百亿资产注入华侨城借力旅游板块(2)

　　旅游地产模式的建立并非一蹴而就。

　　陈海明认为：“旅游这块极具分量的敲门砖，一般企业并不具有。尤其是在主题公园方面，华侨城具有丰富的实践经验、充裕的人才队伍、健全的规章制度，可以毫不夸张地说，华侨城是目前国内地产旅游业中绝对的NO.1，国内企业几乎无人可敌。”

　　随着2006-2007年北京欢乐谷、深圳东部华侨城相继开园，以及2008年成都欢乐谷、上海欢乐谷等主题公园的陆续对外营业，到2009年底，华侨城将拥有10个主题公园。

　　未来展望

　　“至目前为止，华侨城在深圳、上海、成都、北京等地获得了超过25.5平方公里的旅游、地产项目用地。”陈海明说。应当说独特的“欢乐谷模式”已有了相当的可扩容空间。

　　陈海明将华侨城的土地储备状况，追溯至2003年前：“由于成片开发的开发商往往全部或部分承担开发片区的市政配套任务，因此，仍有部分土地采用协议方式出让，2003年前更是如此。”以深圳为例，“华侨城集团最早开发的深圳华侨城片区，占地4.8平方公里。经过二十多年的开发，仍剩余建筑面积约100万平方米的土地开发面积，根据2001年华侨城集团与深圳市国土局达成的协议来测算，其楼面地价仅为716元/平方米。相形之下，2002-2007年这几年中，深圳关内没有新增土地供应，关外土地均价也达到5000元/平方米以上，这一地块已发展成为豪宅片区存量土地，因而未来收益相当可观。”

　　华侨城土地成本的优势非常明显，归其根本，这一优势还是来源于其开发能力。陈海明认为：“旅游开道先行、大规模成片综合开发、旅游和房地产良性互动，超前科学规划的能力是华侨城模式的核心竞争力所在。这些要素是一般企业，包括规模和实力较大的房地产企业难以同时具备的。”

　　广发证券的地产行业研究员沈爱卿谈到华侨城未来走势时说：“这次准备注入的13家公司都是优质资产，房地产资产都是一些高端楼盘。原本上市公司下的集团房地产业务只有40%，而若把100%的房地产业务注入房地产公司，规模效益凸现。”

　　另据国泰君安测算，整体上市完成之后，上市公司拥有的项目储备的建筑面积将从293万平方米增至542万平方米。

　　但同时，多位分析人士都担心土地增值税对华侨城的影响。沈爱卿认为：“如果真的开征土地增值税，对华侨城影响很大。”

　　对此，李珂晖表示，2007年公司还未涉及土地增值税的事务。但未来如要征收，也要按规定征收，不存在和地方政府有谈判空间的问题。但有分析人士认为：“在土地增值税征收问题上，由于华侨城模式对于地区经济的巨大带动作用，地方政府在处理此问题时，应有一定弹性。”

　　目前华侨城季报显示的总资产负债率是53%，在同行中偏低，而更为同业称道的是其地产与旅游的“混业模式”，这一独门秘笈，致使华侨城在行业内，拥有了与众不同的抗周期能力。

　　来源：经济观察报网