华侨城地价差或赚300亿 地块悬疑关乎整体上市

　　地价差赚300亿？ 深圳华侨城N1地块充满悬疑

　　文/图 记者 程伟 罗云芳 全良波

　　随着华侨城N1地块争论的深入，N1地块本身产生的疑问越来越多：18年前就转让的地块缘何被二次出售？规划局捂着规划红线拒不出示给业主究竟为何？同一地段的土地别墅用地出让价格为2万元，而华侨城拿到的N1地块的地价仅为1000元，仅仅靠地价差，华侨城就能赚得300亿？

　　……镜花水月的N1，到底还有多少悬疑？请看记者调查———

　　本报3月27日A19版报道了华侨城东方花园近万平方米草坪上要建别墅后，引起了相关部门的重视，业主们的维权行动也逐渐升级。目前，业主们成立了东方花园业主维权委员会(简称“业维会”)，并查找到1990年东方花园地块整体出让的文件等资料。“业维会”认为，N1地块位于东方花园小区红线内，总占地面积为175295平方米的东方花园已于1990年7月12日行政划拨给了华侨城地产，而N1地块又于2003年12月14日再度被出让，属于重复批地的非法占用土地行为，已经构成对东方花园小区全体业主共有权益的不法侵害。而昨日下午，记者采访了深圳华侨城房地产有限公司，该公司有关负责人则解释，所有规划图等材料业主都可以通过正规手续去查。华侨城地产企业作为执行机构，能做的只是按照政府部门的规定来执行。

　　悬疑一

　　建成近20年未完成规划？

　　本报《近万平方米草坪上要建别墅》中采访了华侨城地产的客服部的工作人员，他们表示东方花园是由若干宗地组成的，业主们只对自己房子所在的宗地拥有权益，对N1地块是没有权益的。而“业维会”的一位在房地产公司任职的成员表示，他从事房地产开发多年，开发商所说的宗地实际上是进行房产登记时的分宗，用来界定某一区域的房产性质如高层、多层或别墅，而不是开发用地规划分宗，这是两个不同的概念。

　　4月15日，“业维会”就“东方花园建成近20年后再开发”的问题向深圳市规划局和深圳市国土资源和房产管理局提出诉求。“业维会”在诉求中称，1990年7月12日，深圳华侨城建设指挥部(侨)城地批字9004号建设用地审批单显示，批复同意占地面积175295平方米作为东方花园建设用地，土地用途为高级别墅住宅用地。N1宗地是该块土地的一部分。该地块分别于1991年和1993年建成销售，并办理了房地产权登记，房地产权登记机关根据产权分宗原则将东方花园划分为若干宗地，并办理了房地产权登记。但华侨城房地产受利益驱动，在东方花园小区建成近20年后擅自提高原规划容积率或改变原规划用地功能属于违法开发。

　　业主们认为，“华侨城房地产在既未出示该宗地已被依法收回手续，又未依法变更绿地功能的情况下，再度取得该宗地土地使用权是非法占用土地行为，严重侵犯了东方花园小区全体业主的合法权益”。

　　在诉求书中，“业维会”希望深圳市规划局和国土局就深圳华侨城建设指挥部1990年7月12日批复出让的175295平方米的高级别墅住宅用地红线是否合法有效给出答复；解释为何东方花园小区四周的地块都已经规划完毕，唯独该小区建成近20年尚未完成规划？希望主管部门向业主公示东方花园小区的详细规划设计要点，如小区的总建筑面积、容积率、绿化覆盖率、小区道路面积等。

　　悬疑二

　　土地开发漏了N1地块？

　　针对“业维会”的诉求，深圳市规划局直属分局在《关于东方花园业主投诉华侨城集团东方花园N1区建设的复函》中称，1986年8月，深圳市政府将4.4平方公里的土地划拨给华侨城建设指挥部，并批准了华侨城总体规划。根据规划，东方花园所在位置用地性质为居住用地。

　　1986年11月，深圳市政府同意华侨城建设指挥部审批和组织事实华侨城所属范围内的建设规划、设计、施工、招标和地盘管理工作；1998年，深圳市政府收回华侨城集团原有的规划审批权，华侨城4.4平方公里土地的规划建设由市规划与国土资源局南山分局统一管理；1989年国家颁布《土地登记规则》，华侨城建设指挥部将东方花园划分为若干独立宗地，并报规划国土局登记实施宗地管理；1999年华侨城集团与市规划局和国土资源局办理规划职能管理移交手续，不再代政府行使规划审批权，但保留华侨城4.4平方公里范围内的土地建设开发权。

　　规划局认为，1986年至1998年期间，华侨城建设指挥部具有合法的规划审批权，且华侨城建设指挥部根据市政府授予的规划审批权对东方花园按宗地进行了分期开发，并按每宗地单独办理了规划报建手续。

　　关于N1区的审批情况，市规划局在复函中称，2003年7月，深圳市规划与国土资源局南山分局根据华侨城已批准的总体规划和《深圳市城市规划标准与准则》核发了东方花园N1区(T208-0042宗地)《建设用地许可证》，用地性质为别墅用地，容积率为0.35。2006年8月，市政府为贯彻国家房地产调控政策作出规定，对已审批但未取得施工许可证的项目，容积率小于1的住宅用地，同意按原规划要求建设。2008年1月，市规划局核准了东方花园N1区《建设工程规划许可证》，用地性质改为“低密度住宅”。对该地块的用地性质由之前批的“别墅”改成了“低密度住宅”，众业主们认为是有关方面和华侨城地产“勾结在一起规避法规约束”。