作者：本报记者 王熙喜

　　曾经“怀揣100亿元资金，带着20个人的团队，全国各地找项目”的雅戈尔董事长李如成，如今可能更乐于找现金而不是找项目。

　　房地产和股权投资曾是服装巨头雅戈尔最强劲的两大利润支撑，然而， 成也萧何，败也萧何，随着房地产市场渐入衰境，股市一泻千里，市值损失上百亿的雅戈尔正行走在危险的资本钢丝上。曾经被视作多元化经营成功标杆的地产与金融，如今看来似乎更像是一场危险的资本游戏。

　　昔日地王深度被套

　　2月10日，在位于宁波郊区鄞县的雅戈尔国际服装城门口，雅戈尔摆了2个小摊正在招聘女工。员工刘英（化名）说，每天工作12个小时，很辛苦。“金融危机爆发后，年终奖改为每个月发放，但事实上变相降低了工资。”

　　实际上，服装巨头雅戈尔最大的麻烦还在于地产和股权投资的双重打击。

　　一度为雅戈尔贡献了50%以上利润的房地产业务，正在遭遇一场危机。一年前的“2008年及2009年公司的地产业务收入将分别为48亿元、72亿元，对公司的利润贡献将达6.8亿元和11.2亿元左右”的预计已然落空。

　　近年来，雅戈尔频频拿地，屡次戴上“地王”桂冠，不料却在经济环境恶化的今天被深度套牢，这些地块也大多处于荒芜状态。

　　2008年2月，雅戈尔集团以97972.28万元的价格竞得北郊路以西地块，以楼面地价13102元/m2获得宁波新“地王”称号。之前在苏州、宁波，雅戈尔都曾获过“地王”称号。

　　在出租车司机和居民的指引下，记者在宁波北郊看到了华辰北9号地块：在狭窄的公路两旁，矮小的围墙圈出了小块地方。据了解，该土地用地性质为二类居住用地，适建住宅及其配套设施。规划容积率为1.35，出让面积17.6万平方米，总价15亿元。

　　2月11日，宁波市国土资源局土地利用管理处处长贺敏杰告诉时代周报记者：“由于市政配套拆迁未到位，主要是3个厂未拆迁，所以华辰北9号地块雅戈尔有6亿多元土地出让金未到账。”他说，正因为如此，即便2年未动工即收回土地的期限已满，但考虑到责任不在雅戈尔，所以并未收回该地块，“按照道理，雅戈尔还要向政府索赔呢。”

　　但距离华辰北9号地块仅2公里的新星都市2008年3月均价7000元/m2，已接近楼面价6685元/m2，低迷的楼市，使得华辰北9号的开发前景堪忧。

　　雅戈尔自1992年开始介入房地产业，旗下拥有宁波雅戈尔置业有限公司（下称雅戈尔置业）、宁波甬城房地产有限公司、苏州雅戈尔置业有限公司和宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司等十几家房地产公司，其中雅戈尔置业在宁波市场排名第一。

　　2007年初，雅戈尔置业在宁波买下华辰北9号地块，每平方米楼面价6685元，高出拍卖价4000多元，每亩地价近700万元，在宁波属于“天价”。

　　2007年7月，雅戈尔置业再一次成了“地王”。原杭州商学院地块以高出起拍价8亿元、楼面价15719元/m2的价格创下了杭州土地拍卖的天价，土地出让金高达14.76亿元。此后西湖区留下53号地块的楼面价格，也高达11103元/m2。

　　从宁波市国土资源局获悉，北郊路以西地块位于江北区，北起规划道路，南至范江岸路，东临永丰北路（原北郊路）。记者打的来到此地，挂着彩色广告的长横幅挂在墙上，墙内土地南北长约200多米，东西约50米左右，尽是垃圾和未动过的土地。据雅戈尔提供的资料，该地块“争取今年10月动工”。

　　汉宇地产研究主任邵明浩说：“除了楼面价，高层住宅的建安、园林直至交房的成本约为2000－2400元/m2，还要加上造价20%左右的税收。以此计算，北郊路以西地块建房成本就高达2万元/m2。”而雅戈尔提供的资料显示，周边楼盘参考价为15000元/m2，北郊路地块的开发效益为负值。

　　除了杭州转塘地块处于在建未售状态，其他如苏州现代大道地块、杭商院地块、苏州相城地块、姜山镇3号地块、杭州留下53号地块、原中基地块等，要么就是计划今年才动工， 要么连动工时间也没定。

　　易居中国分析师薛建雄说：“土地出让金未到账，说明资金链很可能有问题。上述数个在建未售项目地块成本分别约为8亿、10亿元以上，上述待建项目工8块土地占款72.65亿元，也就是说，前2年雅戈尔应投入土地资金约90亿元，按3000元/m2的建安成本，如要滚动开发，预计还要投入50亿元。”

　　中原地产研究咨询部分析师徐珊珊表示，“由于雅戈尔前期拿地支付土地资金85亿元，导致2008年三季报公司短期负债高达73亿元，长期负债达27亿元。同时，为了回收资金，雅戈尔还要再投入50亿元，而宁波地价偏高，回流资金速度减慢，这将导致公司资金链高度紧张。”

　　据相关资料，截至2008年9月，雅戈尔的土地储备已达289.4万平米，投入的竞标资金就到达131亿元，高于公司提供的资料所显示的85亿元的金额。

　　雅戈尔置业总经理王国强此前曾表示，旗下多个项目开工时间推迟，华辰北项目要推迟到今年才能开工，原本预计去年3季度开工的“地王”杭商地块则推迟到今年开工。

　　“由于市场低迷，宁波市推地节奏也减缓。2008年雅戈尔只拿了3块地，即总价9.7亿元的北郊路以西地块，2.4亿元的中基地块、0.8亿元的东吴地块。”雅戈尔董秘刘新宇在接受时代周报记者采访时说。

　　但刘新宇同时强调，“虽然雅戈尔2008年1－9月的净利润仅21.5亿元，但公司在工商银行有50多亿元授信额度，在中信银行有30多亿元授信额度，雅戈尔才贷了3亿元，春节期间银行还在‘逼贷’，所以资金完全没有问题”。

　　刘新宇表示，“公司房产从预售到交房（收入确认）一般需2年，所以2009年和2010年的房地产收入基本有保证，2009年不会差于2008年。2011年则要看今年的预售开工情况了，就不是现在能预测的了。”

　　2008年前三季度，雅戈尔经营活动产生的现金流量净额9.08亿元，而2007年同期为17.075亿元，同比锐减46.82%。

　　对此，刘新宇解释称，报告期内公司房地产业务投入增加和公司支付员工工资增加(主要是收购新马集团的员工工资)是主要原因。

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