业绩增长难挡股价下滑，政策调控未见松动——房地产业期待新赢利模式

　　记者曹腾

　　一边是业绩的大幅增长，一边却是股价的急速下挫。房地产板块近期的处境颇为尴尬。

　　已公布的663份半年报显示，房地产业以10％的净利润同比增幅，成为业绩增长排行榜 的冠军。然而，最近三个交易日，地产板块个股出现大跌:华侨城A累计跌幅达13.15％，万科A、金地集团也分别下跌了6.98％和10.09％。

　　分析人士认为，观察近期国土资源部、央行和地方政府的各项政策或政策建议，规范土地和房产市场的思路隐约可见——虽然这些政策有利于房地产市场的长远发展，但短期内的冲击也不应忽视。地产股的走势就是资本市场对这种冲击的反映。

　　规范市场重塑利益格局

　　“深圳市将恢复征收土地增值税”的说法，被业内认为是近期房地产板块下跌的主因。

　　事实上，财政部曾于1995年颁布《土地增值税暂行条例实施细则》，规定土地增值税按四级累进税率征收。按此办法，房地产项目毛利率在30％以上的都将征收土地增值税，税率自30％至60％不等。不过，由于多种原因，许多地方并未真正执行。

　　然而，即使在今天，按照该细则征收土地增值税仍面临增值额扣除项目难以计量等技术方面的问题。因此，一些业内人士颇认同按变通方式征收的观点，即按销售收入的一定比例(如1％)征收土地增值税。

　　中信证券的王德勇认为，如果严格按照细则的要求征收，将对房地产业产生较大的影响，尤其是高档房地产项目；如果按收入百分比法计征，则行业受影响程度较小，其中毛利率较低的企业所受影响反而会更大。据测算，按销售收入的1％征收土地增值税，毛利率较高的华侨城净利润将减少1.8％、万科净利润将减少4.78％，而毛利率较低的亿城股份净利润将减少10.41％。

　　行业调控　将催生新赢利模式

　　招商证券的余志勇认为，经历了前段时间的调控之后，有观点称行业调整已基本到位，但从政策信息以及此次恢复征收土地增值税的传闻来看，市场关注的焦点也许将重新回到行业调控的角度。

　　日前，国土资源部发布《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》。《通知》指出，征地区片综合地价是征地综合补偿标准，制定时要考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素进行测算。《通知》还要求，东部地区城市土地利用总体规划确定的建设用地范围，应制定区片综合地价；中、西部地区大中城市郊区和其他有条件的地区，也应积极推进区片综合地价制定工作；其他暂不具备条件的地区可制定统一年产值标准。

　　国土资源部新闻办副主任毛东林向记者表示，制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价，主要是针对现实中土地征用补偿不足、随意性大的弊端，以保障被征地农民的合法权益、保证其生活水平不下降。不过，他认为，补偿是政府从土地收益中拿出一部分钱，是政府行为，跟开发商和土地供应没有关系。

　　一位分析人士也表达了类似观点。他认为，从短期看，即使土地补偿金有所提高，相对于招标、拍卖、挂牌转让价格仍然很低，土地供给和成本不会因此受到明显影响。但此举将进一步规范土地的征用，从长期来看，将对房地产市场土地供应产生影响。

　　央行近日公布的《中国房地产金融报告》预计，今明两年全国商品住宅市场将出现供略大于求的局面。与此同时，报告着重针对房地产交易中过度投机、风险积累等现象，提出了实行差别性税收政策、加强土地供后监管、取消预售房制度、提高信息透明度等方面的政策建议。

　　综合多项政策，业内人士普遍认为，规范土地和房产市场、提高透明度以及重塑房地产市场的利益分配格局，应视为决策部门的政策取向。在此背景下，房地产企业的赢利模式也将发生质变，即从以前以地产为载体获取土地增值的模式，向以品质、管理、营销要效益的模式转变。倚重自身竞争力而非土地寻租能力的企业将在新一轮洗牌中赢得更多机会。

　　地产股　未来业绩难以估算

　　在转型过程中，随着利益格局的重新划分、规范化程度的逐步提高，房地产行业难免遭遇成长过程中的烦恼。短期内，地产类上市公司的业绩将因多种因素的存在而显得扑朔迷离。

　　西南证券的段海瑞认为，房地产类上市公司上半年业绩出现大幅增长，主要源于招、拍、挂施行前的土地储备和项目储备实现了政策性升值、今年一季度房价持续上涨、宏观政策影响尚未充分释放等因素。由于与房地产行业密切相关的宏观经济走势、政策、信贷、房价的预期尚未稳定，房地产行业和房地产个股的未来变得扑朔迷离。

　　余志勇也表示，由于上半年打下了良好基础，今年房地产板块的业绩仍将继续增长。但下半年和明年的增长速度可能会放缓。不过，在多重不确定因素的作用下，业绩受影响的程度目前尚难预计。