中期利润增长30% 万科高价增发募资100亿

　　本报记者　徐广蓉　潘晓红　深圳、香港报道

　　万科(000002.SZ)2007年度增发A股的申请于8月21日获得证券监督管理委员会核准通过，然而,31.53元／股的高价增发，却引发了投资者的疑问。

　　8月27日，万科在香港举行中期业绩记者会，会上披露，今年上半年万科营业收入为110.97亿元，与上年同期相比增长66%，净利润为16.68亿元，与上年同期相比增长31%，期内每股盈利为0.25元。

　　相当“贵”的增发

　　万科本次增发募集资金总额不超过100亿元，增发价格31.53元／股，拟发行不超过317,258,261股。　

　　根据其招股意向书显示，本次公开募集资金拟投资万科在广州、佛山、珠海、杭州、宁波、上海和南京等7个城市的11个项目，项目总投资约为313亿元。拟投入项目的募集资金约占这11个项目总投资的31.97%，11个项目总建筑面积为563.50万平方米，其中住宅405.90万平方米，商业53.10万平方米。

　　8月23日，在全景网上万科进行了路演和网上交流。投资者对万科发行价格提出了质疑“万科的增发价格是否太高了？别的上市公司增发价格一般低于公告时股价20%左右，但是万科却只有5%，靠什么支持这么高的增发价格？”

　　本次增发A股发行价格为31.53元／股，不低于招股意向书刊登日(即8月22日)前二十个交易日万科A股股票收盘价均价。

　　万科表示，增发的方案是四个月前制定的，因为国内程序较长，而在此时间内，万科的价格增长较快，导致价格偏高。

　　根据大智慧行情信息系统统计，该二十日区间涨幅为21.74%，最高价为35.48，最低价为26.4，均价31.53。该价格对应于停牌前最后一个交易日8月23日的收盘价34.79元，折让10%左右，而相对应10个交易日均价为33.16元，其发行价格折让仅在5%以内。

　　认为“有点贵”的不仅仅是散户，一些基金公司的研究员也表示，这个增发价格有点难以接受；一位私募基金老总虽然已经全额认购，但是他认为，这个价格，已经成为“投机价格”。国泰君安首席分析师张宇认为，自然除权后，跌破发行价格风险是存在的。

　　根据万得的统计，截至2007年8月22日，共有23家机构对万科A2007年度业绩作出预测，平均预测净利润为35.72亿元，平均预测摊薄每股收益为0.5450元，但是机构分歧较大，最高0.7765元，最低0.3467元，按照平均预测摊薄每股收益估算，发行价的市盈率已经站在57.9倍的高位。

　　在8月27日在香港举行的中期业绩记者会上，王石坦承，目前整体房地产股包括万科在内，市盈率都是偏高的，相比那些有一定规模的、对市场有一定影响力的房地产上市公司来说，万科的市盈率是比较低的。他亦相信这种偏高的价格是不可持续的，虽然对市场价格无法预测，但万科会小心谨慎。

　　“机构可能会认购，关键是散户的想法。”张宇说。万得资讯统计，截至2007年中报显示，重仓万科的基金为97家。

　　“上市公司认为在风险较小的情况下选择定向增发，而在风险较大时就选择公开增发，这种做法很可能将大股东及特定对象所不愿承担的投资风险转嫁给二级市场的投资者。”银河证券的田书华认为。

　　万科高管表示，本次增发采取余额包销方式，由保荐机构(主承销商)中信证券牵头组成的承销团包销未获认购的股票。

　　而在27日，万科B发布的中期业绩中，净利润增长为30%，万科的业绩似乎并没有跟上股价的增长速度。万科表示，原因在于报告期末，该公司尚有214.9万平方米已售面积由于结算原因未能计入本期，涉及金额约147.97亿元人民币。

　　据透露，市场的狂热给予万科此次高价增发以认购金额2000亿人民币的回应。

　　高价的理由

　　支持这么高价位的增发价格，机构认为，主要是对万科2009年的较高期望。

　　根据海通证券的分析报告，本次融资投入的11个项目，大部分项目结算时间在2009年后，因此有利于万科2009年后业绩增长。其中杭州余杭区项目和佛山禅城区项目结算周期最长，也是11个项目中规模最大的两个。杭州余杭区项目总建面为254.80万平方米，是11个项目中开发规模最大项目，整个项目竣工时间2020年；佛山项目总建面93万平方米，结算时间为2015年。

　　上海和杭州余杭区项目均为万科通过协议转让、受让等非土地招投标市场获得土地储备。上海五街坊和中林项目是万科通过与上海恒大集团及上海吉鑫置业签署协议获得土地储备，杭州余杭区良渚项目则通过受让南都股权获得的土地储备。

　　另一方面，公司提出的业绩支撑也集中于“2009年万科真正发力”。董事长王石在网上交流中表示，“万科的高速增长，当然已经开始了。不过，2006-2008年，既是一个高速成长期，也是一个商业模式和生产方式变革的过渡期。2009年之后，万科的成长将依托一种全新的方式展开，新的方式能够支撑更大的成长空间。所以我们说，2009年之后万科将真正发力。”

　　王石所说的“全新的方式”就是指万科产业化的规模化开展。“万科的工厂化在项目应用方面已经加速，上海新里程20号、21号两栋住宅项目将作为大量应用工厂化技术的试点，将在下半年向市场推出。2008年，万科应用工厂化技术的开工面积将达到50万平方米，2009年将达到120万平方米。我们希望万科在5年内能达到50%的工厂化生产水平。”王石认为万科目前的中长期目标是5%的市场占有率。

　　风险

　　工厂化意味着规模化，“2009畅想”，同样也酝酿着规模快速扩大导致的风险。

　　目前万科已经进入全国27个城市进行房地产住宅开发。2004年、2005年和2006年子公司数量分别为60家、83家和156家；开工面积分别为240.4万平方米、259.3万平方米和500.6万平方米，根据公司高管的介绍2007年开工面积计划为600万平方米。

　　万科经营规模的持续扩大、地产经营区域的逐步拓宽对其经营管理能力、风险控制能力、筹资能力和人力资源储备等都提出了更高的要求。

　　根据分析人士认为，随着土地政策不断趋紧，维持规模中取效益的盈利模式，在土地储备方面的压力将会更为突出。　

　　财务总监王文金透露，万科目前的土地规划是1810万平方米，今年上半年已经投入260亿元买地，包括为去年买的一些地所作的开支在内，今年下半年计划再储备500万平方米土地，开支预计为100多亿元。

　　为了扩大规模，更快捷地获取土地和资金，万科近年改变了以前项目基本上是独资开发的局面，开始在部分项目采取合作开发的模式。

　　公司相继与中信资本、中粮集团、新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)、华润(集团)有限公司、中国航空工业第一集团公司等公司进行了项目合作或者达成战略合作意向。本次募集资金投向项目中，广州白云区金沙洲项目由公司与中粮地产合作开发，杭州西湖区蒋村西溪项目由公司与坤和建设集团有限公司合作开发。2006年年报显示合作用地超过了60%，今年还会增加。

　　但合作开发也具有一定的风险，如果合作各方在履行合作合同时产生了争议和纠纷，则项目进度将会受到较大影响。