12家券商看好深铁入股万科 理由至少有5点

　　作者：吴海燕

　　东风吹，战鼓擂，多位房地产行业分析师正在为万科管理层摇旗呐喊！

　　自上周六万科发布“关于通过增发股份引入深圳地铁重组预案”获得董事会通过的公告至今，共有12家券商研究所对万科A发布了研报，核心观点居然都一致：看好深铁集团入股万科！

　　券商中国记者梳理发现，中信建投证券、招商证券、广发证券、长江证券、兴业证券、中银国际证券、国金证券等研究所的知名房地产行业分析师已集体站队，表态支持万科管理层，维持买入评级。这些房地产分析师给出的理由至少有以下五点：

　　理由一：注入资产优势显著，物廉价美，“强强联合”将为万科带来深圳核心区域稀缺土地资源；

　　理由二：深化万科“轨道+物业”商业模式，符合万科成为“城市配套服务商”的长期目标；

　　理由三：万科可紧抓其他城市轨交建设契机，将“轨道+物业”合作模式向全国复制和拓展；

　　理由四：通过发股引入深圳地铁成为万科第一大股东，利益牢固绑定；

　　理由五：深铁隶属于深圳市国资委，与深铁合作可以用合理价格获取优质土地。

　　到嘴的鸭子会飞掉吗？

　　12大券商研究所同时发出了对万科A的风险提示：诸如“资产重组和股票复牌存在较大不确定性、股东之间的利益纷争导致后续重组之路不平坦、行业回暖及政策宽松低于预期、部分地区房价过快上涨后政策调控风险、转型收效尚待时间检验、短期估值偏高”等风险。

　　中信建投证券地产分析师陈慎

　　深化“轨道+物业”模式

　　万科此次和深圳地铁集团的合作如果成功，不仅仅将带来项目上的机会，也是对“轨道+物业”模式的一种深化。从国际数据看，发展超大城市经济圈是必然方向，而具备大规模人口吸聚效应的轨道交通自然而然成为联结城市群的纽带。这种以公共交通为导向的城市开发模式就是TOD模式（transit-oriented development），其中“轨道+物业”是重要的地铁开发模式。

　　通过与深铁合作，万科有望取得以下突破：

　　1、获取深圳核心区域稀缺资源，强化区域布局；

　　2、紧抓其他城市轨交建设契机，将“轨道+物业”合作模式向全国复制和拓展；

　　3、依托国家一路一带发展战略契机，未来有望成功实现“轨道+物业”模式的海外复制拓展，挖掘新兴市场。

　　长江证券地产分析师蒲东君

　　深铁隶属于深圳市国资委的背景

　　牵手“地铁与城市之工匠”：交易方地铁集团隶属深圳市国资委，物业开发在建项目10个，规划建面达380万方，集团资产高达2400亿元。旗下9家子万科中，“前海国际”承担重要的物业开发项目。地铁集团一直秉持着“建地铁、建城市”的理念，是国内探索“轨道+物业”模式最成功、最市场化的轨道建设运营商。

　　前海国际资源丰厚：成立于2013年的标的资产“前海国际”主要负责位于南山的前海枢纽项目以及安托山项目的开发运营。项目宗地总面积37.54万方，总建面高达181.14万方。两项目的获得将直接充实万科在深圳核心区的土储，增强万科在深圳的后续发展实力。

　　“轨道+物业”，引领行业新方向：此次“强强联合”将解决万科发展的土地资源瓶颈。未来双方合力打造的“轨道+物业”模式有望成为全国轨道交通PPP模式的建设标杆，使万科在新一轮城市圈发展格局中抢占新的制高点。

　　广发证券地产分析师乐加栋

　　股权层面融合发挥协同效应

　　站在城市和城市群发展的战略高度看地铁上盖物业，重点城市土地资源稀缺日益凸显，制约房企新一轮增长。 行业进入白银十年，土地供求差不断缩小。地价快速上涨，规模增长和盈利能力的平衡愈发困难。 轨道交通打开城市外延框架，地铁上盖物业解决房企土地稀缺瓶颈。“轨交+物业” 为获取价格合适的大规模土地资源提供了重要机遇。

　　地铁集团是“轨交+物业”开发模式的领导者，走出深圳开始全国布局。截至目前，地铁集团在运营5条地铁线路总长158公里，新承建四期工程总长446公里，远期规划深圳市地铁共1000公里，并联动深莞惠经济圈。地铁集团输出资源+万科输出操盘能力，强强联手分享地铁时代红利。 测算集团承建1公里地铁可获1万平上盖土地面积资源（据规划未来即在深圳还有600万平）。万科增发收购部分资产与地铁集团形成战略共同体（收购全部资产体量过大、现金收购招拍挂成本上升），分享轨交+物业时代红利。发行股份购买资产均位于深圳南山的优质地铁上盖物业。收购评估价共456亿元。前海枢纽项目和安托山项目预期销售净利率分别为25%和20%。

　　高盛高华证券地产分析师王逸

　　符合万科成为“城市配套服务商”的目标

　　倘若该交易得以落实，则引入深圳地铁作为万科最大股东将帮助万科实现“地铁+地产”的业务模式，使其在中国地铁高速发展之际抓住地产开发的良机。

　　此举也符合万科成为“城市配套服务商”的长期目标，高盛高华证券在2015年8月17日的研究报告“万科：2025年市值为何可能翻5倍”中曾对此进行了详细阐述。仍对万科A/H暂停评级。

　　国金证券地产分析师胡华如

　　注入资产物廉价美

　　轨道交通是城市经济圈发展的脉络：在城镇化提升的后半阶段，城市的发展不再以一二三线进行区分，而是以经济圈内外进行区分，而经济圈的打造是以轨道交通的发展为基础和脉络的，特别是城市功能区和城市圈之内城际轨道交通的发展。此外，轨道交通节点涉及到高密度人口的聚集流通，节点的空间场景变现价值很大，而地铁上盖物业属于经营性地产的重要细分领域，有望依赖轨道交通实现人流变现和关联资产增值的正循环。

　　注入资产优势显著，物廉价美：此次发行股份收购深圳地铁旗下子万科前海国际100%股权，其主要资产是前海枢纽项目T201-0074地块（可售120.3万方，作价325亿，按可售楼面价仅2.7万每平米）和安托山项目T407-0026和0027地块（可售53.3万方，评估价131亿，按可售楼面价仅2.5万每平米）。整体上看收购对价456亿，相对于标的资产账面值PB1.93X。

　　中银国际证券分析师袁豪

　　补充深圳优质土储

　　发行股份引入深圳地铁，绑定利益共谋“轨道+物业”新机遇。若方案成功，万科通过发股引入深圳地铁将成为万科第一大股东，利益牢固绑定，双方共谋“轨道+物业”新机遇，而后者目前在深圳运营158公里地铁线路（目前深圳178公里）、对应约450万平米物业（本次注入181万方），后续深圳地铁计划扩容至1000 公里，预计深圳后续将有2300 万平米轨道物业增量，有望为万科在目前和将来补充深圳优质土储。

　　联合深圳地铁、中轨控股，打造“轨道+物业”铁三角组合。6月12日，万科联合地铁集团与重庆城市交通、东莞实业投资、中轨控股集团（类似地铁产业基金）等单位建立战略合作，共同探索城市轨道建设PPP新模式。其中，万科与深圳地铁、中轨控股在“轨道+物业”的合作将在地产开发、地铁资源和产业基金等三方面优势互补、强强联手。深圳地铁的“轨道+物业”具有产业链优势以及全国扩张可能。

　　招商证券地产分析师刘义

　　无实际控制人，股权结构更趋稳定

　　深铁、宝能、华润将成为前三大股东，无实际控制人，股权结构更趋稳定： 交易完成后，深铁将成为大股东（20.65%），宝能为二股东（19.27%），华润为三股东（12.10%），金鹏/德赢持股比例分别为3.29%/2.37%，安邦为3.61%；此外，H股占比将下降至9.45%（未来可能涉及资本运作，以满足香港对大市值万科的监管规定--公众股不低于 10%）。

　　长期价值显着，并且市场博弈氛围浓厚，复牌补跌后仍可积极关注。 短期而言，万科停牌前快速拉升导致估值偏高（暂不考虑注资 16PE=13X 较 RNAV 溢价 20% 其他大市值标的平均折价 30%左右），复牌后面临一定的补跌风险，但市场博弈氛围浓厚，预计万科估值较其他大市值标的应当有所溢价。长期而言，万科传统开发业务仍将持续稳健增长，转型业务多点布局且有望提供更广阔的发展空间（物业服务已极具规模，物流地产和长租公寓也获得实质性突破），牵手深铁等轨交龙头显着增强核心城市拿地能力，万科长期价值进一步凸显，补跌后可仍可积极关注。

　　中投证券地产分析师李少明

　　“八爪鱼”战略推进

　　暂不讨论股权问题，以“轨道+物业”模式锁定城市经济圈发展机遇对万科的未来而言意义非凡。

　　万科作为全球最大的商品房开发商，年销售额即将达3000亿元，依靠传统模式增长陷入了瓶颈，且在当前“白银时代”市场分化，三四线库存仍高，而核心一二线城市土地资源有限，地价过高且难以获得新项目。而依托深圳地铁，在深圳能够以约2.5万元/平米的代价获取黄金地段近181万方土地资源，单纯从交易上来讲无疑是非常成功的。

　　中投证券认为万科持续受益于政策宽松和行业优胜劣汰带来的更多商机，外加“八爪鱼”轻资产城市运营商戓略发展提升估值空间。

　　兴业证券地产分析师阎常铭

　　中长期持续获得拿地优势

　　看好核心城市房价上涨空间、万科未来空间广阔，深铁集团入股不仅是获取两块优质土地，更是引入了一个新的战略合作者。我们认为未来银行必给地产加杠杆，在这一过程中一线城市为代表的核心城市最受益。

　　万科土地投资时间和空间战略正确，通过引入深铁集团入股万科获取地铁上盖物业是解决在核心城市获取优质土地储备的有效手段。如果本次交易完成，万科不仅是获取两块优质土地，更多的是引入了一个新的战略合作者，为万科未来持续布局核心城市打下了坚定基础。

　　本次万科与深圳市地铁集团合作，认为未来将在中长期帮助万科持续获得拿地优势。从中期看，未来万科能够以合理价格从深铁获得优质土地；从长期看，“万科+深铁”的组合将是中国房地产行业和轨道交通行业最强组合之一，这种共赢的合作方式将能够帮助双方在异地进行项目拓展，甚至共同拓展海外市场。

　　平安证券地产分析师王琳

　　多方博弈上演

　　多方博弈，董事会及股东大会是增发进程关键节点。根据万科公告，增发预案已获得董事会通过，但表决结果显示分歧明显。而方案最终通过尚需获得第4次董事会及A/H 股分别2/3以上的股东通过。若方案失败，将对万科未来在轨道交通上盖物业领域的发展产生不利影响，对于二级市场股价亦将产生压力。

　　开启万科“轨道+物业”业务模式。通过本次交易，万科将获得前海枢纽项目、安托山项目两个处于核心位置的大型项目，总计容建筑面积181.1万平方米；其中，前海枢纽项目127.8 万平方米，安托山项目53.3 万平方米。将直接充实万科在深圳核心区的土地储备，为万科长期业绩的增长打下坚实基础，巩固和加强万科在深圳市场的优势地位。

　　万科后续仍需对H股采取一定的资本运作方式，以满足H股公众持股比例符合经香港联交所批准豁免的最低要求。

　　东方证券地产分析师竺劲

　　万科增加在深圳优质地段土地储备

　　本次资产注入表明万科与深圳地铁合作进入纵深，这将有利于万科发展地铁上盖及沿线物业开发业务。深圳地铁集团主要建设和运营深圳市轨道交通建设，本次拟收购的前海国际主要运营前海枢纽项目坐落的T201-0074号地块和安托山项目坐落的T407-0026、T407-0027号地块。三块地块共计建筑面积约181万平米。

　　前海国际资产的注入将利于万科增加在深圳优质地段的土地储备，若注入成功万科在一线城市的土地储备占比明显提升。同时这将有利于万科利用都市圈发展的大趋势，加速发展地铁上盖及沿线物业开发业务，从而在白银时代获得先机。