恭喜会把脉的万科

　　师晖

　　万科今年第一季度的年报最近新鲜出炉，好得出人预料。这家公司在始于去年年底的“拐点论”的伴随下，在一片“降价”的叫卖声中，第一季度累计销售金额突破百亿，达到101亿元，同比增幅高达119.1%。与此同时，根据季报我们得到了一个与往年不同的印象，即：房地产业，这个一度在利润上令人嫉妒的行业，在2008年第一季度出现了业绩分化。

　　是什么原因让这家公司可以在2008年第一季度向股东们献出这么一张漂亮的财务报表？这类好看的报表能够持续多久？这两个问题，鉴于时下充满不确定因素的经济背景，以及这家公司在房地产业中的标杆作用，着实值得思考。有人说，万科的可怕之处在于万科有一群思考的脑袋。我们认为这就是最佳答案。

　　作为万科董事长的王石，当然是这群思考的脑袋中最具代表性的那一颗。我们不论其“拐点论”的用词准确与否，以及是否真有清理门户之嫌，从如今的结果看，我们可以说王石的“拐点论”在一定程度上救了楼市。因为此举在客观上降低了房价暴跌的风险。楼市与股市的相似，暴涨之后会潜伏着暴跌。如果当初，没有人抛出“拐点论”，整个市场依旧没有显现一点冷静的思考，市场预期一片看涨，让这上了火箭的房价依旧非理性地猛涨下去，到今日楼市会是一个什么结果？如今股市突如其来的暴跌已经告诉我们很多了。

　　大势当前，顺则昌，逆则亡。王石作为房地产标杆企业的代言人，引发讨论，唤醒众人，回归理性，维护市场平稳发展，并不应当被简单地视为“行业领袖对政府的示好和对调控房价政策的顺应”。覆巢之下，焉有完卵。万科当时站出来，做了应该做的事，降低了人们对房价会持续高涨的预期，在一定程度上释放了风险，还获得了“负责任”的市场声望。否则楼市一旦走熊，万科恐怕就不能交出现在的成绩单了，这是其一。

　　其二，万科降价并不是打压房价，而是随行就市地进行价格回调。继王石抛出“拐点论”之后，万科在全国范围内掀起了降价运动。在媒体的报道下，看起来轰轰烈烈，仿佛引爆了一枚枚重磅炸弹。但实质上，万科的降价幅度有大有小，根据各地交易量而定。目前，广州、深圳大一点，上海小一点，而北京并无实质上的降价。在每个城市，万科都会先抛出一个项目或者一个促销计划做实验，考察市场反应，之后再相应制定进一步的销售策略。这些手段以及价值和声望，保证了万科在“降价”的同时，增加了销量，快速回笼了资金。

　　由此看来，“降价”背后的思考帮助万科，从容地落实了其一贯坚持的“快速开发、快速销售”的经营策略，保证了资金链正常、稳定的运转。这一点，在如今信贷政策、宏观调控、股市暴跌，赴港房企IPO受阻，资金来源骤然减少的缺钱哭声中，显得弥足珍贵。而对于那些只能靠高价来获得利润的房地产企业而言，或许冬天真的来临了。

　　其三，就楼市的现在而言，受股市低迷的促使，一些资金已经流入楼市。融资困难则降低了开发速度，供应量减少，房价将因此得到支撑。由于刚性需求的存在，以及中国50%金融资产与房地产相关，房价没有进一步深幅调整的空间。未来，只要中国经济基本面没有走坏，万科的未来同样也不会走坏。

　　虽然这两天的股市戏剧性地没有给万科一季度的捷报做出肯定，但是，我们应该看到，就经营而言，万科在诚信环境极度恶劣的中国房地产市场中，不仅取得了成功，而且还在同行业中遥遥领先。就商业模式来说，万科单靠卖一种白领住宅成为了产量世界领先的房地产开发商。就管理而言，万科已经将员工个人的智慧整合为集体的智慧。那么除了股价，我们还怀疑万科什么呢？-

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