(感知半年报·房地产) 宏观调控难掩增长大势

　　(西南证券 段海瑞)

　　既往的2004年，是一个收获的年景。大部分房地产上市公司净利润实现不同程度的增长，其中有30家增长幅度在30％以上。万科A(000002)、金融街(000402)、金地集团(600383)等地产蓝筹一如既往地增长，亿城股份(000616)、银基发展(000511)等黑马开始涌现，一直以来都羸弱的地产板块让人看到了一丝崛起的希望。市场也给了地产股一定的认可，2004年 底到2005年初，走出了一波不错的行情。但是，随着宏观调控的出台，地产股迅速下跌，投资者损失惨重。转眼之间，2005年上半年即将过去，房地产上市公司的经营业绩又会有哪些变化呢？

　　宏观调控影响甚微

　　自国家实施宏观调控政策以来，管理部门相继在调控房价、税收征管、土地供应、银行贷款等众多方面出台了一系列的措施。应该说，这些措施对于抑制房地产过热起到了相应的作用。但我们分析认为，这些政策的影响暂时不会对房地产上市公司的半年报产生太大的影响。这主要是因为:

　　首先，政策集中出台在3月份以后，第一季度，房地产市场依然延续了2004年的火爆势头。统计显示，2005年1－4月，全国商品房销售额达到了2141亿元，同比增长30.47％。其次，任何一项政策出台，都有其滞后性，三个月的期间，政策影响还没有完全传导给房地产市场，不可能对半年报有实质性影响。再次，由于房地产企业收入结算的特殊性，销售款只有在项目完成竣工结算时才能确认收入，因此2005年半年报在很大程度上是反映2004年或者2005年初的销售业绩，宏观调控的影响暂时得不到充分的体现。

　　业绩增长大局已定

　　2004年上半年，从整体上来看，房地产上市公司表现平平，71％的上市公司的每股收益分布在－0.1～0.1元之间，业绩在0.2元以上的公司仅占整个板块的8％。80家上市公司中，同比业绩上升的有33家，业绩同比下降的有29家，有18家业绩基本持平；其中亏损公司有16家，占到整个板块的20.2％。

　　但是，2004年上半年房地产板块整体业绩好转还是比较明显。统计显示，上市公司加权平均每股收益为0.069元，同比增长16.9％；平均主营业务收入为34761万元，同比增长17.1％；平均税后利润为2764万元，同比增长23.1％。

　　与2004年相比，2005年上半年是地产板块的丰年，整体业绩好转的趋势不可逆转。之所以做出这样的判断，主要是基于以下几点:首先，土地招拍挂后，交易价格猛涨。上市公司中，不乏有一些在“招拍挂”制度施行之前就有土地储备和项目储备的公司，土地新政的出台，对它们不啻为巨大的利好，获取超额的利润使它们业绩增长。其次，众所周知，2004年房价持续上涨，2005年一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨。房屋销售价格上涨9.8％，其中，商品住宅销售价格上涨10.5％。这给房地产公司带来了直接的收益，而2005年半年报主要是反映企业这段时间的业绩，情况好转顺理成章。再次，六年房地产业的高速发展，我们已经不能再戴着有色眼镜来审视地产类上市公司。它们已经不全是那种历史遗留问题严重，专业化水平不高，管理能力差的弱者。一些老牌的公司已经做强做大，不是猛龙不过江的外行业资本进入使整个板块变强，2001年以来的实力企业借壳上市更是抬高了“综合素质”。这些都是上市公司业绩提升的基础。最后，已经有许多地产公司发布业绩预告，其中业绩预增在50％以上的达到12家，扭亏为盈的有7家，预计业绩下降和亏损的仅有3家，由此来看，半年度房地产板块业绩整体提高已经成为定局，增长幅度预计在30％左右。

　　当然，整体业绩的提升并不能掩盖一些地产公司的衰退，即使是在行业如火如荼的2004年，上市企业中仍然有1/4(20家)净利润下降幅度在20％以上，2005年伴随着宏观调控的推进，一些公司的境况不容乐观。

　　关注重点公司

　　万科A(000002)

　　844万平方米的土地储备足以保证公司未来3年的开发；银行、证券市场、融资创新解决了万科大规模扩张需要的资金问题；丰富的项目操作经验、较高的专业化水平、过硬的地产队伍、清晰的战略、高效的管理……深圳东海岸、广州四季花城、上海假日风景等项目的收益，公司第一季度后还有34.5万平方米预售面积未竣工结算，这些都保证了万科上半年业绩增长，预计净利润在8亿元左右。

　　阳光股份(000608)

　　公司有值得骄傲的地方:专注北京市场形成的区域优势，数量可观的项目储备，合理而不单一的收入结构。2004年底，阳光股份的预收账款高达3.54亿元。北京阳光上东一期项目销售状况良好，该项目一期C2、B区将于2005年中期竣工入住，可结算收入将大幅上升。预计中期净利润在7000万左右。

　　华发股份(600325)

　　在房地产企业普遍感到融资难的2004年，IPO4个亿的“真金白银”对公司无异于一剂强心针。成功上市同时换来了“嫌贫爱富”的银行的支持，依靠7.6亿元的借款，公司在珠海储备项目的同时，进军中山市场。在项目、资金无虞的前提下，华景西苑二期项目和华发新城项目有望推升公司2005年半年报业绩大幅增长，预计净利润在5500万左右。

　　金地集团(600383)

　　四年时间，偏安一隅的金地走出深圳，珠三角、长三角、环渤海，基本完成了区域性战略布局。四年时间，根据市场调整产品定位，滚动开发，金地把房地产投资特有的以小博大的“杠杆效应”发挥得淋漓尽致，变为总资产58亿的“大鳄”。四年时间，先人一步的策略使原先仅有几个项目的金地有了600多万平方米的土地项目储备，足够的“粮票”和增发带来的“银票”使其无惧银根和地根的双紧缩。预计净利润在1.5亿元左右。