|
|
房地产估值重心下移 万科最终业绩要过四关
周涛
2008年即将过去，万科房地产股份有限责任公司(万科A，000002.SZ)销售额低于去年已成定局，由于房地产行业销售收入与营业收入存在结转时点的差异，2008年万科的最终公布的业绩究竟如何，仍然受到四重因素的影响：不确定的行业市场预期、确定的负增长、稳健发展公司所需要的业绩平滑以及涉及股权激励的利益考量。
不确定的预期与可能的负增长
不确定性是企业运营、管理的大敌，当下的房地产企业普遍面临这一局势，万科也不例外。
券商们对于万科的预测，在今年7月之前，几乎每家的预测万科2008年每股收益都在1块钱以上，而过了7月之后，同一指标，各券商给出的预测都在0.36-0.79元之间，并且大部分低于去年的0.73元。
对于此种反转，万科执行副总裁肖莉对记者表示：“对企业的盈利预期取决于未来的经济形势、市场预期、企业的经营策略等多种因素。今年下半年以来，市场形势变化很大。一方面房地产行业的调整继续深入，成交量萎缩的迹象日渐明显，行业的估值重心整体下移，在这种背景下，万科不可能独善其身。另一方面，国际金融危机的爆发，加深了市场对宏观经济下行的忧虑，不仅仅是房地产，其它经济板块的估值也发生了比较大的变化”。
根据数十家券商今年7月份之后对万科业绩的预测，每股盈利在0.36-0.79元之间，意味着万科今年的净利润将在约40-86亿元之间。这一区间高低值有一倍以上的差异，并且处于去年48.4亿净利润之间。
但是，2008年收官已近，万科全年销售额、利润减少则是确定的。
根据万科公布的11月份销售简报，今年1-11月份，万科累计销售面积490.9万平方米，销售金额425.3亿元，分别比07年同期减少8.6%和7.9%。去年全年，万科销售额高达523.6亿。2008年还有一个月未纳入统计，但其间约100亿的差额。
肖莉表示，“由于市场的不确定性，万科还无法对全年净利润的同比变动情况做出更进一步的准确预测，但不排除全年净利润出现下降的可能性”。
由于房价下降及可能的预期，今年前三季度，万科共计提存货跌价准备5.35亿元，这也将直接消蚀万科今年的利润。而且年末还有可能再度追溯调整。肖莉表示：“房价的走势将影响到存货减值准备的计提，即公司需要根据年末的房价情况对现有项目一一进行全面测试，根据现实情况，重新调整存货减值准备。就目前的情况看，调整仍在进行中，市场走势中的不确定因素对于万科业绩的影响，也会相应的体现在万科全年业绩中。”
“并不排除2008年成为万科业绩增长的一个谷底。”一位业内人士分析认为。
平滑业绩之需与股权激励
尽管万科业绩可能同比去年的高潮期出现负增长，但下降应该是符合各方期许。也就是说，万科的业绩可以暂时下降，但度的把握相当关键。
对此，万科当下有两个可以合理运用的工具。
首先是前述提到的存货减值准备。万科是在本轮房地产潮中国内首家计提存货减值准备的房地产企业，如果明年房价稳定或者甚至上行，将可能导致更多的利润堆积于明年。
相关报道：
来源：经济观察网
