上市地产公司交出2007年成绩单(2)

　　也就是说，招商地产的业绩增长主要通过提高售价获得。而且公司以往取得的项目进展也显得相对缓慢，2007年的结算面积只有25.7万平方米，增长36.58%。而例如2005年已经取得的番禺占地超过100万平方米的项目，截至目前定位几经更改，在今年又从住宅商业的开发转为创新工业园区，仍未进入实际开发日程，而金地在差不多同期取得的广州增城项目，目前号称整体销售已经超过10亿元。

　　除了放慢开发速度外，招商地产似乎更倾向于将取得的项目作长期经营。2007年其名下的投资性物业经营、物业管理、园区供电供水和房产中介服务合计贡献公司营业收入的36%；其中，投资性物业的经营和房产中介服务的增长率分别达到了25%和71%，营业毛利率分别为50%和22%。

　　根据最新发布的公开增发再融资计划，招商地产拟于今年通过再融资80亿元收购母公司名下6幅地块和14个开发项目。合计总投资171亿元。其范围涵盖住宅、科技地产、工业地产的开发。但是根据招商地产以往每年只开发数十万平方米的运作能力，以及2007年已售未结算项目只有2亿元左右的水平，使业界对于招商在转型期大规模再融资产生疑惑。

　　从2月20日公布年报至2月21日收市招商地产股价下跌超过13％。

　　地区公司的不同发展模式

　　此外，将万通、华发股份两个一南一北的区域公司对比一下，也能发现十分有趣的现象。

　　根据公告，地产名人冯仑旗下的万通地产2007年实现主营业务收入21.8亿元，同比增长768％，净利润1.65亿元，同比增长461％。虽然净利润比其之前预告增加380％多了81％，但是其只有9％的净利润率依然引起投资者微辞。

　　记者发现，影响其净利润率下降的主要因素可能有两点，一是年报中提到的2007年度，公司对原开发的亚运新新家园一期项目的应纳所得税进行整体清算，补缴企业所得税款18028088.67元，二是万通的物业出租收入减少了12.79％。

　　这家主要业务位于北京、天津的公司预计，未来北京商品住宅市场总体价格继续在高位维持，但价格涨幅将明显放缓。而天津市场总体仍然保持稳定健康的运行态势，随着滨海新区开发建设的深入，市场将会呈现供需两旺，价格稳中有升。

　　根据公司大股东万通星河的承诺，公司在2006年~2008年累计净利润不低于6.7亿元，不足部分将由万通星河补齐，由此，公司2008年的净利润必须至少达到4.76亿元，同比增幅在188％以上。

　　或许正是由于万通的微利经营以及其出租物业的收入减少，而其承诺又过于乐观，使该公司股价在年报公布后一直不理想，维持盘跌状态。

　　而华发股份作为在珠海的大型国企，2007年净利润同比增长145.5%至3.63亿元人民币，收入同比增长155.7%至21.66亿元人民币。同时在2007年底前将华发新城四期（9.10亿元人民币）、华发世纪城一期和二期（19.32亿元人民币）及华发九洲花园（4.53亿元人民币）全部预售完毕，这些项目将为2008年收入提供超过30亿元的保证，同时又在2008年安排华发新城、中山生态庄园、华发世纪城2期尾货及3期新货、华发水郡等项目的预售，若能全部售罄，预收款可以达到50亿元左右。而且以华发长期维持净利润率在16％左右的水平，其每股盈利水平伴随营业收入上升相当可观。

　　相对万通这家私营企业的灵活以及业态创新，华发虽然未能分享位处奥运经济辐射范畴的利好，但是其经营目标明确，在本地的竞争优势以及拿地优势明显，无须类似万通一样还要通过增发获得资金用于收购其他公司股权获得新兴发展地块。而且珠海中山本地的购买力以及未来港珠澳一体的交通体系，又有未来2~3年内的市政发展促进地产业上升提供的良好预期，由此，短期而言，万通的爆发力更强，题材更吸引，但是长远而言，带有国企背景又有民营经营色彩的华发显得发展更有底气。吴晓波