2004中国房地产金融报告（摘要） 中国人民银行房地产金融分析小组

　　内容提要

　　房地产金融风险的防范进一步加强。当前房地产金融风险集中表现为:一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险，二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，三是“假按揭”凸显道德风险，四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险，五是土地开发贷款有较大信用风险，六是房地产贷款法律风险加大。

　　为支持房地产业健康发展，发挥其支柱产业的作用，应坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为。

　　为及时防范和化解房地产金融风险，商业银行应加强对房地产开发企业的审查，规避房贷操作风险，防范“假按揭”风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理。完善住房置业担保制度，进一步研究制定房贷保险制度。

　　房地产贷款具有潜在风险

　　总体来看，四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3％－5％之间，四大行汇总的不良贷款率也低于5％。

　　四大行房地产开发商贷款质量差异明显。其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16％以上和12％以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7％左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10％－11％之间。

　　四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5％左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2％，农行的不良贷款率稍高于2％。

　　2005年一季度末房地产贷款质量比2004年末有所提高，这主要是由于房地产开发商贷款质量有所提高。2005年1季度末房地产贷款不良率比2004年末降低了0.1个百分点，其中除工行的不良贷款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。

　　房地产贷款存在风险。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。

　　房地产业和房地产金融的趋势分析

　　一、房地产市场和房地产金融发展趋势(一)对商品住房需求、供给的预测1、人均居住条件的改善和房屋的自然折旧是影响住房需求的主要因素。

　　人均居住条件的改善是决定住房需求的重要因素，我国人均居住面积虽然低于西方发达国家，但却超过了中等收入国家的水平。据建设部统计，2003年和2004年底，我国城镇人均住宅建筑面积分别达到23.7和24.97平方米，超过了90年代初期中等收入国家平均20.1平方米的水平，参见下图。

　　注:国外数据为90年代初人均居住面积，我国数据为2004年的水平。

　　来源:中金公司研究报告和建设部《2004年城镇房屋概况统计公报》2、商品住房供给、需求预测。在综合考虑人均住房面积改善和住房自然折旧两个因素的情况下，2005年和2006年全国商品住宅市场将会出现供给和需求大体平衡(供给略大于需求)的局面，假定住宅竣工面积2005年和2006年分别增长28.8％和23.1％，在人均居住面积年增加0.4平方米的假定下，2005年商品住宅供给大于有效需求约1.3千万平方米，供给大于有效需求2.9％。同时由于国家近期出台了一系列调控房价政策，一定程度上遏制了对商品房的投机行为，2005年、2006年全国商品住宅价格增幅将会有所减缓。

　　(二)房地产信贷将继续较快增长2004年底全部金融机构人民币贷款余额为17.7万亿元，2005年预计增加2.5万亿元，则2005年底全部金融机构人民币贷款可能达到20.2万亿元。假定房地产贷款余额和个人购房贷款余额占全部金融机构人民币贷款余额的比例维持在2002年以来的趋势线的水平上，则2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元，个人购房贷款(不含公积金贷款)将达到1.9万亿元，分别比2004年底增加5000亿元和3400亿元，房地产贷款和个人购房贷款分别增长20％和22％。

　　专栏:影响我国房地产业和房地产金融发展的制度性因素

　　目前部分地区房价上涨较快等问题与我国住房制度改革和房地产市场发展中的制度缺陷有十分密切的关系。

　　一是住房制度改革衔接不好诱发新的住房需求。停止福利分房后，部分单位依然向职工提供低于市场价格的单位内部购房，形成新的单位住房需求，推动房价上涨。

　　二是对地方政府经营土地缺乏有效制约。地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源，七十年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房价、地价的上涨。

　　三是缺乏有效控制土地供应结构的开发规划制度。虽然我国也建立了开发规划审批制度，但这些审批制度还存在缺陷，主要表现在:①土地规划缺乏严肃性，没有认真执行；②土地开发缺少应有的指导；③土地供应中，用于高档商品房和普通商品房建设的土地比例不合理，高档商品房占地过多；对解决低收入人群住房问题的廉租房建设，土地供应很少。

　　四是缺乏合理引导居民住房需求，有效调控投资、投机行为的税收政策。由于目前没有对房产征收房地产税，助长了居民对大户型、高档房的需求。房地产交易缺乏合理水平的税收制约，住宅投资交易成本较低，刺激了住房投机行为。

　　五是缺乏发达的多层次房地产融资市场。我国目前大部分房地产开发企业股本不足，融资渠道狭窄，经营资金过分依赖银行贷款；房地产开发商因为较高的资本回报率，也不愿让利从事股本融资。房地产融资对银行贷款的过分依赖，可能危及金融体系的安全运行。

　　二、促进房地产业和房地产金融的健康发展

　　(一)继续支持房地产业的健康发展房地产业是拉动中国经济增长的支柱产业。1998年以来，房地产业的兴起和住房消费的升温，带动中国经济强劲增长。房地产业的产业链条长，可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，其促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。发展房地产业可以拉动内需，扩大消费，加速实现城镇化，有利于全面建设小康社会。

　　发展房地产金融还可以降低金融风险。从1998年开始到现在，居民住房按揭贷款迅速增加，对商业银行而言，居民按揭贷款的资产质量很高，是商业银行的黄金资产，金融业在支持房地产业发展的同时，自身资产质量和收息率都得以提升。因此，金融业要继续支持房地产业的发展，使其支柱产业的功能得到充分发挥。

　　(二)提倡节约使用住房的消费理念要引导以中小户型为主的住房消费，满足绝大多数居民的基本居住需要。要提倡人人首先有房住，而不是少数人有多个房屋产权。我国城镇人均居住面积已达到了中等收入国家的平均水平，不应鼓励大户型住宅的发展，应从保护耕地出发，充分利用现有非耕地。小型舒适型住房的建设不仅节能、环保、省地、长期可持续，而且可以节约使用银行信贷资金，降低不良资产比率。

　　(三)加强城镇廉租住房制度建设要全面掌握廉租住房需求情况，根据廉租住房需求情况，以财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。

　　城镇廉租住房制度建设还要支持城市化，帮助解决“三农”问题。要支持农民进城居住，为进城农民全家提供廉租住房，使进城务工农民的子女获得在城市受教育的机会，以利于农民逐步摆脱贫困。

　　要加大普通商品房的建设力度，抑制高档房建设。在政府的土地、建设规划中切实提高普通住房的建设比例。

　　进一步完善住房公积金制度，提高中低收入者的购房能力。逐步做到所有居民都能上缴住房公积金，提高中低收入者的住房购买力；成立专门机构加强公积金监管；允许发达地区优先提高个人公积金缴存比例。

　　(四)坚持区别对待、有保有压的调控原则要严格区分居民房改住房、居民居住购房需求与投机性购房行为，对第一套住房和第二套住房采取差别性的税收政策和房屋贷款利率政策，提高第二套住房贷款首付的比率。对普通商品住房和高档商品房实行差别政策，促进普通商品住房的供给与销售，在土地和信贷、税收几方面控制高档商品房建设的规模。促进中西部地区房地产业的发展，适度调控东部发达地区和中心城市的房地产市场。

　　(五)依法制止炒买炒卖和囤积土地的行为

　　土地出让合同要明确开工与竣工的条件和时间要求，严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让。加强房地产开发用地供后监管，保证开发商按土地出让合同约定或国有土地划拨决定书的规定开工建设和竣工验收，并遵守套型面积、销售价格等控制性规定。

　　(六)利用税收手段限制投机性购房和短期炒作认真落实2005年七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，充分运用税收手段加大对投机性购房行为的调控。为调节开发商的过高利润，建议对过去以协议方式取得土地开发权的项目，加强土地增值税的征管。

　　尽快建立公正、公平、促进房地产稳定发展的税收制度。开征不动产税在国内已经研究讨论多年，财政部也已在部分城市开展试点。开征不动产税的目的在于给地方政府提供稳定的税收来源，促进房地产市场的健康发展。各种房地产税不仅要涵盖开发、交易和使用全程，而且要鼓励自住型需求，抑制投机型需求；要考虑对住房贷款实行税收抵扣；对于中小户型和中低价位普通商品住宅的自住消费，给予税收优惠，对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。

　　(七)进一步完善房地产市场管理一是建设、房屋主管部门要规范房地产商和房地产中介代理机构的市场行为，打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售的行为。

　　二是建立房地产重点监控区。考虑把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。完善房价统计体系和市场信息披露制度。及时披露准确的房价统计信息，引导市场行为。

　　三是考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

　　三、及时防范和化解房地产金融风险，维护金融系统稳定

　　(一)严格遵守对房地产开发企业的贷款程序

　　银行房地产开发贷款管理应重点注意以下内容:(1)检查房地产开发企业的资质，包括是否拥有合格的房地产开发资质证书，是否取得所开发楼盘的合法使用权，区分房地产开发项目公司和一般房地产开发公司等。(2)审查房地产开发公司以往的信用记录，包括是否延迟交付楼宇，是否拖欠工程款，是否将银行贷款挪作他用等。(3)向作为企业集团成员的房地产开发企业发放房地产开发贷款时，明确借款人在企业集团中的地位和资产情况，密切关注借款人与其关联企业的关联交易，防止借款人因资本金明显不足向控股公司或关联企业借款增加资本金，防止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。

　　(二)规避房贷操作风险各银行应完善房贷操作程序，加强抵押物管理，及时合理地办理相关抵押手续，规范抵押物估价行为。鼓励信贷人员根据借款人特点进行房贷管理手段创新。

　　(三)防范“假按揭”风险，完善惩戒机制开发商通过按揭套取、骗取银行资金是各家银行普遍遇到的一个问题。应建立对骗贷开发商的惩戒机制，如公开披露骗贷企业名单等。对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行责任人，应对其违规行为进行追查和惩罚。

　　(四)加强利率风险管理应提倡商业银行提供多样化住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要。为此商业银行应提高服务意识，设计符合各类消费者需求的贷款品种。可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配。同时，有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

　　(五)完善住房置业担保制度建设部于2000年出台《住房置业担保管理试行办法》。自2000年个人住房贷款担保新机制开始建立以来，至2003年底，各地设立的住房置业担保机构已有93家，为近30万个家庭住房贷款提供了担保。担保公司的风险管理重点在于对抵押物的评估、处置，以及对借款人的资格审查，通过专业化的运作降低风险管理成本。与银行相比，住房抵押贷款担保公司拥有对住房处置、变现的专业优势，能从专业的角度，对抵押物房地产的风险作出预测和防范。但目前我国住房置业担保存在经营市场“条块分割”、住房置业担保的规模小、担保收费标准不明确、风险防范措施尚不完善等一系列问题。

　　(六)进一步研究房贷保险制度个人住房贷款保险一般分为三类:一是抵押住房的财产保险，主要保障房产免受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是贷款者的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住；三是抵押贷款购房履约保证保险，当投保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿剩余债务，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。房贷保险实际运行中存在银行指定保险公司、强制购买等问题。应进一步研究房贷保险，充分发挥房贷保险的风险分担职能。