华侨城整体上市或有意外

　　本报记者 肖君秀

　　华侨城整体上市正在有序推进。目前，深圳华侨城控股股份有限公司(以下简称“华侨城控股”， 000069)和华侨城集团双方签订了《国有产权转让协议》，华侨城集团旗下的深圳华侨城房地产有限公司、深圳市华侨城酒店集团有限公司等 13家下属公司全部股权，将通过转让的方式一次性注入到华侨城控股。

　　意外

　　为将要代表整个华侨城集团的华侨城控股公司献上一份亮丽的 2008年业绩报告，是上述 13家公司责无旁贷的义务。然而，其利润增长已经出现了不确定因素。深圳华侨城房地产有限公司在深圳华侨城东方花园上万平方米的大草坪上，正在兴建两栋 9户的高档低密度住宅，原本合同约定于 9月30日竣工，现由于业主的强烈反对处于停工状态，项目即将产生的巨额利润能否如期纳入华侨城控股上市公司，成为一个未知数。

　　该宗地面积 10653.3平方米，规划建筑面积为 3689.70平方米，如果按该小区的联体别墅新房均价 7万/平方米估算，共计产生 2.58亿的收入，除去建筑成本 1700万元、地价成本约 750万元，毛利润约为

　　2.34亿元。 2.34亿元的毛利接近 2007年华侨城控股净利润 7.5亿元的三分之一。毫无疑问，东方花园这个项目对于华侨城 A股整体上市的 2008年业绩来说，起到举足轻重的作用。

　　在华侨城地产的投资中，华侨城集团持股 60%，华侨城控股持股 40%，所以每年华侨城地产的 40%利润贡献给了华侨城控股。如 2006年华侨城控股净利润5.1亿，其中华侨城地产贡献了 2.97亿的利润，占比达到将近 60%；2007年华侨城控股公司净利润达到 7.5亿元，其中华侨城地产 3.28亿元计入其中，占比高达 44%。华侨城地产在华侨城控股的利润贡献占据了半壁江山，所以，华侨城地产的业绩波动，将直接影响到华侨城控股。东方花园目前在建的绿地如果今年能如期完工，则其产生的毛利 2.34亿元，其中将有近 1亿元的收益属于华侨城控股公司，如成功整体上市， 2.34亿元将全部收入华侨城控股囊中。

　　据悉，华侨城地产在 2005年5月与华侨城集团签署了关于深圳华侨城部分存量用地开发的协议，华侨城地产通过支付补偿款取得规划建筑面积 516196平方米。按华侨城片区高尚住宅均价 4万每平方米的估计，这些土地将产生 206亿的收入，净利润达到 103亿元(按 50%的纯利润率计)，如果华侨城整体上市成功， 103亿元的估值，在今后将陆续计入华侨城控股的业绩，加上其他 12家将注入华侨城控股的公司收益，华侨城控股未来在市场上的表现不言而喻。

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