聚光灯下的棚户区融资 新湖中宝称一期拆迁完成
理财周报见习记者 佘珂/文
8月4日，新湖中宝复牌并公布定向增发方案，拟募资不超过55亿元投向上海棚户区改造项目——位于普陀区的新湖明珠城三期和闸北区的青蓝国际项目。
新湖中宝在最新公告中表示，公司应政策导向推进上述棚户区改造项目，期望通过本次非公开发行，拓宽融资渠道及项目投资资金来源，保证改造项目实施进展。
多家券商认为，新湖中宝此次募集资金符合新一届政府的产业政策，获批可能性较大。
针对房地产再融资有关问题，证监会新闻发言人在8月2日表示“没有新的口径”。但该发言人也表示，棚户区改造和国务院相关文件中的住宅范畴并不相同。
6月28日，证监会新闻发言人表示证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时将依据国土资源部的意见进行认定。这或许意味着，新湖中宝此次融资预案能否通过国土部的征求意见程序，将是房地产再融资政策走向的关键风向标。
一期拆迁已完成
经过多年的资本运作，新湖中宝于2009年全资控股了中翰置业，进而“吞下”闸北区青-12项目(即青蓝国际)。但该项目的实际进展却相当缓慢。
通过梳理新湖中宝过去十年的资料发现，在2008年以前，青-12项目的开工面积、竣工面积、累计合同销售面积、累计结算面积等核心数据全部为零。而中宝股份曾发公告称，该项目将于2005年一季度后开工建设。
该项目在2009-2011年间几次计划开工，但最终均未动工。如今，项目现场的施工铭牌再清楚不过的显示该工程开工日期为2012年7月29日，计划竣工日期则为2015年10月15日。
新湖中宝证券事务代表高莉对记者表示，现在闸北项目进展比较顺利。“全上海协议出让的土地都是2003年8月31日前拿下来的，我们一期已经拆迁完成了，现在正在建设中。”高莉解释，由于该项目二期的拆迁对于资金量的需求较大，但受到近几年宏观调控政策的影响，新湖并无足够数额的资金进行投入。“这次我们也想借国家对棚户区改造项目的支持，借用社会力量一气呵成解决这些问题。”
根据此前《理财周报》调取的工商资料显示，自2005年起，中瀚置业先后有过6次股权转让、1次引入外部投资者、2次股权质押，股权结构总计9次发生变动。其中，5次股权转让涉及到的公司除了新湖中宝，还有新湖集团下属杭州欧伽特外贸实业有限公司、浙江众孚实业有限公司、杭州工商信托等等。
资金腾挪
值得注意的是，新湖中宝在上海的两个项目——华商大公馆和青蓝国际，已经接近10年未有大动作，随时有被判定为“闲置土地”的危险。
根据我国《闲置土地处置办法》规定，“未动工开发满两年的项目，由市、县国土资源主管部门按照规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人”。
“一旦被认定为闲置土地，政府就要插手收回，这是最坏的结果，开发商和项目的股东都将颗粒无收。”上海某地产业内人士表示。
另据业内人士透露，新湖中宝将该地块的一期质押给中国农业银行上海分行，获得了19个亿的授信，分三年期放贷约12亿。2009年11月，杭州工商信托再为青蓝国际项目发行受让集合资金信托计划（查询信托产品），信托规模为3亿元，期限为18个月。
上述资金，均没有转化为土地开发进展。闸北项目一期一直冻结到了2012年年底才有松动迹象。“因为新湖中宝2009年农行的贷款到期了，必须要还掉，所以必须要继续融资。”接触过该项目的人士解释道。
此前，招商地产[微博]董秘曾对媒体表示，新湖中宝在此次定增方案中，明确募集资金的标的是棚户区改造项目，这或许将成为此后房企再融资投资的一个风向标。
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