刘晴 张勇

　　迪斯尼真正的王者是谁？陆家嘴(600663SH)，中路股份(600818SH)，外高桥(600648SH)？当这些公司被一路炒作之后，受益迪斯尼概念的真正的王者可能才刚刚露出面纱。

　　“迪斯尼可能就建在中华企业(600675SH)在南汇的土地储备上，但现在市场炒作太多了，谁都不会承认，中华企业更不会承认。”近日，上海市政府一位知情人士对记者表示。

　　2月12日，中华企业报收8.41元，涨幅达到6.86%，一周累计涨幅接近20%，远远走强大盘。

　　最大受益者

　　尽管至今，迪斯尼的选址仍然是个谜，但是市场上但凡和迪斯尼沾边的上市公司都已经被轮番炒作，无论是陆家嘴、中路股份还是外高桥。这些公司之所以被爆炒最主要的原因就是受惠于比邻迪斯尼的土地储备和开发。

　　本报从知情人士了解到，目前上海迪斯尼乐园项目方案已经上报国务院审批，方案中不仅包括迪斯尼乐园的首选建设地址，也包括较为详细的发展计划。

　　最新披露的迪斯尼项目公司股份购成中，中方将占股57%，外方占43%。中方具体参与的公司中陆家嘴将占股60%，精文投资公司将占有30%的股份，南汇区房地产开发有限公司持有10%。

　　而在最近的一份广发证券的报告中亦显示，未来的迪斯尼地理位置将落户南汇区，在南汇区拥有大量土地资源的公司也将成为最大受益者。

　　“而迪斯尼选定的地址很有可能就在中华企业的土地储备上。”一位接近政府层面的知情人士透露。

　　根据中华企业内部人士的介绍，公司在距离浦东川沙附近的地产项目中，正按计划推进工程建设的项目有：南郊中华园一期、南汇区周浦项目(一、二期)等；正在前期规划设计的项目有：浦东新区花木镇三街坊42丘地块项目、南汇区三灶镇曙光村6/2丘地块项目等。

　　“这些项目的土地规模合计超过1000亩，距离传说中的迪园项目核心区域都在10公里左右。”上述中华企业内部人士说，“由于大股东的资源，公司在土地资源获得上具备一定优势，很多土地是在2002年以前获得的，成本仅5万元/亩，如今这些地块单亩的价格甚至接近百万，而在迪园项目正式启动后，这些地块的价值显然还有巨大升值空间。”

　　中华企业除项目储备外，还有潜在的土地储备资源。中华企业在紧挨着川沙镇的周浦镇大举“造城”，该项目占地面积34万平方米，建筑面积达46万平方米，项目名称叫“印象春城”，是迪斯尼南汇地块的核心地段；在南汇区航头镇占地34万平方米的土地上打造“南郊中华园”别墅项目；在的南六公路，中华企业在附近的三灶镇曙光村6/2丘地块项目占地145409平方米，即将开发。花木镇三街坊42丘地块在陆家嘴与迪斯尼乐园之间，占地面积30790平方米，规划建筑面积84380平方米。中华企业在南汇区和浦东的楼盘占地85万平方米，几乎形成对迪斯尼乐园的包围圈。

　　而迪斯尼乐园开发的下一步将是南汇区的洋山国际深水港和临港新城，与迪斯尼乐园、浦东机场连成一片，中华企业在此拥有几千亩的土地储备。

　　“对于需要大量土地用来建设园区的迪斯尼项目来说，土地的取得自然是首要解决的问题。”因此，业内人士认为，作为中华企业的控股股东，同时也是上海土地储备中心的上海地产集团将可能会在迪园项目的发展上起到关键作用。

　　隐而不发

　　然而，中华企业对这些丰富的土地储备却一直“讳莫如深”。

　　2月11日，中华企业的董秘告诉记者，公司在这个地区确实有土地储备，但是是否和迪斯尼有关并不知情。

　　另外，市场上由于和迪斯尼沾边的公司都受到追捧，也使得中华企业对迪斯尼“三缄其口”。“市场都是炒作，我们都有规定，不能对外有任何泄露。”中华企业的董秘说。

　　上海市发改委综合改革司的一位人士也表示，首选地址已经框定，而备选方案也有所计划。“选址的主导方在于上海市政府，但各个利益集团都向市府反映过自己的意见，但方案设计的第一要义是通过中央的审批，其次才是具体的经济、文化方面的考虑。”

　　由于谈判越来越进入最后阶段，参与者都被要求绝对保密，于是谈判后期发生的变化大多无人知晓，但从侧面了解到，由于落户川沙已经盛传多年，地价飞涨，迪园如果选定此处成本上会有很大困难，因此，视线之外的地方成为真正的首选。不过地址选定的大致条件还是没有大的变化，临近浦东机场，地处浦东和南汇交界。

　　从目前情况看，能够参与迪园项目发展的公司自然将有利可图，而在迪园地址周围拥有大量土地资源的公司也同样会因此受益。

　　“迪斯尼这么大的项目，征用的土地肯定绝大部分是国有企业，像界龙实业、中路股份什么的，就算是被征用也只是很少的一部分。”上述市政府人士表示。

　　“之前的分析都过于简单和片面，只要有地或者是厂房在传说的迪园附近就说会有巨大经济利益，其实不然。既有土地资源也可能参与项目发展的中华企业才是真正的迪园项目最大受益者。”上海地产界一位人士表示。

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　　来源：经济观察网

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