大象失足 地产股领跌迷雾(2)

　　房地产行业成为基金减持幅度最大的板块。深交所数据显示，截至12月末，基金持有该板块的市值份额为34.42%，比11月末大幅下降8.42个百分点，在所有行业中市值份额降幅最大。基金减持房地产股的力度可见一斑。

　　据统计，房地产行业指数在去年11月份股市单边调整中大跌21.71%，在23个行业板块中跌幅最大。而在12月份大盘上涨8%的情况下，房地产板块仅上涨1.38%，在所有行业板块中涨幅最小。

　　进入2008年，形势依然未有好转。“雪灾、加上传统淡季都使销售受到了影响，地产股也表现不佳。”华光磊说。低迷的成交量、万科楼盘全线降价向市场释放了信号。

　　“最重要是改变了人们的预期。”虎杰投资首席分析师张寅说，他认为，此前地产板块的估值过高，股价已经透支了2008年和2009年的业绩。

　　分析师们分歧严重

　　目前房地产股已经调整了约40%。

　　中证投资首席分析师徐辉指出，从行业周期来看，房地产股调整可能还有较长时间。他指出，一般来讲，一次完整的地产业调整会经历以下几个阶段：首先是地王频现(繁荣的象征)，然后是地价暴跌(往往是调整的开始)，第三是房价、成交量的大幅下跌，警觉的地产商率先降价销售，一段时间后，其它发展商跟进；第四，二手房市场大幅下跌；第五，一段时间后，竣工销售比大幅提升，供不应求变为供过于求，主流观点开始看空房价；第六，房价进一步下跌，空置率开始攀升；第七，更多地产商进一步大幅降价销售，降价比例不是5%，而是20%到30%；第八，一年后，“地王”开始成为预售楼盘，市场售价大幅下跌，“地王”成为“债王”。这时候，房地产股票价格初步见底。

　　对于地产股未来的走势，张寅和前摩根士丹利首席经济学家谢国忠均持相对悲观的态度。谢国忠在接受本报记者采访时表示，“在通胀周期内，地产股难有上佳表现，这主要是由货币政策造成的，开发商融资成本不断增加，利润逐渐被压缩，这将会反应到业绩上。”

　　张寅亦认为，随着房价上涨，消费者购买力逐渐趋弱。一方面，炒房需求被遏止，市场上不会出现前几年山西、温州购房团大单吃进的现象；另一方面，限价房将分流一部分购房人群。“一季度房价跌的可能性不大，而二季度房价将进行调整。”他预测，地产股将随着市场的调整，回归理性业绩，疯涨的局面不可能再出现。

　　而相对乐观派有如兴业证券、长江证券等研究机构。长江证券刘昆指出，“我们依然看好中国房地产市场的长期发展趋势。理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境、城市化进程、人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。以上观点基本上是业内所有研究员的共识。”

　　兴业证券也在房地产行业2008年策略报告提到，“我们认为目前的地产板块已经充分调整，依然看好2008年住宅销售前景，并且看好优质公司进一步提升市场份额。目前一线地产股2008年的估值水平约25倍，对应2009年市盈率为15到20倍，接近2004-2005年证券市场最低迷时期的估值水平。”，该机构维持对房地产行业的“推荐”评级。

　　“调控房价并不等于调控地产公司，虽然已无法达到利润高点，但从现在开工面积和地产公司的流转速度来看，不会影响大多数公司业绩上涨。宏观面上虽然没有去年好，但经历了充分下跌后也是价值逐渐体现的时刻。”前述长盛基金人士也对本报记者表示，“如果说地产板块有泡沫，其它板块也有泡沫，在泡沫被挤的比较充分的时候，地产股反而成了相对安全的地带，未来还有上涨空间。”他说。