华强房地产主要资产为“华强广场”，其近年的营业收入及净利润主要来自华强广场的房屋销售收益，即该公司的净利润主要为房地产销售收入，而并非是电子专业市场经营收入。深圳华强通过收购间接持有华强房地产70%股权后，主要利用华强广场的裙楼进行电子专业市场经营，其未来收入及利润与华强房地产此前收入及利润并不具可比性。

　　此次华强房地产的预估值是根据华强广场已售均价及周边同类房地产市价，扣除流转税、土地增值税和所得税以后得出的，定价的参考标准为:写字楼及公寓均价约2.6万元/平方米、商业裙楼均价约7万元/平方米，预估该部分资产价值为29.6亿元，加上其他流动资产并扣减负债后，华强房地产预估值约为17.5亿元。

　　由此可见，虽然深圳华强称收购华强房地产是为了发展电子专业市场经营，但实质上收购的是华强广场没有售出的剩余地产项目。而目前房地产市场低迷，楼市“量价齐跌”，这样的背景下，深圳华强收购大股东未售出的房产，合理吗？

　　大股东低价借“鸡”上市公司高价买“蛋”

　　除华强房地产外，此次深圳华强通过收购华强发展间接收购的另一主要资产为华强世界70%股权。截至三季度末，华强世界账面净资产1.30亿元，整体股权预估值4.60亿元，评估增值高达3.30亿元，相应70%股权预估值3.22亿元。

　　2006年和2007年，华强世界净利润分别为4035.20万元和6393.38万元，2008年1-9月净利润5496.76万元，按预估值4.60亿元计算，此次深圳华强收购华强世界的市盈率约为7.19倍，仅从市盈率角度来分析，收购价格还比较合理。

　　但公告显示，华强世界的主要业务是经营位于深圳市华强北路和深南中路交汇处的大型电子元器件专业市场“华强电子世界”，其主要收入来源为市场内的电子元器件经营者缴纳的柜台和场地租金。

　　2007年，深圳华强有一项4231.86万元的租金收入。该项租金收入是深圳华强将位于深圳市华强北的物业整体出租给华强世界，用于经营大型电子元器件专业市场华强电子世界形成的。

　　由此不难看出，华强世界之所以能够获得高额利润主要是租用上市公司的物业资产，即上市公司先将“华强电子世界”物业出租给华强世界，华强世界再将从上市公司手中租赁的“华强电子世界”出租给商户，进而获得更高的收益。

　　“华强电子世界”本是上市公司的物业资产，为何上市公司自己不去经营，反倒租赁给大股东控股的华强世界呢?而华强世界通过借鸡生蛋的方式低价租入高价租出的方式获取高额利润后，上市公司又以数亿元的高溢价来收购华强世界的股权，这合理吗？-

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