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　　周松清

　　伴随着新湖中宝(600208.SH)投向两个棚户区改造项目的融资方案公布，新一轮的地产融资大幕已经徐徐拉开。

　　同时，记者获悉，光明食品集团下属房企农工商房产集团正在筹划发行2013年保障房企业债，继续推进保障房建设。而农工商房产在2012年10月才发行过其首期保障房企业债。

　　不过，农工商房产内部人士则对此否认：“我们在2012年发行的保障房企业债还没有用完，2013年的情况不便透露。”

　　而融资成本并不低的企业债是否能够被保障房的利润所覆盖呢？

　　企业债利息高于保障房利润

　　记者查阅农工商房产2012年企业债的相关信息显示，其发行规模为13亿，债券期限为5年期固定利率债券，票面年利率6.29%，债券计息期限为2012年10月11日到2017年10月10日。

　　而保障房的利润是否能够覆盖企业债融资成本？

　　上述人士对此表示：“如果仅仅是从实际的票面利率来考虑的话，是很难覆盖的。保障房因为是民生工程，市政府对其也有要求，利润率基本就在3%-5%之间。”

　　农工商房产总裁沈宏泽表示：“作为国企，我们修保障房也并不只是以利润为唯一考量。更多的时候我们还会考虑社会责任等影响和长远利益。就像我们这个浦东航头的保障房项目，一方面资金成本比贷款低，另外一方面也获得了上海市建筑最高奖白玉兰奖，在7月全市2000多家建筑公司来观摩，9月华东地区六省一市主要部门领导也会来观摩学习。这也是打响了我们的品牌。”

　　不过，一位上海私募人士则表示：“其实很多时候，作为企业债来融资的成本看似高于保障房的利润难以覆盖，但是实际上，有些公司却是利用企业债低于银行贷款来进行资金挪用。发改委也曾对此有所担忧。”

　　在不久前，国家发改委曾专门下发《关于开展保障房项目企业债券募集资金使用情况检查的通知》，要加强对资金使用情况的监督检查，确保债券资金安全，保证募集资金的专款专用，切实发挥债券融资支持保障房项目建设的作用，对于情节严重整改不到位的将暂停企业债发行资格。

　　上述公司人士则表示农工商房产并不会出现上述情况：“我们都是专款专用，有相应的机构定时核查，保证资金安全。”

　　作为农工商房产2012企业债评级机构的新世纪评级，在2013年6月底的跟踪评级报告中，更是将该债券从AA+级调高到AAA级。

　　暗地布局三四线

　　不过，在新世纪的跟踪评级报告中，新世纪也指出，农工商房产在2012年加大了土地储备，有息债务规模明显上升。

　　农工商房产相关财务数据显示，2011年其总资产为148.57亿，总负债104.42亿，负债率70.29%；2012年其总资产为191.37亿，总负债142.3亿，负债率74.36%。截至2012年末，公司刚性债务总额111.13亿元，较上年末增长50.93%，公司债务偿付压力进一步增大。

　　沈宏泽表示：“我们是在利用大家都觉得差的时候捂着袋子的时候拼命扩展，等时机一到，人家才发现，农工商房产什么时候突然有这么多地和房子了，现在就是历史机遇。”

　　资料显示，截至2012年末，农工商房产拥有土地储备建筑面积约250.3万平方米，以其近3年平均新开工面积计算，已经能够满足公司2年-3年的开发需要。

　　沈宏泽向记者表示：“我们现在在建的有12个项目，其中3个是保障房项目。2013年上半年商品房签约金额30.09亿，保障房12.12亿。截至2013年8月，2013年落实土地储备项目8个共955亩，包括江苏溧阳燕山、山东临沂、浙江绍兴等地。争取在三年后，外地项目占50%。”

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