我国房地产发展模式亟待纠偏

　　我国房地产投资功能被过分扭曲一般情况下，房地产确实具有明显的双重特性:消费特性和投资特性，而且由于房地产与金融资产均具有鲜明的投资特性(表1)，因此房地产在发达国家已经成为了一种非常重要的投资工具(图1)。近几年由于国内投资渠道非常缺乏，尤其是A股市场的低迷，房地产的投资功能越来越受到人们的重视，但不幸的是很多人完全忽视了房地产投资的风险、严重超出自身承受能力片面地追求投资收益，甚至在部分地区达到疯狂的地步，例如据调查，在上海目前投资性购房比例至少在30％以上，给社会和自己带来了严 重的隐忧。房地产投资特性只能依附于其消费特性，而从我国房地产销售价格和租赁价格的走势看，二者发展有背道而驰的趋势，住宅销售价格和住宅租赁价格在2004年则出现了非常明显的背离。

　　表1美国不动产、股票、债券的收益率比较

　　复利年 算术平均

　　品种时期

　　收益率（％） 收益率（％）

　　不动产股权基金

　　1969－1987 10．8 10．9

　　（ＣＲＥＦ商业）

　　不动产投资信托

　　1972－1987 14．2 15．7

　　（ＲＥＩＴ商业）

　　Ｈｏｍｅ（住宅） 1947－1989 9．8 9．9

　　Ｓ&Ｐ500 1947－1989 12．3 13．5

　　长期国债 1947－1989 4．6 5．0

　　短期国债 1947－1989 4．9 4．9

　　通货膨胀率 1947－1989 4．2 4．3

　　数据来源:《投资估价》

　　笔者认为，拔苗助长的心态是造成目前市场发展不均衡的主要原因。我国房地产市场确实尚属于起步阶段，但从我国具体国情看，稳步发展应是可取的策略，而我国社会各方面对房地产发展在短期内期望过高，不切实际地追求高速度，尤其是局部地区明显地拔苗助长，将房地产作为提高政绩的主要手段，认为住宅超大型化和豪华型化才是我国经济实力提高的体现，造成房地产发展奢侈化、金融机构的过分支持化，增加了短期内行业调整的压力。

　　图1美国几种主要资产规模对比

　　资料来源:《投资估价》这种认识至少有两点不合理:一是比较目标出现偏差，人们往往将美国人均居住面积作为比较标准，但忽视了我国人均占有资源与美国相去甚远，其实我们更应与资源相对紧张的日本、香港比较，因为我国东部沿海地区的人口密度丝毫不低。而日本平均每套住房面积大约在61平方米，2000年香港每套面积低于70平方米的住房占83％。二是即使认为我国资源比日本、香港丰富，但这些国家目前住房面积是经历过经济高度发展之后的水平。

　　结构性调控势在必然房价上涨过快影响到居民正常生活。除北京市和广东省部分地区由于原来已经经历过高速增长阶段外，全国其它各地的房价在上海近两年房价超速增长的带动下，正呈现梯级性快速上涨，房价收入比居高不下，远远超过国际平均水平，并呈现出一种不正常现象:一方面普通老百姓有着强烈的住房需求但买不起住宅，另一方面大量的高档房闲置，严重影响到“和谐”社会的形成，并极大程度地挤压了居民其它消费，可以说目前住房问题正逐步演变成为“社会问题”，甚至“政治问题”。

　　综合看来，一方面随着“城镇化”和“消费升级”的兴起，广大居民产生巨大的住房需求；另一方面，客观条件又造成大多居民的消费能力较低，因此发展经济型住宅(即适当降低每套面积和均价)应该是政策的合理取向。而且从国外情况看，即使是在经济发展水平很高的一些国家和地区，由于资源条件的限制，也采取了发展经济型住宅的模式，例如日本目前的每套住房建筑面积平均约在61平方米，香港的情况也是如此(表2)。

　　表2香港2000年私有住宅家庭户住房单位面积分布类型比例

　　类型 比例

　　41．9ｍ2以下占私有住宅户36％

　　42ｍ2－69．9ｍ2占私有住宅户47％

　　70ｍ2－102．19ｍ2占私有住宅户11％

　　102．2ｍ2－167．29ｍ2占私有住宅户4％

　　167．3ｍ2以上占私住宅户2％

　　资料来源:北京大军经济观察研究中心央行最近的态度已经表明了对房地产行业发展调控的决心，但如何进行具体调控各方面仍存在很大分歧。我们认为市场的主要问题在于结构不合理。即现阶段我国房地产市场过于追求豪华型、享受型，尽管迎合了少数高收入阶层的需要，但严重脱离了普通居民的消费能力，同时由于大量的管理不规范行为的存在，金融风险、经济压力等问题也就随之而生。据有关资料显示，近期北京和上海销售的商品房每套平均为118和126平方米。因此调控的手段应是“疏堵”结合，即增加供应和打击投机并举，尤其是要引导消费观念转变，保证一般居民的消费能力和实际需求意愿相适应。

　　尽管我们认为本次房地产上涨有合理之处:国际房价普遍上涨和我国富裕阶层的崛起，各地方政府和银行对房地产的支持也可以理解，但从整个国家的角度考虑，避免出现香港和海南岛曾经历的房地产泡沫更应成为政策的重要出发点，因此管理层从2003年就已经开始调控房地产市场发展，力求达到稳健发展。

　　结构性调控的主要途径我们认为结构性调控的主要思路应该是在大力打击房地产投机行为的前提下，尽力完成“居者有其屋”的“和谐”社会目标。主要手段应是抑制不健康的需求和增加有效供给。

　　打压投机需求。尽管房地产的投资功能应该值得承认，但在我国目前的社会环境下，房地产首先应该成为社会保障的一项重要内容，即在廉租房等配套措施没有得到相对完善、大量居民的基本居住问题没有有效解决的情况下，过分强调房地产市场的市场化是片面的、不负责任的。同时从社会资源分配角度，尤其是当银行资金过度涉足其中的情况下，我们更认为部分地区投资性比例过大是不正常的，对经济负面的影响也很大，应该成为当前调控的首要目标。主要手段将有两条:一方面提高其购房成本，例如近期提高按揭贷款利率、提高首付比例，尤其是提高对个人购买第二套、第三套房的控制；另一方面降低其盈利空间，这除了影响房价上涨预期外，可以主要通过税收手段来实现，如上海3月7日征收的资本增值税，以及传言中的房地产级差利得税、房地产税(物业税)等，尤其是后者可以大大降低对整个经济的影响程度，因此可以预料如果房价过快上涨的趋势得不到有效控制，调控投资性需求的措施将会越来越严厉。

　　增加经济型住房供给。由于住房是一种生活必需品，住房问题关系到千家万户的安居乐业，关系到社会财富的流向和社会公平的实现，广大居民也确实需要大量的住房居住，因此管理层就应优先鼓励发展经济型住房，增加普通商品房、经济适用房、廉租住房等中低档住房的供应量，同时考虑对普通居民购买经济性住房进行税收优惠、扩大公积金贴息范围和力度，提高普通居民的购买能力。我们认为市场正朝此方向发展:3月26日上海市政府就针对突出的供求问题，在土地供应上做出调整。面对上海楼市适合普通百姓的楼盘供应太少的状况，上海市房屋土地资源管理局宣布，今年上海市将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米，争取实现可预售面积2000万平方米。这比3月初上海市政府宣布的900万平方米的配套房又多出了整整1100万平方米，上海、北京也调整了公积金管理办法。

　　我们认为同时应对高档住房进行限制性开发，除了土地供应和银行信贷手段外，税收手段应扮演重要角色，例如对开发高档物业征收较高水平的消费税，因为其占用的资源更多；加速推出物业税，提高其占有成本。

　　由于目前的开发商绝大多数都以中高档楼盘为主，据初步统计，市场上中高档楼盘供应占总量的比重超过60％，而美国等市场的比例大约为10％左右，而随着房价大幅上升和供应量的快速放大，我国富裕阶层真实消费能力对市场的支撑作用正在减弱，因此，行业出现结构调整势在必然，部分开发商甚至可能遭遇艰难的阵痛，目前的市场变化则很可能将这种效应放大，所以对行业保持谨慎心态是必要的。但同时我们也认为本轮房地产行情中的真实需求成分远非1993年、1994年可比，房地产市场因为调控出现大幅下滑的可能性并不大，所以对行业的发展完全没有必要过分悲观，而且我们还坚信房地产行业中长期发展潜力非常大，本次调整将为行业优质公司提供更好的发展机会。