重组华闻控股 中海地产市值三年可达3000亿

　　中海地产的投资标准是投资收益率不低于15%，而项目的内部收益率不低于21%。旗下H股地产上市公司中国海外，发展实力基本上与A股的万科相当　　

　　中国海外集团有限公司(简称“中海集团”)重组中国华闻投资控股有限公司(简称“华闻控股”，000793.SZ)的事情，最近又有了新的进展。市场传言说，中海集团已安排旗下中海地产北京分公司总经理和财务总监进入华闻控股，处理重组事宜。

　　“对于集团公司重组华闻的事情，我不是很了解，而且暂时不方便发表任何看法。”当《财经时报》记者就此事的具体进展情况，试图向中海集团控股子公司中国海外发展有限公司(简称“中国海外”，0688.HK)新闻发言人姜永进求证时，姜如此答复说。

　　看中优质资产

　　中海集团重组华闻始于今年年初。3月17日，上海新黄浦置业股份有限公司(简称“新黄浦”，600638.SH)和华闻传媒同时发布公告，两家上市公司的大股东、华闻控股的控股方《人民日报》社与中海集团签订了《合作框架协议》，约定合作双方通过增资扩股方式，增加中海集团为华闻控股的新股东，且最终控股权达到75%。

　　“作为中央直属企业，中海集团除了出于自身经营上的考虑，这次重组可能也是中央的意思，而对其他地产公司来说，就未必能有这样的机会了。”国泰君安香港研究部分析师姚峣对《财经时报》表示。

　　对于新黄浦因原总经理吴明烈牵涉上海社保案而导致公司命悬一线的命运，如今大多数人已不愿再过多提及。

　　但有公开资料显示，新黄浦的开发资质不错、优良资产较多。除了土地储备大都位于黄浦区，地理位置较好，尤其是寸土寸金的南京路。而在繁华的北京东路、黄浦江边的和平饭店附近，新黄浦也拥有很好的写字楼，并且拥有上海科技京城和新黄浦大厦的经营权。

　　这些经营型物业与今年年初提出的中国海外业务调整方向似乎有些不谋而合，公司提出计划在未来4至5年内斥资100亿港元，将持有型物业在整体利润中的比例提高到20%以上。事实上，截至2006年年底，中国海外在香港和内地持有的商业物业的面积仅为6.3万平米。

　　姜永进把这种战略解释为公司对市场风险的考虑，“今后我们将加大住宅项目中商业物业的比例，并集中发展甲级写字楼类的办公型物业。因为持有型物业不仅升值潜力大，而且可以保证长期稳定的现金流。市场好的时候，看不出它的作用，但市场一旦出了问题，租赁型物业的作用就非常明显。”

　　今年5月，中国海外以6700万美元的价格将旗下位于上海卢湾区的一个综合性地产项目50%股权出售给摩根大通房地产基金，“我们计划一起合作在这里建两栋写字楼。”

　　姚峣分析说，如果中海集团能够成功重组华闻，理论上会把新黄浦的土地注入到中国海外。

　　“中国海外的确一直谋求在上海市场有所作为。”一位业内人士也表示。

　　拓宽融资通道

　　作为红筹股上市公司，中国海外早在2002年就曾提出A股上市计划，这条道路似乎颇为曲折。

　　就在今年5月，中国海外主席兼行政总裁孔庆平公开透露，中海母公司中国建筑工程总公司(简称“中建总”)已展开在上海以A股整体上市的筹备工作，目标是明年3月前上市。中国海外回归A股计划就此搁置。

　　而姜永进则把中国海外回归计划的搁置总结为三个方面的原因：其一，国家把红筹股回归的日期延迟到了明年；其二，母公司推出整体上市的计划；其三，他们还在考虑如何平衡H股股东和A股股东的利益问题。

　　值得注意的是，今年2月，新黄浦曾将中泰信托29.97%的股权收入囊中，与华闻控股并列成为中泰信托的第一大股东。中海集团如果能够顺利掌控华闻控股，房地产业务占整体业务42%的中泰信托，也将毫无任何悬念地被中海集团控制。

　　就此中国海外不仅可以获得位于上海黄金地段的新黄浦的土地储备，还可以实现地产和金融的合二为一。

　　三年实现市值3000亿

　　今年8月，中国海外在广州举行的半年经济活动分析会议上，提出了到2015年市值达到3000亿元的目标。

　　长期研究中国海外的姚峣对这个目标感觉非常诧异：“我只是听说他们有过3000亿市值的提法，但不知道竟然会是2015年，我认为这样的目标过于保守，目前中国海外的市值是1200亿元，土地储备有1800万亩，考虑到地价和房价的上涨因素，中国海外以每年30%的速度增长没有问题。如果投资者对中国海外估值还算合理的话，正常情况下，3年内它就可以实现这样的目标。”

　　而摩根大通8月15日发表的研究报告表示，预计中国海外今年上半年盈利12.31亿港元，较去年同期增长44%。

　　姜永进没有对姚峣太过保守的评价给予置评，但他向《财经时报》透露说，今年公司原本计划新增土地不低于300万平米，但截至8月底，实际新增土地面积已达400万平米。

　　对于中国海外，多年来业内人士的一致评价是，作为H股的地产上市公司，它的发展实力基本上与A股的万科相当。

　　“只是他们的盈利模式不一样。万科是针对普通的白领阶层，追求的是拿地的面积和快速的增长速度。但中海针对的是中高端客户，追求单个项目的利润率，他们的目标是做最赚钱的项目，而不是市场份额最大的公司。”姚峣称。

　　有资料显示，于2005年10月开盘的香蜜湖1 号，总建筑面积为13万多平方米，仅此一个项目，中国海外就从中获利10多亿元。

　　姜永进也向《财经时报》坦言说，中海的投资标准是投资收益率不低于15%，而项目的内部收益率不低于21%，以此保证每个项目都能达到预期的利润水平。姚峣却表示，“中海开发的项目一般毛利率其实都在30%以上。”

　　作为H股的地产上市公司，中国海外过去几年里都一直保持着每股收益(即每股的盈利能力)40%以上的增长速度，这对于大多数房地产公司而言，似乎都是可望而不可及的事情。

　　“我认为，即便是在国家