功夫下足就能钞票赚足？

　　大漠

　　前一时期，北京房地产市场在房产新政的影响下，交易量有所萎缩。业界极为关注的是，位于北京东部的高档豪华住宅项目——星河湾入市后，市场会有何反应。众多开发商将星河湾作为市场的风向标。因为，他们对眼下的市道心里感到没底，究竟是市场购买力枯竭，还是由于政策影响了人们的预期而暂时滞后消费？就在前不久，星河湾在业界的期盼中粉 墨登场。据这一项目的负责人称，星河湾开盘首日即销出100余套房，现已售出200套左右，均价15000元/平方米。然而，在政府主办的“北京市房地产交易管理网”上显示的却是，成交44套，成交均价为14828元/平方米。业内人士推测，这既有网上登记略为滞后的可能，也不排除有将意向购买视为实际成交的夸大成份。

　　客观地说，星河湾在北京市场上确实显得有点“另类”。当星河湾的开发商——广东宏宇集团在前两年拿到北京的这块地后，并未急于开发销售，而是在项目规划和周围环境上下足功夫，在房子正式销售之前已投入了15亿资金。例如，开发商为了在未来小区中引种一种南方树种，但又不知这种植物能否在北方存活，于是先将这种植物移植到长江以北的地区试种，待经过试种成功后再移植到北京。在不少北京开发商眼里看来，这种做法多少有点夸张。说这是更人性化的产品也好，把这看成是为了卖个好价钱所布置的“道具”也罢，总之，开发商在项目的前期是下足了功夫。

　　有业界人士分析，星河湾的容积率超过1:3(占地面积与建筑面积之比)，按理说达不到豪宅的标准，但开发商在许多细节方面下足了功夫，让不少北京买家感觉耳目一新。按照目前星河湾的平均售价15000元/平方米—16000元/平方米、总建筑面积60万平方米测算，如果项目完成销售，开发商肯定会赚得盆满钵满。不过，房子的开盘价定的那么高，而且又在那样一个地理位置，市场是否认可则是另一回事了。

　　高端市场的需求有时确实比较早地反应了市场的某种特征。据一位对广东、上海、北京市场都比较熟悉的开发商观察，北京商品住宅的设计理念和品质比南方要落后三至五年，这也难怪不少南方开发商到北京来均有不俗的市场表现。因此，从本质上说，星河湾卖的高房价中内含的“附加值”，除了刻意求工的产品品质外，还有就是开发商较为前卫的开发理念。如果当市场上的产品普遍还处于“初级阶段”的时候，那么技术含量稍高些的产品自然会获得一定的市场“溢价”。但这种高溢价能保持多久，则不太好说。因为目前房地产业的市场化程度已比较高，在财富示范效应下，资本的逐利性会很快将市场的空档填补上。因此也不排除有这种可能，在不长的时间里，类似星河湾的产品在京城不断涌现，而且楼盘的“性价比”越来越好。届时，豪宅市场的“高溢价”也会被大大“摊薄”。没准到那个时候，当初追高买入的人或许会产生些许悔意。