本报记者 吴君强 北京报道

　　江苏凤凰对ST耀华的第二次重组，注入主体仍是旗下的房地产公司凤凰置业，所谓的新“内容”——5000万股的南京证券在第一次重组投票前已经承诺，而花了8.1亿拿到的南京雨花台区西营村地块，在房市持续低迷的大势之下，是福是祸还不可知。

　　12月24日，股东大会将对新方案进行投票。第二次重组，凤凰集团是否志在必得？凤凰集团办公室主任高红光给《华夏时报》记者的回答是：“我没这种感觉，一切顺其自然。”

　　新地块福兮？祸兮？

　　早在2007年12月，ST耀华便宣布凤凰集团将重组ST耀华，以资产置换方式实现借壳上市，但在今年8月6日的股东大会上重组议案未获通过。当时的方案是由ST耀华以其全部资产和负债与凤凰置业100%股权进行置换，本次方案的交易方式未有变化，注入资产内容也未有本质变化。新重组方案中，南京5000万股权转让也并不是新鲜事，早在第一次重组股东投票前夕，凤凰集团就承诺将这部分股权注入。

　　此次新重组方案中，南京雨花台区西营村地块作为一个新的资产，拟注入ST耀华。3年来，这块地几经转手，到了凤凰置业的手中，价格已经翻了数倍。

　　2005年，南京宁南房地产开发有限公司仅以3000万元拿下了这块毛地，同时，紧邻西营村的北西营村地块也被该公司以6000万元的价格买下，2006年4月，这两块地被南京市国土局收回。时隔一年，2007年11月，这两块地以2亿元人民币，挂牌出让给香港德盈集团投资有限公司，这个价格，是2005年的9000万转让价的2.2倍。按照同比计算，西营村地块的价格涨到了6600万元。9个月后，凤凰置业接手了这块地。

　　2年，4次流转，地价也直接飙升。凤凰置业在重组说明书中披露，目前南京凤凰置业已支付拆迁费、补偿费、土地出让金等合计8.12亿元。按照3的容积率计算，西营村的楼面地价为4190元每平方米。高红光接受本报记者采访时，不愿透露各种费用的比例，只表示，8.12亿就是德盈集团转让给凤凰集团的总价格。

　　南京一位地产资深人士告诉记者，综合考虑，凤凰云翔的开发总成本可以控制在每平方米9000元左右，而目前楼市周期仍然向下，与凤凰置业一街之隔的某楼盘已经从最高峰每平方12000元的价格下跌至10000元左右，凤凰云翔在未来即使有利润，空间也不大，在无明显的品质优势情况下，凤凰云翔前景不能盲目乐观。

　　记者注意到，凤凰集团在重组说明书中强调，“凤凰置业文化地产开发项目大都通过政府的定向‘招拍挂’形成，因政府对定向资格的限制造成其他普通地产商难以参与竞价，凤凰集团可以按较为经济合适的价格获取”，“能以较低的成本拿到最好的商业地段的土地”。

　　实际上，凤凰置业近几年来在南京土地市场上，高调高价拿地颇受关注，地价成本并不低。2005年1月，还被称为地产“门外汉”的凤凰置业，以人民币3.3亿元的“天价”摘取“南汽南地块”，震动南京地产界。

　　2007年1月，凤凰置业参与南京河西地铁所街地块的竞标，经过78轮激烈竞拍，凤凰置业联手和凤凰集团旗下的晟基投资有限公司以10.1亿元摘得，这个价格高出底价4亿元，平均下来，地块楼面地价也高达4169元每平方米。

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