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孟坚
自今年5月中旬，国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》后，国内各大主要城市房地产市场形势发生了重大转折，原来房价节节攀升、投机炒房之风大行其道的市况大为改观。据央行最新的一项调查显示:居民买房意愿降至历史最低点。该调查报告称，今年二季度，国家宏观调控政策对房地产热的抑制作用已经逐渐显现，炒房者的投机行为受
到遏制，居民住房消费的心理和行为发生变化。从各地房地产市场的反馈信息看，国内各主要城市房地产价格非正常上涨的势头基本得到遏制。在房产新政的强力干预下，一些房地产热点城市二手房市场的交易量急剧萎缩，购房者持币待购观望心态加重。
地产新政目标明确
此次政府出台的房地产新政调控目标非常明确，主要是采取有保有压的方法稳定市场。“保”的是普通居民的改善性住房需求:除了对居民自住普通商品房的优惠政策一点未动外，还要求地方政府高度重视普通住宅的供应，尽快落实当地中低价位的普通商品房供应，增加这部分住房的土地供应。“压”体现在:通过采取调整税收等一系列政策，遏制投机性需求，抑制投资性需求，控制拆迁带来的被动性需求。在调控策略上，对抑制房地产投机用的是经济手段，而在增加适合中低收入家庭购买的住房方面，采取的是行政手段(如增加经济适用住房和中低价商品房的供应)，并对地方政府提出了具体要求。
根据记者观察，房地产新政出台后，由于国内各主要城市房地产市场的情况有所不同，因而其政策效应也不一样。在长江三角洲，前一时期炒房之风甚盛的上海、南京、杭州等各大城市，当房产新政出台之后和具体实施之前，二级市场炒家抛盘大量涌出，而成交量却急剧萎缩，一些实力不济资金周转不开的炒家不惜低价抛售。在6月1日房产新政实施之后，由于交易成本大幅提高，许多尚未来得及出货的炒家被迫将原打算博取价差的手中房产转为出租，长期持有。据上海房地产业界人士透露，目前由于沪上出租房源大增，近期房屋租赁市场租金价格普遍有2％——3％的跌幅。在长三角的其它城市，对房产新政的市场反应大体相仿。
在北京，二级市场对房产新政的反应不像上海那样剧烈。这主要是因为，北京原有的市场规则使炒家缺乏基本的炒作条件，因而几乎不存在炒家抛售现象，二手房交易市场的波动也相应要小些。据北京大型房产中介“我爱我家”公司预测，在对两年内新二手房转让加征5％营业税和二手房市场刚性需求的双重作用下，北京二手房市场价格极有可能会呈现小幅攀升的走势。这是因为，目前北京二手房市场还是以卖方市场占主导，供不应求局面尚未得以缓解。据统计，现在二手房市场总体供需比例为1:5。新政出台后，供需不平衡的局面并未由此改观。北京90％以上购买二手房人群是用来自住的，这部分人群不会因为新政策的出台而暂停买房计划的，购房热情将会持续高涨。一部分业主如果选择在现阶段出售手中房屋，为了确保自身利益不受到损害，这部分业主可能会把其所应缴的5％营业税加到卖房款内，在加重二手房购房者负担的同时，业主房屋报价的提升将导致二手房价在短时期内向上波动。
客观地说，房产新政的出台，对近年一些房地产市场过热城市的投机炒作的政策效应是显而易见的。虽然有关征税的调控举措并未直接涉及一级市场，但在二级市场价格传导作用下，人们即期购房的价格预期大为改观，这也使得这些城市的一级市场迅速降温，房价上涨的势头被有效遏制。而对于像北京、广州等较少受投机炒房影响的城市而言，市场对政策的反应更多地体现在期待政府未来政策指向的进一步明朗。
热点城市房价会大跌？
针对房地产调控政策出台后，房价将呈何种走势，社科院经济学家易宪容预测，哪些地方房地产价格大涨，那么这些地方的房地产价格就会大跌，而且不是小小的调整。例如长三角不少城市，房价曾大涨过，大跌也是必然。像上海，房价应该下跌50％，北京房价也应该下降30％，否则，国内房地产价格要得到稳定、房地产投资过热要得到抑制是不可能的。建设部房地产业司司长谢家瑾则认为，目前房价大跌的条件不存在，从成本的角度看:土地出让金不能少，少了基础设施配套做不了；拆迁补偿费用也不能降；建筑材料价格成本也居高不下。从构成因素分析，有一部分是不可能下来的。政府不希望房价出现大起大落的情况。房价的大落对老百姓没有好处，现在大部分家庭都拥有自己的房产，房价大落，许多家庭就会出现负资产，对社会稳定没有好处，特别对金融安全带来威胁。中央什么时候、在哪个文件说要“打压房价”？国务院转发的七部委通知提的非常明确，是“稳定房价”，可以把这个通知的精神概括为三个“基本”，即:供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济学家陶冬分析推测，今年第一季度，估计75％的上海新落成住宅为热钱尤其是海外热钱所购置。这些热钱投资的唯一原因便是价格看涨，当炒家们真正意识到在今后一段时间价格下降的风险远高过上涨的可能时，此类需求可能一夜之间蒸发。目前个别实力不足的炒家开始离场，但多数炒家尤其是大炒家依然挺着，甚至逢低吸纳，而这些炒家坚持下去的主要动力仍是价格上升预期。然而，这种价格预期正在受到现实和政策的双重煎熬，因此不排除因进一步政策出台而炒家们在心理上突然崩溃的可能，其后果则是自相践踏，房市出现一个短暂而强烈的下跌。如果房地产调整一期的特征是价格微跌，成交大降的话，二期的特征就是价格急跌，成交量进一步放大。房地产调整的第三期特征是阴跌，当炒家出货出得差不多时，价格下落开始放缓，同时成交量也开始减少。不过由于买房并不踊跃，观望依然盛行，市场基本处于做底状态。一般来说，大的房地产市场调整往往需要第三期的过渡才能够进入一个新的牛市。
由此看来，如果说专家学者对今后楼市的走势较多地是从“技术面”考量而加以判断的话，那么，政府对房地产市场的调控则更多地是从宏观层面予以把握，或许这对市场未来的走势更为重要。因为既然“打压房价”并非政府调控的终极目标，那么政府手中的诸多“政策储备”当然会根据何种情况而按牌理“出牌”。
市场反应有待观察
有业界权威人士预测，此次房地产宏观调控举措的“政策适应期”大约需要三至五个月，过后，房地产市场将趋于正常。在房产新政出台的不长时间内，我们看到它对市场已产生了相当明显的影响:投机炒房现象基本上被遏制；一些城市房价不正常上涨得到控制；城市居民住房消费的预期有了明显转变；投资性购房行为大为减少；全国各大城市房地产二级市场(上海称三级市场)交易萎缩。不可否认，此次房地产宏观调控所要达到的核心目标之一——遏制投机性购房已经达到。其后，有关改善市场供应结构，增加普通住房供应的调控举措，也在各地方政府新建设规划中有所体现。
由此，可以预见的是，在未来两、三年内，国内各大主要城市中低价商品住宅以及经济适用住房的市场供应会大幅增加。在房屋产品结构方面，小户型、低总价的住房将成为房地产市场的主流产品。房地产平均价格在明、后年会因大量中低价位商品住宅以及经济适用住房的入市而逐渐回落。而高档住宅市场，则会因税收因素的调节，使一部分消费人群的购房成本增加，进而有可能对这部分购买力产生抑制作用。当然，任何一项改革政策的出台不可能惠及社会的所有利益群体。首先，针对非普通住房二次交易的税负增加，以及初始购房的契税调整，将实实在在地令一部分购房人群的税负负担加重。在不少城市出台的契税调整方案中，都将房屋面积的大小作为适用不同税率的标准。如果超标(如建筑面积超过140平方米)，则契税税率翻番。这有可能产生一个令人感到有点不解的现象，如果一个在城市中心区买下一套135平方米总价150万高档住宅的人，他所要交纳的契税税率仅为1.5％，而另一个购买郊区150平方米总价35万低价房的人所要交的契税税率却是3％。况且，契税还仅是购房支出的诸多税费中的一项。前不久，《福布斯》把中国列为世界上税率第二高的国家。这一结论尽管遭到不少中国学者的驳斥，但在不少人的现实感受中似乎总觉得自己的税负负担削弱了生活的幸福感。
其次，对非普通类商品住房二次交易征收营业税提高了房屋转让的交易成本，因而在一定程度上抑制了部分商品房二级市场的流通。而这部分税负的增加有可能转嫁到房价上，使得这类二手房价格走高从而间接影响新房价格。在发达国家，旧房交易占到住宅类房产交易量的80％以上。一个完善而健全的房地产市场，是鼓励旧房交易与流通的，因为这有利于资源的最佳配置以及住房梯级消费的合理架构的形成。当然，这与发达国家较为完善的个人财产税制体系密切相关。而在目前，我国物业税(该税种属于财产税范畴)体系尚未建立之前，运用在房地产流转环节进行税收调节虽然有着税收征管成本低而效率高并且调控市场立竿见影等诸多优势，但从长远看不一定是完善健全房地产市场税收体系的最佳选择。眼下，可以理解的是，前一时期一些热点城市炒房投机已严重扰乱了市场秩序，因而房地产流转环节征税也是在非常时期所采取的非常手段。
我们估计，在目前房地产宏观调控政策已取得明显效果的情况下，对于市场未来发展趋势与变化还需要一段时间的观察。因为，此次对全国范围内所有大中城市房地产市场的调控，特别是在流转环节加征税的政策究竟会令市场趋势如何演变，谁心里也没底，毕竟“有形之手”的作用不是万能的。
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