新湖中宝14亿公司债艰难上路

　　艾经纬

　　发行公司债，对于资金紧张的“地主”而言，并不是救命稻草。

　　5月10日，新湖中宝(600208)召开公司债推介会，包括基金、券商、保险在内的50多家机构到场。此前，已有金地集团(600383)发行的12亿元2008金地债上市交易。如果一切顺利，新湖中宝发行的、作为沪市第一单的无担保信用债将于5月底或6月初发行。

　　但其它已申请发行或即将申请的房地产公司，未必也同样顺利。多位分析师认为，“即使新湖中宝作为上交所首单可以成功发行，公司债也很难成为地产融资的主流方式。”

　　争夺公司债优化债务结构

　　尽管监管部门否认暂停地产公司上市或是再融资，但融资渠道不畅却是事实。“发行公司债不仅是因为其成本比较低，而且还打开了企业再融资的通道。”光大证券分析师赵强说。

　　2007年8月14日，证监会发布了《公司债发行试点办法》仅一周后，金地集团就率先响应，拟发行规模不超过12亿元的公司债券。此后，刚刚完成定向增发的万科A(000002)也于8月30日公告，将申请发行总额不超过59亿元的公司债券；2007年10月到11月，保利地产(600048)、中粮地产(000031)和新湖中宝的股东大会都陆续通过了发行申请；而今年4月18日，北辰实业(601588)董事会披露将申请发行17亿元的公司债(见表1)。

　　随着地价飙升的2006和2007年“地王”的涌现，房地产企业缺钱是毋庸质疑的。据统计，大部分地产公司现有土地储备购买于2006年和2007年。以万科为例，截至2007年年底，万科土地储备达2163万平米，其中2006年和2007年新增土地储备合计1074万平米，占总土地储备比例的50%。

　　而2006年和2007年新增土地储备面积超过总土地储备比例50%的上市公司还有泛海建设、金地集团、北辰实业以及招商地产等，其中泛海建设比例高达92%(见表2)。

　　公司债对房地产企业而言，重要性不言而喻。

　　虽然发行的额度以及时间选择不一样，但地产公司争夺公司债的目的几乎都一样：优化债务结构，而补充流动资金只是一个象征性说法。

　　华泰证券地产分析师王海涛指出，公司债的好处在于不必指出具体的融资项目和用途，在偿还商业银行贷款之后，大部分资金都可以自主使用。

　　以新湖中宝为例，截至2007年年底，公司资产负债率为59.49%，其中扣去24.8亿元的预收账款后资产负债率为46.68%，如果14亿元公司债发行完成后，资产负债率将立刻升至64.3%。但从14亿元中拿出3亿元偿还银行贷款，债务结构将得到优化。

　　北辰实业申请发行的17亿元公司债中的8亿元将用于偿还商业银行贷款；中粮地产申请发行的12亿元公司债中也将有2.4亿元用于偿还商业银行贷款；而已发行成功的金地集团，其中的3亿元将偿还商业银行贷款。

　　截至2007年年底，地产行业上市公司平均资产负债率约为63%；流动比率平均水平约1.7；速动比率行业平均水平约0.4，地产公司迫切地需要调整债务结构。