上市地产公司交出2007年成绩单

　　在去年再融资热潮助力、楼价大幅上涨的势头下，不同公司的策略也让其在公布年报时交出了不同的成绩单

　　从2月份开始，众多知名A股地产上市公司陆续发布年报。当中既有全国性公司如保利、招商、世茂，也有地区公司如张江高科、华发、万通地产等。而在去年再融资热潮助力、楼价大幅上涨的势头下，不同公司的策略也让其在公布年报时交出了不同的成绩单。

　　薄利多销，有利于加速资金周转，扩大经营规模，但是也将带来规模扩张以及负债压力；控制销售速度，维持可观利润固然可以让公司过得更舒心，但是又容易让公司发展速度放缓，难以在市场的大好时机抓住迅速做大的机遇；专注业态创新，开发高端及商业项目，虽然可以使民营企业更容易树立知名度，赚得更丰厚利润，但是也容易遭受市场大起大落的环境影响，从而影响业绩表现；稳步发展，埋头专业领域固然可以规避风险，但是又会不会导致只能偏安一隅？

　　在2007年的成绩单面前，新一轮的道路抉择似乎又给每一家喜中带忧的地产上市公司出了新课题，在一个逐渐理性回归的市场，潮水退去后，谁会成为最先的裸泳者？

　　薄利多销的保利

　　慢点卖但是卖贵点，还是快点卖薄利多销？这似乎成了去年开发商的两难抉择。而保利和招商正是两种方式的身体力行者。

　　根据保利的年报，其2007年再度延续自2005年以来的超高速增长。2007年公司实现主营业务收入81.2亿元，同比增长101.3％，净利润14.9亿元，同比增长121.8％。这些均超过券商预期。同时，保利在上市后连续第二年推出“十送十”的大礼包，延续了它做大股本、朝类似万科一样的大蓝筹快速发展的方向。

　　而从年报中可见，保利去年销售面积199.6万平方米，销售金额170.4亿元，同比分别增长62％和104％。报告期内结算面积110万平方米，结算销售收入74.08亿元，已售未结转面积132.95万平方米，金额116.34亿元。

　　尽管规模扩大，而保利的销售均价也比去年有所上升，2007年的结算均价增长34%达到6735元/平方米，但是由于土地增值税的增加，扣税后的毛利率大体与上年持平。而目前其业绩增长的动力来自结算项目的增加。

　　2007年，保利地产实际开工面积比年初的计划数增加了14%；实际销售金额也大大高出年初的目标，反映了公司管理层在2007年快开快销、加速周转的思路，同时2008年有75%的结算业绩已经预售锁定。而且在受到调控影响严重的广州地区的销售面积仍达到58万平方米，为2008年的业绩结算奠定基础。

　　同时，虽然保利的土地成本在与万科、金地等更倾向招拍挂取得土地的公司相比更占优势，虽然大多由收购兼并取得，但是其毛利率却一直保持28％左右的水平，从保利的发展策略可以发现，它的产品很少以最大限度提升项目售价为目标，而是通过制定有吸引力的价格，快速回笼资金，以拓展新项目。而且它一直采取高负债的发展模式，并且开发节奏较快，相当一部分贷款利息被资本化，也是毛利率水平略低的原因。

　　尽管今年的扩张速度放缓，但是券商预期因销售项目结转的滞后性，预期其在2008年仍然可以保持结转营业收入同比100％左右的增长。而保利地产称，公司今年要力争实现房地产直接投资300亿~350亿元，新开工面积630万平方米，竣工350万平方米，全年实现销售收入240亿元。

　　慢慢卖、赚更多的招商

　　与保利形成截然相反势头的是招商地产。去年招商地产虽然实现营业收入41.1亿元，但是只同比增长46.36%，远低于同类公司100％以上的增速。但是其利润总额14.54亿元，同比增长83.91%。其中，房地产的销售额只有26.28亿元，全年销售毛利率达到56%，比上年显著提高了16个百分点。