顺势而为.未雨绸缪——招商地产2005分析师与投资人年会回放

　　2005年7月29日下午，深圳蛇口，雨后放晴。招商地产召开第三届分析师及投资者年会，参会分析师与投资人100人。

　　”问我航程有多远，1872到今天。问我航程有多远，1872到永远。”承载着上百年历史情结的招商地产(股票代码:000024)，在上市12年间快速发展，最近三年(2002－2004)利润累计增长更达49％。如今，其在地产业务发展领域正面临宏观调控的考验。与此同时，对地 产行业处于困惑与担心中的市场投资人也在关注着招商地产的一举一动。

　　2005年，招商地产进入在全国重点区域跨区域发展的关键时期，而国家关于房地产的一些政策调控措施也陆续出台，房地产市场在经历高速增长后出现了一些新变化，中国的资本市场也在经历重大改革与变化。”在这个关键时期，不论是从经营战略上、具体项目经营策略上、未来业绩成长上还是提升自身竞争能力上，公司都需要做认真的研究和回顾，同时找出下一步发展方向。””这次交流就是要让大家看看这段时间我们在想些和做些什么。”董事总经理林少斌在7月28日蛇口南海酒店”2005分析师及投资人年会”表示。

　　研判大势成为房地产行业研究者、参与者的首要任务。”我们国家出台房地产调控政策的背景，实际上基于政府对房地产市场的判断，也就是商品房价格上涨过快，投资规模过大，商品房结构性问题突出，房地产市场秩序混乱，所以要做这样的调控。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授向与会人士表示。

　　林少斌总经理表示，”本轮房地产调控实属必然，市场在政策组合的调控下，将达到新的供求平衡。客观地说，政策调控的政策核心意图是保障经济平稳发展，房地产行业过热就会受到政策抑制，但是萧条也不是政府所希望的。”刘洪玉教授的认识与之不谋而合:”如果楼市泡沫破灭，比股市的泡沫破灭影响还要大，这个时候的政策调整也没有多少招可用。”

　　招商地产亦敏锐意识到行业生存环境的变化。行业周期、行业获利模式以及需求结构的变化都对企业发展产生了不同的影响，尤其行业整体投资回报率降低，而且对开发商资金实力的要求大幅度提高，经营压力增加，多数企业面临困境。”但对于创造房屋增值能力强、资金实力雄厚、运作规范的房地产企业来说，发挥竞争优势及增加市场份额将相对有利。””经营者应顺势而为，未雨绸缪，在不同的阶段选择正确的发展战略，合理匹配资源，提高收益，规避风险。”林少斌总经理以”顺势而为、未雨绸缪”作为演讲主题，恰恰表明了招商地产在宏观调控背景下的应对策略。”寻找沙漠中的绿洲”即捕捉相对高获利区域，就成为公司发展的主导思想。招商地产提出的坚持”租售并举”、继续以深圳为重、广开融资渠道、加强营销、产品升级以及出租挖潜、广聚人才、塑造永恒的品牌这八大具体举措，一方面注重增强自身的抗压、抗风险能力，以应对调控风险，另一方面也进一步强化了自身的竞争优势与竞争实力，为未来的进一步发展埋下伏笔。

　　应当说，行业趋势与公司战略思路的清晰，让投资者看清了招商地产所面临的挑战与机遇，对于招商地产的发展前景顿感明朗，信心自然也随之提升。好公司总是能让市场投资人看得更清楚，这次年会显然达到了这样的效果。(铭)

　　发言摘要

　　顺势而为　未雨绸缪

　　董事总经理　林少斌

　　对形势的研判

　　※政策意图的解读

　　宏观调控中心意图:维护经济的稳定发展；两条边界:防止经济过热或萧条防、范金融风险。房地产行业过热就会受到政策抑制，但是萧条也不是政府所希望的。

　　本轮房地产调控已成为必然。房地产业是本轮启动内需的功臣，但因投资增长过快、导致经济结构失调、资源使用接近极限；房地产贷款占银行贷款的比重过高，超过2000亿美圆的热钱涌入更积聚金融风险。所以本轮房地产调控已成为必然。

　　中央调控政策前后呼应，先控制供给，后平抑需求，最后采用抬高交易成本的做法，更起到阻吓投机行为、增加热钱套现成本和锁定抛盘的三重作用。市场在政策组合的调控下，将达到新的供求平衡。

　　※行业周期与生存环境的变化

　　行业周期:在政策调控下，行业的周期性繁荣已基本见顶。从景气周期上看，有可能经历若干年的增速见缓或衰退。

　　行业获利模式:随着土地非市场化增值减少，自有资金使用率上升，行业整体投资回报率降低，对开发商资金实力要求大幅度提高，经营压力增加，多数企业面临困境。但对于创造房屋增值能力强，资金实力雄厚，且并不依赖土地非市场化增值和自有资金使用率的企业发挥竞争优势，增加市场份额相对有利。

　　今天的资本市场或许就是明天的房地产市场的样板。虽然竞争环境趋于恶劣，但资金实力雄厚、专业能力强的企业竞争地位与盈利能力不断提高。

　　※需求结构的变化

　　本轮调整没有危及自用消费型和出租投资型需求，但已严重影响投机型需求。失去投机需求支撑后，房价面临必须下降的局面。但在不同地区，各类型需求的比重存在较大差异，因而受调控的影响差异也很大。

　　招商地产的应对之道

　　※寻找沙漠中的绿洲

　　行业调控主要是防止投资过热，防范金融风险，并不意味着行业大萧条已经开始。行业整体增速放缓，但交易总量和价格还维持在较高水平，各地区在周期上也并不完全同步，仍存在着具有相对高获利水平的区域。

　　※捕捉相对高获利区域

　　上海、北京、深圳三地泡沫差异显著，在采取相近的调控政策后，供求的关系将呈现完全不同的结果。深圳地区经济增长强劲，价格平稳增长，投机型需求较少，调控后总需求不会大幅度降低，政府的土地供给多年来明显不足，存量土地已消耗多年，存在着供求失衡的可能，价格仍有支撑。

　　※八大具体应对措施

　　坚持”租售并举”－－租售并举的业务结构是公司以长期经营为目标的策略，使公司具备较强的抗风险能力和长期稳定增长的收益能力。

　　继续以深圳为重－－公司目前的土地储备集中于以深圳为中心的珠江三角洲地区，大股东在深圳等处拥有的土地也是公司的潜在资源。鉴于深圳市场的健康发展，公司将进一步增加对深圳的投资，加强抗宏观调控风险的能力。

　　广开融资渠道－－融资方式多元化；融资币种多样化；融资风险分散化。

　　加强营销－－政策调控使营销手段受到约束，也对公司的营销能力提出了更高的要求。公司将根据不同市场的特点调整定价策略与销售节奏。

　　产品升级－－增加产品标准化的比重，控制品质与成本；调整产品结构，加强对自用消费型客户需求的研究；推广”降低建筑生命周期成本”的理念。

　　出租挖潜－－采取调整租户结构，优化价格组合，提升资金水平，提高出租率等方法，以及加紧新增物业的招租工作，努力增加租金收益。

　　广聚人才－－注重对员工的培养，并积极从集团内外招揽人才；努力完善市场化的激励机制。

　　塑造永恒的品牌

　　房地产价格与宏观调控

　　清华大学房地产研究所所长　刘洪玉

　　※政府对当前房地产市场存在问题的判断

　　商品房价格上涨过快。

　　房地产投资规模过大。

　　商品房结构性问题突出。

　　房地产市场秩序比较混乱。

　　※政府调控的目标与内容

　　调控目标:稳定房价(总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定)

　　调控内容:需求、供应、交易。

　　效果预测:预计国内房价增长幅度和房地产交易量都将会逐渐下降。

　　※几个值得关注的问题

　　经济适用房和廉租房制度建设越来越得到重视

　　科学看待房地产价格变化对社会经济发展带来的可能影响

　　当前交易环节的税费调整，应该以打击投机炒做为目标；尽量减少好不容易启动起来的正常二手房市场的影响。

　　不能忽视住房租赁市场的发展

　　是否应该加速公共住房金融体系的建设？

　　房地产业和房地产市场的发展，是否有足够的研究工作支撑？

　　精彩对话

　　投资者:我们注意到2003、2004年公司大量在外面拿地，大张旗鼓向全国开拓，但今年上半年好象没有新的拿地行为。

　　林少斌(总经理):虽然上半年没有拿地，今年以来我们找地、找项目的步伐一点都没有停，还增加了人力、投入。我的判断，明年是比较好的时机，但今年我们会力争有收获，上半年已经打下了良好的基础。

　　投资者:据说金山项目面积很大，还在做规划，我想问规划情况怎么样？有没有具体的开发时间表？胡建新(副总经理):今年底我们项目的第一期会开工。我们也要配合市场节奏，整个广州上半年实际上开发商控制了销售量，大家可以看到，整个宏观调控广州发展商的反应很快，宏观调控的时候他没房卖了，他不是卖不出房子了，而是没房卖了。所以我们也要采取跟宏观调控合拍的节奏。

　　投资者:中国房地产商开发周期很慢，民营企业顺驰，它从拿地到预售只有半年时间，万科也由12个月提前到10个月，公司在未来有没有这方面的考量？

　　林少斌(总经理):一个项目从拿地到开发的时间，有两方面的考虑，一是做多快，二是如何把握节奏进度对公司更有利。如果赚的钱翻一番的话，就相当于拿的地多了一倍。节奏上的把握也是一方面的考虑。我们内部对于从拿地到多长时间卖楼也有要求。对于容积率比较低的，多层以下的小区，我们定的周期是10个月。如果是做高层，时间会长一些，如果是商业项目，难度会更大。我认为超过1年多一点应当是常态。

　　刘洪玉(独立董事):开发周期的快慢其实与公司很多很多的原因相关联，快未必好，慢未必坏。这种行为要与风格、能力、市场合拍要关联，还要从财务上去看这么做是好还是坏。

　　投资者:我想问公司对各地方土地成本的认知是怎么样的，公司拿地会根据什么样的条件去拿，因为公司有跨区域的战略布局，在这种特殊市场情况下，公司战略和土地策略是怎么遵守？

　　孟才(副总经理):我们拿地策略大家很清楚，一个是环渤海，一个是珠三角，一个长三角，这些都是经济很热的地区，我们招商地产，作为国内的大型开发商，肯定是在最热地区来开发。关于拿地成本，我们去年、前年拿的几块地，到今天来看有的翻了一倍。对于各地拿地成本怎么去考量，确实是很难的问题，我们考虑的不仅仅是成本，更重要的还有风险问题。我们去年拿的几块地都是通过政府，都是比较安全的，又便宜又好。从以后来讲，方式可能要发生改变。我们上半年没有拿地，但在做大量的工作，在跟公司、私人企业来谈判。另外，今年以来政府招拍挂受到了政府宏观调控的影响都推迟了，(也影响我们拿地)。

　　投资者:公司去年资产负债率上升比较快，可转债方案虽然通过了，可是由于股权分置改革的原因而搁置下来。公司发展的资金链是不是绷得太紧？

　　黄培坤(财务总监):关于负债率问题，与地产同行相比，我们的负债率比较适中，为60％左右。根据我们的财务模型测算，以我们的项目发展情况，我们最高的负债率在67％左右，这包括可转债发行后在模型上反映出来的负债率。但细细分析负债率的结构，我们预收账款比较多，因为楼卖得比较好，我们有息负债比例不高，这也跟别的公司不大一样。

　　我们觉得资金不会有问题，我们采取的措施一是整个公司的财务安排，综合考虑了负债率、负债结构和资金成本。我们做了很多选择，比如多币种的选择；银行的选择；融资品种的配合。国外银行是以风险为主要考虑因素，对政策不敏感，招商地产向他们借钱几乎都是信用贷款，不用抵押。人民币借贷我们也是多银行的结合，此外在期限上我们也有组合，较多考虑中长期组合。品种上我们大量使用银行汇票，如果有必要，我们接下来也会考虑推出信托工具。总体上我们在资金安排上有计划有方法，也有措施去应付，不存在资金紧张的问题，而只是怎样更便宜，更适合企业运作，对发展、经营有更好支持的问题。

　　投资者:现在公司股权的特殊结构，在股权分置改革上比较难做，在这方面公司有什么想法？目前进展情况怎样？

　　杨百千(副总经理):关于股权分置问题，可以用几句话概括一下，第一是管理层高度重视，积极的研究跟进，第二是期待市场有针对性的试点阶段，期待市场有比较明确的指引，能够统一各方面的共识，第三是我们会积极沟通，我们希望从在座的机构身上学习一下怎么来做这件事，怎样平衡各方利益，怎样提升公司价值，为全体股东创造更大的价值。

　　花絮

　　看着楼盘　心里踏实

　　乘着大巴在美丽的蛇口逛逛，也是蛮不错的享受。更何况还有参观工作人员在忙着向大家介绍沿路的招商地产楼盘。

　　身旁的这位中年投资者为笔者充当了编外导游，”这是招商兰溪谷的二期，还会跟马路这边的公园相连。””这就是花园城三期3的工地，差不多明年初应该可以预售……再过去是已出售的花园城三期，以小户型为主，均价7000多，当时卖得可火了。”看得出，他对招商地产在蛇口的楼盘很熟悉。

　　”那是我买卖股票的营业部。”这位长年呆在蛇口的投资者仍选择跟车参观楼盘，让笔者很惊异，他却笑着说，买了招商地产的股票，看着招商地产的楼盘，心里就觉得很踏实。

　　最后一个问题

　　在年会的最后阶段，主持人表示只能提最后一个问题了，有幸抢到话筒的华西证券研究员当即表示，”因为是最后一个问题，我想分别向林总、黄总和孟总各问一个问题！”这句话引得全场响起一片善意的哄笑。

　　(形象)