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　　王小明

　　房地产市场“拐点论”甚嚣尘上，土地市场到“抄底”的时候了吗？

　　9月5日，在上海浦东新区一场土地拍卖会上，广东珠海房地产龙头企业——华发股份力压万科、保利、华润、世茂房地产等9家企业，以23.7亿元的价格一举拿下了浦东张江南区一幅住宅用地，溢价率达到89.9%，成交楼面价达到25765元/平方米，刷新了该区域土地出让价格的历史纪录。

　　这已是区域性二线房企华发股份在2014年拿下的第二个“地王”项目。2014年1月28日，在广州广钢新城一次土地拍卖会上，华发股份就曾经以17.15亿元的价格，力压万科、保利、中海、龙湖等房地产业界的豪门，拿下广州荔湾区新“地王”项目，由此被称为广州楼市一大“黑马”。

　　据《中国经营报》记者不完全统计，自2013年年底至今，华发股份在土地市场新增土地储备已经超过25万平方米，对应的地价款大约为79亿元，这已远远超过华发股份2014年2014年上半年的销售收入。对于销售规模并不具有明显优势的华发股份而言，激进的拿地策略将激化其紧张的资金状况，财务风险也将开始凸显。

　　押宝重点城市

　　2004年就已经实现上市的华发股份，长期以来一直盘踞在珠海本地发展，并成长为当地的龙头企业。该公司在2013年实现销售收入84亿元，珠海市场实现的销售收入占比已达70%。

　　近年以来，为了突破珠海本地市场的局限性，华发股份开始实施全国扩张的战略，重点进军国内一二线城市。

　　“在区域拓展上，华发股份将继续扎根珠海基地，确保珠海的龙头地位，同时加大对广州、武汉、南宁的投资布局，努力开拓其他一线城市、重点城市的市场。”华发股份总裁李光宁在不同场合多次强调，向外扩张是华发股份近年以来战略转型的主要基调。

　　此番高价拿下上海浦东地块就是华发股份首次进入上海市场。出让资料显示，该地块为普通商品房用地，地块位置位于张江孙桥镇，临近中环线华夏中路及申江路，周边规划建设地铁13号线，总出让面积45992平方米，起始总价为12.48亿元，容积率为2。

　　按照最终23.7亿元成交总价计算，该地块溢价率高达89.9%，成交楼面价25765元/平方米，刷新了该区域的楼面价纪录。2013年，万科曾在这一区域拿下的两个项目，楼面价还只是21415元/平方米和21570元/平方米，远远低于华发股份此次的拿地价格。

　　对于该地块的高价成交，不少上海业内人士认为情有可原，因为该地块地处张江南部，附近拥有迪斯尼、自贸区等，具备多方面的利好，未来该区域的发展空间较大，仍有一定的盈利空间；不过，对于缺乏一线城市项目运作经验的华发股份而言，风险也是显而易见的。

　　“以2.6万元/平方米的楼板价计算，该项目至少需要卖到4.5万元/平方米才能盈利，目前该地块周边项目的售价都在3.8万元/平方米左右，这对珠海华发将是一个不小的考验。”上海中原地产分析师卢文曦表示。

　　参照华发股份过往的项目开发经验，该公司开发的项目定位主要还是以中端为主，对于高端项目的开发和运作其实并无先例。这一点可以从华发股份的业绩报告中窥见一二：2013年，华发股份实现销售收入84亿元，净利润仅为5.38亿元，利润率只有6.4%左右；2014年上半年，华发股份实现销售收入40.51亿元，净利润仅有0.457亿元，与去年同期相比还减少了18.96%。

　　在业内人士看来，首次进入上海房地产市场就拿下“地王”项目，对于还是二线品牌的华发股份而言绝非明智之举，“就品牌影响力而言，华发股份在上海市场肯定比不上万科、世茂房地产等老牌房企，这对产品营销而言肯定是不小的挑战”，一名上海中介机构人士对记者表示。

　　财务风险凸显

　　在华发股份进军一二线城市、高调拿下“地王”项目的背后，则是其日益紧绷的资金链条：由于拿地支出的大幅增加和异地项目新开工规模的提升，华发股份截至2014年6月底一年内到期的非流动负债和短期借款之和，已经相当于该公司货币资金的2.37倍，预付款项已达到128.37亿元；数据还显示，华发股份净负债率在2014年第一季度末期就已经高达232%，随着预付款项的增加，这一数据将进一步恶化。

　　上述数据表明，华发股份目前手上的货币现金余额，远远不足于用来偿还一年内到期的债务。更为严峻的是，由于售楼收现的减少，以及工程款和税费支付的增加，2014年上半年华发股份经营活动产生的现金流净额已经从去年同期的10.22亿元降为负值，至-7.9亿元。

　　在最新的“Themis上市公司财务安全评级”中，华发股份的得分仅有37分，属于高风险级。

　　“华发股份近年来的扩张表现出其积极的一面，但其杠杆水平的过快提升值得关注。”中信建投分析师苏雪晶在最新研究报告中表示，华发股份的短债压力以及净负债率已经达到历史高位，如何平衡成长与杠杆过快提升，是华发股份必须关注的问题。

　　迫于不断增加的土地支出，华发股份今年以来不得通过多种手段在资本市场进行融资解压：今年5月21日，华发股份发布公告称，下属子公司珠海横琴华发房地产投资有限公司通过晋城银行股份有限公司，向深圳平安大华汇通财富管理有限公司申请委托贷款28.9 亿元，贷款期限为3年。

　　一个月以后的6月24日，华发股份再次发布公告称，下属子公司广州华宁房地产开发有限公司通过兴业银行广州分行向嘉兴募旗华广投资合伙企业(有限合伙)申请委托贷款，贷款金额为9.5亿元，贷款期限为2年。

　　又过了一个月，华发股份再次发布公告称，因经营发展需要，下属子公司广州华枫投资有限公司向农业银行广州分行及珠海分行申请贷款，贷款金额合计为9亿元，贷款期限为3年。

　　据了解，截至9月10日，华发股份已经通过银行贷款、股权融资、委托贷款等方式，一并获得大约48.3亿元的现金，部分贷款的年利率甚至高达12%，融资成本并不便宜。

　　“华发股份位于珠海地区的项目已经不多，未来其销售、结算有50%的比重均需要依靠于珠海以外的异地项目，对于目前规模还比较小的华发股份而言，如何提高对外地项目的管控能力，将是其未来发展的重要看点。”中信证券分析师陈聪认为，华发股份需要在异地扩张的同时注意财务风险的平衡。

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