华侨城深圳地块悬疑关乎整体上市(2)

　　悬疑三

　　谁是N1地块的真正主人？

　　对于深圳市规划局直属分局的复函，“业维会”提出新的质疑，他们认为规划局回避了N1区(T208-0042宗地)的产权归属问题。“业维会”表示，深圳市规划局规划实施的客体是土地，而合法的实施规划应首先确定土地使用权归属。

　　根据深圳华侨城建设指挥部于1990年7月12日的划拨用地批复及红线图，占地175295平方的东方花园小区是一个完整的小区，1991年、1993年分两期开发并销售完毕。根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十二条、第十三条的规定，土地使用权及小区公共配套设施随着依附其上的房屋的转让而转移。不少业主认为，东方花园小区占地175295平方的土地使用权及小区公共配套设施权属归东方花园全体业主，华侨城房地产公司对东方花园小区不再拥有土地使用权。

　　在这种情况下，深圳市规划局分立前的深圳市规划与国土资源局将已建成的东方花园小区部分土地使用权纳入其与华侨城集团于2003年1月28日签订的《关于处理华侨城用地问题的协议》，作为新地出让给华侨城房地产公司已构成了违法。业主们认为，深圳市规划局对华侨城房地产公司再次对东方花园绿地一部分的N1区的规划申请进行了审批，构成了与原划拨用地的违法重复规划行为。

　　业主们表示，深圳市规划局在东方花园小区建成近20年后，再将小区绿地做建设用地批准规划许可时，是否更改了原详细规划，业主有权利了解原规划设计图。但华侨城集团和深圳市规划局都在刻意回避1990年7月12日批准的用地涉及建设项目的详细规划的问题。东方花园小区行政划拨用地手续包括用地批复、用地红线图(并无具体地号)及红线用地规划设计图，但华侨城房地产公司在房地产初始登记时只提交了前两项，规划局也一直拒绝向业主提供红线用地规划设计图。

　　悬疑四

　　补地价狠赚100亿元？

　　据华侨城房地产、深圳市规划和国土等相关部门的官员在与小区业主代表的两次协调会上称，华侨城房地产公司对N1地区的开发权源于华侨城集团公司与深圳市规划局和国土资源局于2003年1月28日签定的《关于处理华侨城用地问题的协议》(以下简称《协议》)。

　　东方花园“业维会”认为，根据《协议》约定，尚未开发建设的3.07平方公里用地的房地产开发大都属于商品房，依法应面向市场公开竟价，按价高者得的原则进行土地出让。按照深圳市同一区域目前市场地价，以住宅10000元/平方米，别墅20000元/平方计算，该宗地仅商品房部分的地价就高达人民币331亿元。然而该协议确定的地价却不足人民币50亿元。

　　“根据《协议》约定，华侨城集团公司及其关联公司可以在2012年7月20日以前根据其使用需要来签订具体宗地《土地使用权出让合同》，确定的地价标准仍按商业1950元/平方米，住宅1180元/平方米，别墅3500元/平方米，小区商业服务性设施1534元/平方米，加油站1080万元/个，工业416元/平方米，小区服务设施894元/平方米，旅游用地按用地面积60元/平方计收。华侨城集团公司及其关联公司根据上述协议，在地价逐年攀升的深圳，通过《协议》囤积土地，利用签订具体宗地的《土地使用权出让合同书》时间差的方式来获取巨额的地价差利益，华侨城的获利可达人民币100亿以上”。

　　针对业主们的疑问，深圳市国土资源和房产管理局直属分局在4月25日的复函中称，根据深圳市人民政府《关于华侨城总体规划的批复》，东方花园项目的规划用地范围约17.6万平方米，土地用途为居住(别墅)用地。

　　复函称，1998年，市政府决定收回华侨城等成片开发区的规划管理权，由深圳市规划国土部门实施统一管理。2001年1月，原规划国土局拟定华侨城各类用地补办手续的原则及地价计收标准，并报市政府审定通过。2003年1月原市规划国土局与华侨城集团公司签订了《协议》，确定了华侨城原行政划拨用地补办出让手续的原则及地价计收标准。原市规划国土局南山分局按该协议的约定，于2003年12月补办了T208-042地块(即N1地块———记者注)等地块的出让手续，市国土资源和房产管理局举2005年5月补办了N1地块的出让手续。

　　复函称，国土部门对东方花园内原行政划拨未建设用地补办出让手续，并“不属于重复出让”。

　　对此，“业维会”则表示，东方花园小区房地产权登记归档的行政划拨用地批复，用地红线图的用地资料中，明确说明深圳华侨城建设指挥部批地时已批准了东方花园小区的规划设计图。而规划设计图对东方花园小区的总平面布置，建筑容积率、覆盖率、绿化率小区道路等建筑指标都会作出明确的界定。其规划设计要点可透过原详细规划一目了然，至于N1宗地它是小区绿地还是分期开发的待建地也可以从原详细规划中作出判断。但业主们认为，国土局复函中只谈华侨城总体规划，只字不提东方花园小区的详细规划。

　　业主们质疑，“如果从2003年后批准出让的T208-0022、T208-0029、T208-0041、T208-0042宗地也是合法的话，那么前后的多次批地是否构成了重叠？”

　　悬疑五

　　N1地块关乎华侨城整体上市？

　　据了解，目前，深圳华侨城控股股份有限公司(以下简称“华侨城控股”)和华侨城集团双方签订了《国有产权转让协议》，华侨城集团旗下的深圳华侨城房地产有限公司、深圳市华侨城酒店集团有限公司等13家下属公司全部股权，将通过转让的方式一次性注入到华侨城控股。

　　有业内人士分析认为，华侨城地产如此迅速地盖别墅并出售，目的是想短期内获取巨额利润注入华侨城控股公司。但原本合同约定于9月30日竣工，现由于业主的强烈反对处于停工状态，项目能否建成仍为一个未知数。华侨城控股的利润增长已经出现了不确定因素。

　　业内人士称，该N1宗地面积10653.3平方米，规划建筑面积为3689.70平方米，如果按该小区的联体别墅新房均价7万元/平方米估算，共计产生2.58亿元的收入，除去建筑成本1700万元、地价成本约750万元，毛利润约为2.34亿元。2.34亿元的毛利接近2007年华侨城控股净利润7.5亿元的三分之一。毫无疑问，东方花园的别墅项目将对华侨城A股整体上市的2008年业绩起到举足轻重的作用。

　　而在华侨城地产的投资中，华侨城集团持股60%，华侨城控股持股40%，所以华侨城地产40%的利润贡献给了华侨城控股。以2006年华侨城控股净利润5.1亿元为例，华侨城地产贡献高达2.97亿元的利润，所占比例更达近60%；2007年华侨城控股公司净利润达到7.5亿元，其中华侨城地产3.28亿元计入其中，占比高达44%。

　　无疑，华侨城地产在华侨城控股的利润贡献中占据了半壁江山，所以，华侨城地产的业绩波动，将直接影响到酝酿整体上市的华侨城控股。而东方花园目前在建的绿地如果今年能如期完工，则其产生的毛利2.34亿元，其中将有近1亿元的收益属于华侨城控股公司，无疑对推动公司的整体上市影响巨大。

　　围绕N1地块的争吵还将继续，本报也将继续关注事态的进展。