房地产业上市公司报表井喷难持久

　　(记者 李良)

　　近两年房地产市场的火爆，让众多房地产上市公司2005年中期业绩着实“灿烂”了一把。而经历了2004年上海楼市疯狂的在沪房产上市公司，更以骄人的业绩令同行侧目:上海的地产大腕中华企业(资讯 行情 论坛)2005年上半年净利润同比增幅达到283.68％，扣除非经常性损益后的净利润同比增幅更是惊人地达到了1093.39％；而上海新梅(资讯 行情 论坛) 、世茂股份(资讯 行情 论坛)等众多上海房地产上市公司，2005年上半年的净利润同比增幅也非常可观。

　　“造成中报业绩井喷的主要原因是由于房地产行业在收入确认上具有滞后性。”兴业证券房地产行业分析师任壮指出，“不过，在国家对房地产行业实行宏观调控后，必然对房地产上市公司业绩造成一定影响，这种影响会在明年得到明显的体现。”

　　账面上的“井喷”

　　近年来，房地产市场的稳步发展尤其是2004年爆炸式的价格上涨，并没有为房地产上市公司2004年年报的业绩增色，而造成这种现象的原因就是房地产行业实行了特殊的收入确认制度。

　　任壮告诉记者，与别的行业不同，房地产行业的收入并不在收到购房款时确认，而是以竣工结算为依据的，这就是说，售房时的收入要到交房时才能确认。这就不难理解，为什么2004年上海房地产市场的火爆并没有在上市公司的2004年年报中得到体现，而是集中在2005年半年报中喷发。

　　中华企业的2004年年报显示，截至到2004年底的预收账款达到11.9亿元，比年初的6.9亿元足足增加了5亿元，增加幅度达到72％。而房地产企业的售房收入在没有确认之前，体现在会计报表中的科目就是预收账款。这就意味着，尽管2004年中华企业的业绩比2003年有所增长，但并没有体现出2004年上海楼市火爆带来的利润，预收账款72％的高比例增长才是这种火爆的真实体现。而随着房屋竣工结算，这些预收账款中的部分在今年上半年转化为实在的业绩，从而使中华企业的每股收益同比有近三倍的增长。

　　同样的情况也在世茂股份和上海新梅上得到了充分体现。而这些预收账款给上市公司带来的业绩影响还不仅仅是2005年上半年。中华企业2005年半年报显示，其账面上仍有11.45亿元的预收账款，所对应的开发项目部分将陆续在2005年底竣工结算，这显然会增加中华企业2005年年报的份量。同样，世茂股份半年报的账面上还躺着4.14亿元的预收账款，而上海新梅也仍有2.4亿元的预收账款挂帐，这些都将为他们的2005年年报增色不少。

　　未来业绩难测

　　业内人士指出，虽然2005年半年报中，房地产上市公司表现出强劲的盈利能力，然而由于所体现的利润具有滞后性，反映的不过是以前年度的销售情况，并不足以作为投资者的投资依据。事实上，随着宏观调控对房地产市场影响的逐步显现，房地产上市公司当前的业绩井喷很可能是昙花一现，未来业绩的增长能力堪忧。

　　任壮认为，今年下半年，房地产上市公司的报表中就会体现出宏观调控给公司业绩带来的影响。“尽管全年业绩同比可能会有大幅的增加，但是如果分季度来看，四季度业绩会有一定程度的下滑，这将成为房地产上市公司业绩步入下降轨道的一个拐点。”任壮表示，“在2006年，这种业绩下滑将会得到明显体现，业绩的低迷期可能会持续一段时间。”

　　有关资料显示，自房地产宏观调控政策实施以来，上海房地产市场的成交量锐减，最低迷的时候一度达到新建商品房单日成交100多套的状况。成交量持续低迷让开发商们面临着严峻的考验。

　　“从我所了解的情况来看，目前开发商中对宏观调控的时间还是有充分预期。”中房指数研究院(华东分院)副院长陈晟表示，“一般的都预计调控时间在两年左右，有些悲观的甚至预计要五年时间。”

　　陈晟指出，在宏观调控的压力下，房地产行业目前的高利润率将很难维持，

房价也会逐步回归到一个合理水平。而房地产上市公司的半年报显示，上半年所体现的房地产行业平均毛利率大致在35％左右，部分公司的毛利率甚至达到50％左右。与其他行业相比，这种毛利率水平显然是比较高的。随着今后几年房地产市场逐步回归理性轨道，奇高的毛利率将很难维持。

　　事实上，一些房地产上市公司已经预计到了这种状况，在半年报中也对投资者做了一定的提醒。中华企业在半年报中表示，公司预计2005年前三季度的业绩同比会有400％的增长，但需要提醒投资者的是，房地产行业的开发周期一般在二至三年左右，近期国家出台的调控政策和行业景气度对公司的影响会有滞后效应；公司将加快项目预销售进度，加快预销售资金的回笼，缓解政策性因素给公司发展带来的资金压力。

　　中华企业董秘印学青告诉记者，面对宏观调控，中华企业将不断增强自己的核心

竞争力，在资源整合、强化管理、项目开发以及营销策略等方面加大工作力度。世茂股份董秘葛卫东则表示，公司将根据国家调控政策的导向重新进行战略布局，而这种战略布局的调整是一个长期性规划。“跟上了政策的指挥棒，就能获得好的发展。”葛卫东说。