地产业后市难料

　　安信证券统计显示，截至上周，超过22家地产类上市公司发布预增公告，仅4家地产公司业绩预减。

　　“总体看来，房地产上市公司业绩未来会有分化，”安信证券分析师陶学明认为，“万科、保利等品牌或龙头企业继续保持增势，今年仍会接近预期。”

　　市场人士透露，房地产行业上半年大规模的业绩增长，主要是因为去年销售的楼盘今年上半年销售款到账，产生新的利润。

　　7月25日，保利地产(600048.SH)半年报显示，上半年主营收入和净利润分别为54亿元和10.34亿元，同比分别增长156%和272%。

　　然而，这份超预期的半年报无法掩盖公司高负债的局面。截至6月底，保利地产资产负债率约70%，净负债率102%。好在7月发行的43亿元公司债，有助于改善其资金状况。

　　事实上，通过发行公司债改变资金紧张局面，不仅是保利地产。本月中旬，新湖中宝(600208.SH)和北辰实业(601588.SH)先后分别发行14亿元和17亿元公司债，而万科A(000002.SZ)发行59亿元公司债和中粮地产(000031.SZ)发行12亿元公司债的申请，也在5月22日和7月10日先后获得证监会有条件通过。7月1日，招商地产(000024.SZ)公开增发募集不超过80亿元的申请也获得证监会有条件通过。

　　基金二季报显示，第二季度基金对房地产板块的行业配置有明显减仓。天相投顾分析师认为，主要城市的楼市成交量持续低迷，及部分城市如深圳、广州的房价自去年高点以来的明显回落，及对宏观经济的担心，是基金对房地产行业看淡的主因。

　　从成交方面看，经历5月份短暂的反弹后，6-7月，房地产市场继续陷入成交低迷的状态。截至7月底，成交萎缩的趋势仍没有得以改变。

　　中金公司认为，“考虑到目前市场预期及宏观经济的走势处于较大不确定性，未来一二个月成交量将维持走弱的趋势”。

　　此外，上半年全国土地市场流拍不断和交易量下降，各地政府也延缓了推地速度，如广州上半年出让商住用地仅完成计划的15%。截至7月中旬，上海住宅用地推地总量只有26公顷，完成全年计划的3.25%。

　　7月24日，中银国际关于地产板块点评报告指出，相比于住宅地产，商务地产行业有望成为调整时期的避风港。商务地产的购买群体有限，价格上涨的波及面较小，且涨幅也较合理，不易成为调控政策的直接打击对象。尽管商务地产的租金上涨对广大租赁企业带来成本压力，影响面相对较大，但这种上涨主要由市场供求关系决定，且得到经济强劲增长支撑。因此，需求的波动性，较住宅地产小得多，不易出现大起大落现象。

　　兴业证券分析师王嘉则较悲观，他认为，房地产行业调整可能持续到2009年中期，其原因主要包括近期政策面出现转机的可能性不大；从需求看，目前全国主要地区和城市观望气氛都较为浓重；而从二季度开始，主要城市房地产开发投资增速才出现明显的放缓或回落。

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