新浪财经客户端：证监会新政激活A股 IPO改革八大关键词

　　自去年下半年以来，随着中国经济的减速、新一届政府着力经济改革，外加人口红利递减等众多因素，房地产行业发展增速放缓，看空房地产市场的声音逐渐增多，而近期杭州德信楼盘降价和兴业银行惜贷事件经放大后，更是让悲观情绪雪上加霜。

　　诺亚财富等机构分析认为，不同城市的房地产市场可能走向分化，今年房价出现拐点可能性不大，整体房价涨幅趋缓，建议投资者降低房地产实物投资价值，房地产金融产品可以适量配置。

　　■ 深圳特区报记者 范京蓉

　　市场分化或致房企并购潮

　　诺亚财富分析，从本次降价楼盘的开发商来看，德信地产已在杭州开发了15个项目，其中6个项目仍处于在售状态，近期又以18亿元拍得杭州城东新城的章家坝地块。多个项目同时开发加上拿地大量消耗资金，或许是催生德信旗下项目以价换量的驱动力，系个别行为。

　　兴业银行是出于分散降低风险的考虑降低房地产类贷款占比。一方面，兴业银行的房地产行业贷款占比在业内相对较大；另一方面，兴业银行的此类贷款对象多为中小开发商，项目多集中在三四线城市。

　　诺亚财富认为，银行业普遍缩减房地产类贷款的可能性不大，而更可能继续贯彻“总量控制、结构调整和区别对待”的政策。从区域来看，一线城市及部分二线城市受到的影响较小，三四线城市受到的影响可能较大；从开发商来看，实力较强的优质房企受到的影响较小，尤其是考虑到这些房企大多有海外融资渠道，而实力较弱的房企可能受到不利影响。换个角度看，新一轮房企并购潮可能兴起，实力较强的房企将获得更多机会。

　　华安证券认为，由于各大商行目前的不良率均仍属合理，小型房地产公司贷款整体占比较小，在夹层融资业务紧缩的趋势下，风险在可控范围内，预计即使部分小型房企出现危机，对整个银行体系的影响也较小。

　　房地产信托兑付压力不大

　　据不完全统计，2014年到期的房地产信托规模大约为1521亿元，小于2012和2013年，成本水平亦较上一年下降。而2013年地产销售情况快速回暖，带动房价连续回升，开发商的资金流动性得到显著改善，总体来看开发商资金没有那么紧张。

　　诺亚研究预测，综合考虑房地产信托到期资金规模及其承担的成本，以及房地产开工和销售状况，房地产企业信托兑付趋势来看，在2014上半年的信托兑付压力弱于2012年、2013年。

　　地产基金风险小于实物房产

　　诺亚财富认为，考虑二手房房价涨幅弱于新房涨幅，房地产二级市场资产增值空间收窄；租金涨幅开始慢于房地产升值速度；未来房产税的推出对交易成本造成影响等因素，房地产实物投资价值降低，建议不加大实物地产投资配比；房地产金融产品可以适量配置，但是考虑行业带来的超额收益率降低，建议投资人重点要关注基础资产质量与风控措施的有效性，以及考核管理人经营能力。

　　对房地产投资感兴趣的投资者，不建议持有实物房产，可以考虑通过地产基金、地产母基金等创新金融产品，参与到地产利润的分配环节，更多地分享中国房地产市场的“增长红利”。

　　歌斐资产相关研究认为，必须看到中国房价存在泡沫，垄断性客观上造成了供应的相对不足，并推动了房价的过快上涨。

　　国泰君安研究所从住房价值量等多角度的国际对比表明，中国房价还都不算离谱，但可能一定程度上透支了未来上涨空间，涨幅可能趋缓。

　　市场上的主流研究机构，包括中国指数研究院、国泰君安、申万、中信等大型研究机构，对2014年的房价预测表明，今年整体价格依然存在6%-8%的上涨空间，与今年国内GDP预计增长7%至7.5%大致相符。

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