昆百大A：计量模式拯救财报(2)

　　估值问题

　　就会计准则制定而言，允许以公允价值模式计量投资性房地产，主要目的在于提高会计信息之于投资者的决策有用性。

　　正如昆百大A所介绍，由于公司所持投资性房地产主要为成熟商业区的商业物业，物业价值增值较快，升值潜力较大且预计将会持续，因此在成本计价模式下，账面净值随折旧和摊销而不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，低估了公司价值，不利于投资者了解公司的真实情况;采用公允价值模式计量投资性房地产，有利于增强公司财务信息的真实性和可靠性，能够及时反映公司的变化，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，为其决策提供更有用的信息，符合全体股东的利益。

　　近年来，随着国内楼市价格高涨，投资者早已开始在估值中将类似投资性房地产的升值因素考虑在内。然而，由于所获得估值相关信息的来源不同，计算方法各异，更存在对公允价值理解与具体测算上的疏漏，对同一家公司的估值往往存在较大分歧。

　　比如，有投资者在测算某上市公司商业地产升值时，未考虑到巨额递延所得税负债的问题，从而导致估值的虚高。这样，如果上市公司能够采用公允价值计量投资性房地产，并予以充分披露，无疑会更有利于投资者的决策，尤其是投资性房地产占资产总额比重较大的公司(表3)。

　　然而，目前的情况却似乎背离于此。财政部会计司日前发布了《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》(下称“分析报告”)，其中介绍，1570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家上市公司，占40.13%，这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式;仅18家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，占有此类业务公司数的2.86%。

　　应用两难

　　至于投资性房地产公允价值计量模式未被上市公司普遍采用的原因，既有会计准则方面相关条件的限制，也有监管层谨慎性的要求。

　　比如，“投资性房地产”准则规定，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

　　同时又规定，采用公允价值模式计量的，应当同时满足两种条件，一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。准则应用指南对“所在地”进行了具体的限定:所在地，通常是指投资性房地产所在的城市;对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。

　　证监会在《关于做好与新会计准则相关信息披露工作的通知》(证监发[2006]136号)中也曾指出，要谨慎适度选用公允价值计量模式;同时，重点强调了投资性房地产问题，要严格划分投资性房地产的范围，谨慎选择后续计量方法。

　　并且，该文件具体规定，上市公司应严格对照新会计准则的要求合理划分投资性房地产的范围，谨慎选择投资性房地产的后续计量方法;通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

　　财政部会计司分析报告中介绍，投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61%，占1570家上市公司净利润的0.23%。

　　表面上看，投资性房地产以公允价值计量对净利润的影响似乎不大。然而，对具体上市公司而言，情况就大不相同了。

　　以方大A(000055)为例。该公司属于少数于2007年初便采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司之一，2007年度利润总额2385万元，而公允价值变动净收益高达4243万元，借公允价值提升业绩的“成效”显著。通过考查方大A季度公允价值变动收益的变化情况，其业绩的波动性显露无疑。2007年二季度至2008年一季度的四个季度中，方大A公允价值变动净收益分别为3326万元、1760万元、-842万元与-96万元。

　　对于上市公司管理层来说，公司业绩的波动性会影响其考核、相关管理以及股权激励等方方面面，除非有着其他考虑，往往自身对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有所忌惮，并且还要付出公允价值取得与披露等相关成本，尽管这种计量模式利于投资者决策。

　　这样，从投资者决策来考查，昆百大A转换投资性房地产公允价值计量模式的运作还是值得肯定的。同时，其在转换过程中的相关做法也显出了其谨慎性的考虑，为其他公司未来进行类似转换提供了借鉴。

　　转换榜样

　　目前，昆百大A是继金融街后第二家将投资性房地产计量模式转换为公允价值的上市公司。或许是考虑到自身民营企业的背景以及监管层的谨慎性要求，昆百大A在投资性房地产计量模式转换过程中显得格外小心。

　　首先，昆百大A建立了自身的投资性房地产公允价值计价的内部控制制度;其次，聘请昆明田野房地产咨询有限公司对相关市场交易情况进行调查，并提供《高新区住宅与一环以内商业物业销售状况调查报告》;第三，由中和正信会计师事务所有限公司对其2008年3月31日、2007年12月31日、2006年12月31日的投资性房地产公允价值涉及的相关资产提供价值咨询意见，并出具《价值咨询意见书》，以其价值咨询意见确定的相关投资性房地产的市场价值作为投资性房地产的公允价值。

　　与昆百大A相比，金融街关于投资性房地产计量模式的转变过程就显得有些粗糙。据金融街“关于对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的公告”称，对于北京商业物业，包括北京金融街购物中心、金树街、C3四合院，由公司市场部进行市场调研，从市建设委员会房地产交易管理网、中国指数研究院等权威性较强的机构选取同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，对投资性房地产的公允价值做出合理测算，出具了《金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》，以其测算结论作为公允价值;对于重庆嘉年华项目，以其同期成交价格和报价，确定其公允价值。

　　应该强调的是，对投资性房地产引入公允价值计量是新会计准则体系中的一大亮点，也是会计准则国际趋同的重要内容之一。其实，在中国香港早已开始了此种公允价值计量的实践。比如，2007年初在港上市的CHINAPROPERTIES(中国地产集团有限公司，1838.HK)，2007年度总资产净利率高达35.47%，与2006年度的1.31%形成了鲜明的对照。

　　CHINAPROPERTIES总资产净利率之所以大幅度提高，主要得益于香港会计准则中对投资性房地产采用公允价值计量的规定。具体而言，在CHINAPROPERTIES综合收益表中，2007年度“除税前利润”96.34亿元，“权益持有人应占利润”79.34亿元;其中，2007年度“投资物业公平值的变动”一项高达86.72亿港元，而2006年度仅为5351万港元。

　　尽管目前对投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司不多，但随着上市公司管理层对新会计准则体系理解的逐渐加深，随着投资者对公允价值相关信息需求的逐渐增加，以及房地产市场与其相关估价技术等方面的发展，公允价值计量模式将被越来越多的上市公司采用。