⊙阿琪

　　我们在3月份各地方的“国五条”细则尚未落地时曾分析，基于经济复苏乏力，且目前经济的稳定还离不开房地产行业景气度的稳健，本次房地产调控虽在两会前夕由国务院的“国五条”重重提起，但可能会被地方性细则“轻轻放下”。因为，经济结构转型需要以经济的稳定为前提条件和必要基础，目前时期经济的稳定还“割不掉”房地产经济。同时，我们通过对未来五年房产的供需分析认为，即使实施严格调控，未来五年全国房价整体上也是易涨难跌，土地资源日益稀缺的一线城市房价更是存在进一步上涨的压力。始于去年四季度的本轮房价上涨动力来自于2011年年初第九次调控后，刚性需求从观望等待再到累积的爆发，也是前两年土地供给减少、房企去库存进入尾声后导致供需失衡的结果，非政策性调控所能改变这一局面。这个背景，再加上土地资源供给空间有限的预期，任何增加房地产交易成本的政策都会助涨房价。

　　综观各地方性调控细则，就有把“不超过GDP增速”，或者是“不超过人均可支配收入实际涨幅”作为新的房价调控目标。这又给市场和社会营造了一个新的预期：由于“十二。五”规划明确未来五年的人均收入水平将翻番，许多地方政府也都制定了“收入增速超GDP增速”的目标。人均实际收入是人均收入剔除通胀后的概念，假设未来五年经济年均增速为7.8%，“收入增速超GDP”的增速为8%，年均通胀率在2%，则“人均可支配收入”年均涨幅为6%，这实际上正是“五年翻番”的概念，进而意味着“涨幅不超过人均可支配收入实际增幅”的房价将继续看涨。因此，从抵抗通胀角度来看，房产仍是最稳妥、预期最明确的资产配置首选，在有资产配置能力的阶层，“户均两套房”将可能逐步成为家庭资产配置的“标配”。

　　房产市场有“买涨不买跌”的机制，设置“20%所得税”等二手房交易障碍在房价预期看涨的背景下无疑会进一步刺激一手房的交易量。目前，我们前期分析的“调控细则落地，地产股即回稳”、“房产热卖撬动地产股一季报行情”的效应已经开始显现。基于上游强周期行业、中游制造业受累于经济复苏乏力，景气度仍低迷，银行等金融类公司增长减速的趋势明确，以医药、环保等为代表的成长性预期明确的行业估值水平又太高，小市值股与主题类股票普遍存在估值风险释放的压力，即使运用“排除法”策略，估值低廉、盈利可靠、预期明确的优质地产股实际上也已经是目前A股相对可靠的“安全垫”，“大市看地产”的逻辑仍在。

　　在实体投资收益率下降、理财产品正被规范和收缩的背景下，如果“买不了房，可以买地产股”逻辑能逐步成为市场的新策略，则是大市之幸运，其他主题性行情也有了兴风作浪的基础。

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