新会计准则——特点·影响·案例解读（五） 投资性房地产 公允价值模式影响深远

　　何国铨

　　在现行制度下，投资性房地产没有作为单独的一项资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算，这在一定程度上不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。对比《企业会计准则－投资性房地产》(征求意见稿)和现有的会计准则，笔者认为，新准则的特点除进一步规范投资性房地产的信息披 露外，最大的突破在于引入公允价值计量的方法。

　　投资性房地产需要单独列示

　　投资性房地产在征求意见稿中是指为赚取租金或资本增值而持有的房地产，通常情况下投资性房地产包括企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物和房地产开发企业出租的开发产品。在现行会计制度中，非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物是作为固定资产或无形资产进行核算的。

　　而在此前财政部颁布的《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答(四)》(简称《解答四》)的通知中，第九点曾对房地产开发企业出租的开发产品有单独的解释过。《解答四》规定对于这类资产，应当设置“出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。同时，在会计报表附注中披露出租房地产的成本、租赁合同主要条款等内容。

　　可以看到，征求意见稿在房地产开发企业出租的开发产品上基本延用了现行会计处理的单独反映的处理办法，同时把非房地产开发企业以投资为目的而持有的土地使用权及房屋建筑物亦纳入该准则的范围内，作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。

　　公允价值模式大胆的尝试

　　除了在报表中单独反映外，征求意见稿的另外一个特点是适当地引用了公允价值计价模式，进一步地明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露。就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，征求意见稿未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。

　　公允价值模式符合投资性房地产的特性，更能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但由于公允价值的确认仍然是一个难点，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具，因此财政部在前次修订的《企业会计准则－债务重组》和《企业会计准则－非货币性交易》中已经开始淡化公允价值概念。在这种背景下，征求意见稿出乎意料地引入公允价值模式，可以说是一个重大的突破。

　　仔细查阅2004年的房地产开发上市公司的年报，基本上都按照《解答四》的规定，对自行开发的房地产用于对外出租的开发产品进行了追溯调整，并按以出售为目的而暂时出租和以出租为目的的开发产品，分别在资产负债表的存货和其他长期资产列示。如某上市公司在其他长期资产的附注中披露，按《解答四》的规定，将公司以出租目的自行开发房地产从“存货”项目转入“其他长期资产”项目列示，同时对出租开发产品当期账面价值的增减变动情况和租赁合同主要条款进行了披露，这些基本上都跟征求意见稿中对投资性房地产采用成本模式进行后续计量的要求相符。

　　唯应值得注意的是，按照征求意见稿的规定，如果企业所拥有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场供其交易，且该房地产交易市场能提供该类或类似的房地产市场价格及其他相关信息，则企业应当采用公允价值模式，即不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就给企业以及审计师提出了一个比较大的挑战了，怎么样来判断公允价值的确认方法是否恰当，公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。

　　我们可以看到，在香港的房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的，每年度公司均聘请独立的测量师对其投资性房地产进行评估，并作为公允价值的确定依据。征求意见稿考虑到可操作性等方面的原因，借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法，列示了四种可供选择的方法，即活跃市场存在着相同或相近地理位置、不同地理位置或不活跃市场存在类似的其他房地产最新交易价格的，均可参照类似房地产的现行市场价格，亦可以采用估计未来现金流量的现值法进行确定。因此如上述某房地产开发上市公司如果采用公允价值模式，笔者认为，正常的话亦需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。

　　由于公允价值的确定在我国现阶段存有困难，如何保证公允价值确定的合理性，避免像《企业会计准则－债务重组》和《企业会计准则－非货币性交易》再次成为企业随意操纵业绩的工具，笔者认为还存在一定的不确定性。但征求意见稿大胆参照国际会计准则的规定引入公允价值的模式仍然值得期许，我们拭目以待新准则的颁布及其实施的结果。