地产公司 业绩难以承受之重

　　王妍

　　来自天相投资的统计数据显示，截至8月22日，房地产开发行业共有60家上市公司披露了中期业绩，占行业公司总数的半数以上。现有公布业绩的公司，2007年上半年毛利率为32.36%，净利率为14.64%，净资产收益率为5.91%，税后利润增长率达到81.65%，营业收入增长率为26.78%，营业利润增长率达到了78.45%。按税后利润增长率排序，房地产类上市公司在列出的全部37个行业中排名第十六位。“窥一斑而知全豹，在今年上半年原材料价格普遍上涨、宏观调控力度进一步增强的背景下，房地产行业显然未受到太大影响，仍将保持传统盈利‘大户’的状态。”一位市场人士这样对记者表示。

　　要进一步说明问题，几家地产龙头的表现无疑值得特别关注。日前，招商地产半年报显示，报告期内公司实现营业收入17.17亿元，同比增长104.91%；营业利润5.11亿元，同比增长188.53%；净利润4.17亿元，同比增长158.94%；实现基本每股收益0.635元，同比增长了159.17%。保利地产上半年销售收入和净利润分别为20.99亿元和2.78亿元，比去年同期分别增长46.94%和24.56%，期内公司每股收益0.25元。金地集团中报显示，2007年上半年公司实现营业收入18.63亿元，同比增长56.32%，营业利润3.89亿元，同比增长70.45%，净利润2.06亿元，同比增长53.50%，实现每股收益0.31元。金融街的中报业绩更为惊人，2007年上半年公司实现主营业务收入20.84亿元，同比增长98.26%，主营业务利润6.45亿元，增长258%，净利润4.32亿元，增长198%，每股收益0.40元。

　　银河证券一位地产行业研究员认为，由于成功增发、资金实力增强以及土地项目储备增长等种种原因，这种业绩的增长在未来仍将持续。根据这位研究员的判断，预计金融街2007年的房产销售收入将超过38亿元，2007年全年主营业务收入将达到41亿元，净利润7.835亿元，每股收益达0.725元；金地集团2007年和2008年业绩将高速增长，预计2007年全年收入74.27亿元，净利润达8.072亿元，每股收益达0.96元，而2008年公司业绩增幅将在50%以上。此外，对于万科等暂未披露中报的龙头公司，业内对其业绩也十分看好，对其业绩增长的想象空间均在100%之上。分析人士指出，成本拉动、供给限制、需求推动和房地产行业垄断属性等四大推手依旧存在，房价上涨趋势不改，房地产行业值得继续看高。未来几年，受益于行业的优胜劣汰带来的产业集中度提高，以及资本红利对整个板块质量的提高，特别是房价快速上涨带来的地产上市公司利润率的提高，整个板块净利润增速在70%左右。

　　与房地产上市公司业绩增长同样吸引人眼球的，还有其股价。今年上半年，尽管大盘如愿地跨越3000点、4000点直至5000点，但是期间并非没有波动。不过，地产股特别是地产龙头却坚挺地一直红火至今，二季度以来，更成为基金重仓的首选筹码。当然，股价与业绩齐升原本不仅在情理之中，更是皆大欢喜。然而，从万科总市值超过2000亿元引发的争议，到潘石屹的地产股高市盈率之忧，单纯靠业绩这一因素似乎越来越无力为房地产板块股价的高企作解，地产股泡沫有无之争愈演愈烈。

　　日前，作为行业中人，潘石屹在一次专访中指出，大部分的房地产上市公司市盈率都已经超过100倍，这种高市盈率是一个非常可怕的现象。因为与高市盈率必然相关的，还有企业的财务状况。事实上，在此之前，关于房地产商的扩张速度、市值、市盈率的连锁反应给整个市场发展带来的隐忧，已经有市场人士多次提及。

　　有行业分析师日前表示，成熟市场的市盈率仅为25至30倍，比如香港的H股，目前和A股的价差在进一步拉大，相关个股值得引起高度警惕。其中，包括万科、华侨城等在内的部分地产龙头股确实存在上涨过快的担忧，其近期业绩估值已经到达历史上较高点，存在估值压力。此外，有业内学者引用去年全年的统计数据指出，如果用“可持续增长率”作为房地产企业财务状况的衡量指标，去年A股房地产板块排名前十的企业中，保利地产、招商地产、金地集团、苏州高新、华发股份、万科、金融街七家均已陷入程度不同的超速状态。

　　《第一财经日报》日前在一篇报道中开宗明义地表示，对于高市盈率的忧虑，一定程度上也就是对房地产上市公司扩张速度的质疑。而中国房地产业协会有关负责人在一次论坛上则表示，虽然上半年房地产市场运行基本平稳，但存在的问题和矛盾依然比较突出。供不应求的局面下半年还难以缓解，住房价格上涨的压力依然存在，房地产投资投机性有上升趋势。

　　与之相关，在房地产企业中报业绩纷纷出炉之际，另一个统计数据日前被媒体公布，随着金地集团再融资决议的出炉，房地产上市公司今年以来的融资金额首次跃过千亿元大关，合计达到1149.45亿元。沪深股市成立以来，还从来没有哪个行业像房地产这样在如此短的时间内融资这么多的资金。另一方面，巨额融资为部分房地产上市公司“跑马圈地”提供了坚实的后盾。有关券商资料显示，仅仅7月中旬至今，就有万科、北辰实业、保利地产、栖霞建设等多家房地产公司进行了如火如荼的购地运动，足迹遍及无锡、苏州、东莞、南京、长沙、杭州等多个城市。

　　一位业内人士日前对记者表示，从中长期来看，城市化进程与