出:“现在的房地产市场上出现的种种问题，特别是乱炒房地产，都跟预售有关。没有完全建好就卖出去，卖了个半成品，出了问题怎么办？所以应该完全取消商品房预售。”廖永林特别提到，在欧美国家都没有商品房预售的情况，却在中国香港及内地普遍存在。鉴于预售制度实施多年来所导致的种种问题，他甚至明确地提出:房地产泡沫就跟预售有直接关系。

　　我国楼市有一大怪现状，即高

房价与高空置率持续并存、高空置率与高利润并行。造成这一现象的主要原因是，我国的商品房建设采用了

开发商低资本金与商品房预售制度。经济学上的供求关系决定价格在这里近乎失效。供求关系决定价格，要求资源完全市场配置并且双方地位平等，而我国目前的房地产市场并非如此。在商品房预售制度下，开发商早早地把钱装入口袋，不少楼盘还没卖到一半开发商即已回本，余下的卖一套就多赚一套，所以就算空置又何妨？

　　预售制度这种房地产业所特有的营销规则，意味着开发商一旦获得预售许可，便可“以小博大、空手套白狼”。巨额利润极大地刺激了开发商的胃口，不仅降低了房地产行业的入市门槛，也使国家行政的、经济的制约手段均相形见绌，削弱了国家宏观调控措施的影响力度，这就是某些地方楼市宏观调控政策见效甚微的根本原因之一。

　　商品房预售制度还隐藏着巨大的金融风险。在此种制度下，开发商可将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售，以套取银行资金；预售商品房后，开发商可能会席卷预售款逃匿导致“烂尾楼”等。商品房预售制度本是为开发商资金问题解渴的，但由于一些中小开发商的诚信度及自身实力欠缺，在项目得到银行贷款后无力继续进行开发，使银行蒙受巨大损失，背上巨额不良资产包袱。

　　追溯商品房预售制，最早由香港在上世纪60年代创立，80年代中期从香港引进内地，它的基本特点是为开发商早期融资提供方便。其正常运转需要建立在两个基础之上:其一，商品住宅市场出现供不应求现象；其二，社会信用体系完备而有效。但是，由于国内对商品房预售制缺乏相应的管制而导致许多法律纠纷。

　　前几个月，香港爆发了抨击楼花买卖制度的事件。而现实是，目前这套制度的确一定程度上助长了投机的炒楼行为，这一点政府也已经证实，而且也获知了部分地产中介在勾结发展商，钻制度的空子，营造火热的买卖氛围，并藉此哄抬房价。如一个拥有1000个单位的楼盘，开发商可以一次性推出，也可以分若干次推出。传统的销售方法，开发商可以通过若干次推盘，很容易就达到控制销售，营造房价不断上涨、产品供不应求的紧张局面，刺激消费者的消费行为。而这种销售手法，政府部门是无法通过预售、现售来控制的。因此，在探讨究竟是预售好还是现售好的时候，也应该多花点心思考虑一下如何营造更加合理的消费环境。

　　房地产商面临考验

　　在深圳房地产发展的二十多年时间中，从发展初期就一直借鉴香港的预售制度，一方面解决开发商资金循环问题，另一方面通过期房的价格折让，让消费者取得预先购买和获取一定价格优惠的权利。商品房预售制在一定的历史时期，对启动房地产的发展起到了积极作用。在近几年房地产的高速发展过程中，市场逐步走向成熟，人们的消费观念也悄然变化，预售制带来了一系列的问题，取消商品房预售制逐步提到了议事日程中。

　　近来，众多开发商目前还没能从国家调控中缓过劲来，在宏观调控的背景下，市场已出现低迷，如果再实行现售，将对所有的开发商造成极大的资金压力，开发商下一步的日子将更难过了。深圳天方投资策划有限公司总经理王南表示，实行商品房现售就要求开发商改变原有的经营思路，在施工建设、销售策略和品牌投入等各方面都要有新的突破。预售的核心是解决开发商资金的问题，而现售则提高了行业的准入门槛，开发商难以“四两拨千斤”，实力不足的中小开发商将被挤出这行业。据称，深圳有近600家房地产企业，中小企业占到近70％。长期有项目可开发的企业占到30％左右。“现售是一个大方向，对市场未来的发展将起到积极的梳理作用，有实力有诚信的公司继续做下去，可减少烂尾楼和一些纠纷。”王南认为。

　　由于一些中小开发商的诚信度及自身实力欠缺，在项目得到银行贷款后仍无力进行开发，使银行蒙受巨大损失。近日，广东省一家银行因某开发商不能按进度开发和支付银行款项，将其开发的土地收回抵押，但该家银行不得不为此背上巨额的不良资产包袱。一些开发商认为，土地成本的增加使楼市价格上涨；同样，现售增加了开发商的利息成本和资金成本，会导致其开发速度放缓和供应量的下降，开发商在保证其利润的情况下会把资金成本计入房价中，对于购房者来说成本将加大。分析人士指出，这种担忧大可不必。取消商品房预售，只是将销售时间延迟半年左右，并没有停止施工而导致供应量的减少。对于开发商来说，现售相对要求增加资金运作成本。这种费用从理论上来说，不会构成太多的成本增加；相反，只会对开发商的实力要求更加严格。

　　从消费者的角度来看，由于商品房全部竣工后再销售，必然要求开发商进行全部的投入，他们对于施工质量和环境都会做到最好，这对于消费者来说是一件好事。商品房预售首先就没有将买卖双方放在一个公平的平台上，许多房屋质量纠纷也是由此引发的。据称，自房地产宏观调控新政策出台以来，深圳市政府相继制定了预售备案制、当日申报制、禁止虚假广告和未取得预售证禁止认售等一系列措施，对规范市场、打击炒作起到了积极作用。正在论证中的取消预售，实行现楼现售的政策，也预示着深圳市政府对禁止炒作、打击投机行为的进一步规范。

　　确实，消费者不应为无谓的成本来埋单。中国房地产暴利的帽子至今还未能摘去。房地产商不应只是享有赚钱的权利，而不去承担起码的市场风险。当今社会，房地产的民生属性，决定了政府必然进行调控。在目前的开发制度之下，开发一个项目并不需要投入太多的自有资金，而是大量地占用其上下游的资金，把本应该由房地产经营者自己承担的经营风险转嫁给了其他企业和购房者，这其实就是鼓励开发商铤而走险。如果开发商经营不善造成亏损，这种亏损将由社会承担。基于此，取消商品房预售制度应该只是第一步，下一步要考虑实行的是注册资金与开发项目挂钩的制度，以强化开发商自身的抗风险能力。